土地活用の東建コーポレーションが、歴史から見る借家経営について解説します。

歴史から見る借家経営

歴史から見る借家経営

江戸時代から現在までの歴史をたどりながら、借家経営についてご紹介します。

江戸時代の借家

江戸時代の借家の歴史
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明治・大正時代の借家

明治・大正時代の借家の歴史
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昭和時代の借家

昭和時代の借家の歴史
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平成時代の借家

平成時代の借家の歴史
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借家の歴史年表

借家と土地に関係した主な出来事を年表にしました。

中世 1000年前後以降 荘園の領主が武装化し、武士が誕生。
1192年 鎌倉幕府が開かれ武家社会が始まる。
1467年 応仁の乱以降、有力武士が勢力を増し、大名領国を形成。
江戸
時代
1603年 徳川家康が江戸幕府を開き、封建国家が確立。
1695年前後以降 私有権の概念に基づく借家が誕生。
1868年
(慶応4年・明治元年)
官軍が江戸幕府に江戸城を明け渡させて江戸の支配者となる。一部の例外を除き、家臣から町人に至るまで、徳川家から拝領しているすべての土地を政府に上地(じょうち=返上)するよう命ずる。
明治・
大正
時代
1869年(明治2年) 上地命令の中止を決定し、以降、土地の払い下げを実施。
1871年(明治4年) 廃藩置県。戸籍法が公布。
1872年(明治5年) 田畑永代売買の禁令を解き、地価を定めて地券を発行し、土地を不動産とする。
1873年(明治6年) 地租改正法が公布。土地制度と税制を抜本的に改革し、江戸時代の現物貢租を金納(地価の3%)に改め、旧来の土地保有者を土地所有者として確定。土地の売買と賃貸借を促進。
1876年(明治9年) 個人仲介業者が誕生。この頃、官吏や旧大名が盛んに借家を建て、便所付きの2階建て長屋も登場。
1888年(明治21年) 市制町村制が公布。
1910年(明治43年) 東京・上野に5階建て70室の日本初の木造アパート「上野倶楽部」が完成。「上野倶楽部」は上野公園に隣接して建ち、洋風の外観を持つ賃貸アパートで、洗面・浴槽・電話は共同、入浴時には居住者が実費を負担した。
1923年(大正12年) 東京初の鉄筋コンクリート造のアパート「古石場アパート」が完成。
関東大震災が発生。
1924年(大正13年) 財団法人同潤会が設立。鉄筋コンクリート造のアパートの供給を始める。
1926年(大正15年) 8月、同潤会による最初の鉄筋コンクリート造のアパート「中之郷アパート」(3階建て6棟102戸)が東京都墨田区に完成。
昭和
時代
1933年(昭和8年) アパート建築規則が公布。
1937年(昭和12年) 防空法が公布。
鉄骨・鉄筋コンクリート造の建物が増加。東京では、一戸建の持ち家は少なく、二軒長屋などの借家が一般的。
1945年(昭和20年) 終戦。東京に戻った疎開者の激増で、部屋代が高騰。住宅不足、全国で420万戸。
庶民金庫が簡易住宅建設資金の融資を開始。
1946年(昭和21年) 農地改革が実施。
不在地主の全貸付地と、在村地主の貸付地の保有限度(都府県で一町歩、北海道で四町歩)を超える農地を国が買い上げ、小作人に優先的に売り渡す。
1947年(昭和22年) 土地台帳・家屋台帳法公布。家屋税法が廃止され、以後、固定資産税に。
1952年(昭和27年) 宅地建物取引行法が公布。
1953年(昭和28年) 所得税法の改正で、不動産譲渡所得税が大幅に軽減。
1954年(昭和29年) 「神武景気」をむかえ、日本経済が高度成長期(前期)に入る。以降、土地需要の急増で土地価格が高騰。「土地こそ資産」という「土地神話」が広がる。
1957年(昭和32年) 建設省が住宅建設5ヵ年計画を発表。毎年約50万戸を建設し、233万戸の不足の解消を目指すというもの。
1960年(昭和35年) 三菱・三和・東海・大和の都市銀行が住宅融資を開始。
住宅供給公社が設立。
1963年(昭和38年) 建設省が新住宅建設7ヵ年計画を発表。
マンション建設(分譲)が活発。第一次マンションブーム。
1966年(昭和41年) 「いざなぎ景気」をむかえ、高度経済成長期(後期)に入る。
借地法、借家法が改正。借地・借家人の権利が拡大。
民法に地上権の規定が新設される。
1970年(昭和45年) 住宅金融支援機構が民間マンション購入者への資金貸付をスタート。
1973年(昭和48年) 農地の宅地並み課税がスタート。
1976年(昭和51年) 京都中野区で家主に代わって管理する、賃貸マンションの第1号が建設される。
1985年(昭和60年) 先進5ヵ国による「プラザ合意」が実施。
バブル経済に突入。
平成
時代
1989年(平成元年) 地価の高騰が顕著に。
