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建築基礎講座

建築物(賃貸物件)は、法で定める建ぺい率・容積率の範囲内の規模で建築します。

1. 建ぺい率

1) 建ぺい率とは

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、日照、通風、採光、防災等の市街地環境の維持のため、敷地内に一定の空地を確保するための規定です。

2)建築面積とは

建築面積
建築面積とは、建物の水平投影面積のことで、建物を真上から見た広さと考えられます。(建物からはね出したバルコニー・庇等は、一定の要件を満たす場合、及び満たす部分が面積から除外されます。) 許容建築面積 = 建ぺい率 × 敷地面積 例えば、建ぺい率60%の地域に100坪の土地がある場合、60坪までの広さの建物が建てられるということです。

3) 建ぺい率の制限

建ぺい率は用途地域により、下記の通り制限されています。

《 建ぺい率(%)一覧表 》

地域・区域 (イ)原則 (ロ)特定行政庁が指定した角地 (ハ)防火地域内の耐火建築物 (ニ)(ロ)(ハ)のいずれにも該当する建築物

第1種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域

30・40・50・60のうち都市計画で定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算

第1種住居地域

第2種住居地域

準住居地域

準工