1991年(平成3年) バブル経済崩壊。
土地保有税の強化を目的とした、税制改正が実施。
1992年(平成4年) 新借地借家法が施行、地主と家主の権利を拡大。
1993年(平成5年) 不況で東京都内のオフィスの空室が増加し、12月には9.1%台に。
1996年(平成8年) 東京銀座の鳩居堂前の路線価がピーク時(平成4年)の約3分の1に。
1997年(平成9年) NTTの札幌の社宅に、全戸パソコン・ケーブルアンテナ・携帯電話用アンテナなどを設置したマルチメディアマンションが完成。
1998年(平成10年) 住宅都市整備公団が、定期借地権方式による賃貸宅地の提供を開始。
1999年(平成11年) 日銀がゼロ金利政策を実施。平成12年8月まで、無担保コール翌日物の金利を大幅に下げ、仲介手数料と差し引きで金利を実質ゼロとするもの。資金供給を大幅に増やし、デフレスパイラルに陥る懸念や金融不安を払拭するのが目的。株価下落や不良債権問題による景気の先行き不安から、平成13年3月から再度実施。
借入金の返済金利の低下により、借家経営の収益が向上。
大阪市此花区酉島に、都市ガスを使った自家発電によりエレベーターや照明などに利用する省エネ型の高層賃貸住宅が完成。
東京に生ゴミ処理機(ディスポーザー)付マンションが登場。
2000年(平成12年) 定期借家制度がスタート。
「住宅品質確保促進法」が施行。主要部分に関しては、10年間の瑕疵担保責任を義務づける。
2001年(平成13年) 日銀が量的緩和政策を実施。定期借家制度がスタート。
「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が施行。同法に基づき、民間活力を活用して良質な賃貸住宅の供給促進を図る「高齢者向け優良賃貸住宅制度」(高優賃)が誕生。また、中堅所得者向けに優良な賃貸住宅の供給促進を図る「特定優良賃貸住宅制度」(特優賃)もスタート。
2004年(平成16年) ペット飼育、ガーデニングなどができる専用機能付賃貸住宅が登場。
高耐震・高耐久性仕様の賃貸建物に関心が集まる。
土地保有税の強化を目的とした税制改正が実施。
2005年(平成17年) 構造計算書偽造問題(耐震強度偽造問題)(※)の発覚。
※ある一級建築士がマンションの構造計算書を偽造し、建築基準法の耐震基準を満たさないマンションが建設されていた問題。
デフレと核家族化の影響により、賃貸住宅の新築着工戸数が大きく増加。(前年比10.8%増の51.7万戸)
2006年(平成18年) 「住生活基本法」が新たに施行され、量より質の住宅建設が方針に。
前年の耐震強度偽造問題の影響を受け、免震・耐震構造マンションが人気を集める。
2007年(平成19年) 6月20日「建築基準法」の改正により、マンション等のピアチェック(建築確認審査)が厳格化。
賃貸物件の着工戸数が大幅に減少。(前年比19.9%減の43万戸)
2008年(平成20年) 9月15日に米国投資銀行「リーマン・ブラザーズ」が経営破綻し、世界的な金融危機へ。(リーマン・ショック)
リーマン・ショックで円高傾向が強まったことで、日本の景気も悪化し、金融機関から住宅融資が受けにくい状況となる。
早期着工、早期収益化が見込める賃貸物件として、ピアチェック(建築確認審査)の対象とならない木造住宅などの建設が活発化。
2009年(平成21年) 6月4日「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行される。
「住宅エコポイント制度」の実施により、環境への配慮等、機能の充実した住宅の建設を促進。
2010年(平成22年) 国内に住む日本人の人口が初めて減少に転じる。
(統計開始の1970年から)総務省発表の統計人口によると、65歳以上の人口は2,944万人となり、総人口に占める割合は23.1%と過去最高を更新。
バリアフリー物件や耐震物件への人気が集まる。
2011年(平成23年) 3月11日に東日本大震災が発生。
津波の被害を受けやすい沿岸部や液状化現象のリスクがある地盤の不安定な地域の地価が下落。
サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)が導入。高専賃(高齢者専用賃貸住宅)、高優賃(高齢者優良賃貸住宅)、高円賃(高齢者円滑入居賃貸住宅)が一本化される。
被災地の復興支援と環境保全の2つの目的をかねた「復興支援・住宅エコポイント制度」が実施。

土地活用やアパート・賃貸マンション経営をお考えなら、土地活用のパイオニア「東建コーポレーション」にお任せ下さい。こちらのページでは、借家や土地に関する歴史をご紹介しております。江戸時代から始まった「借家」というシステム。ここでは、借家の歴史を年表としてまとめました。また、時代ごとに詳しい歴史をご紹介しております。これまで知らなかった豆知識なども満載ですので、ぜひご覧頂き、借家経営にお役立て下さい。また、土地活用に関するご質問やお悩みがありましたら、東建コーポレーションにご相談下さい。土地活用・不動産経営のプロとして、オーナー様のご希望に添った土地の有効活用をご提案致します。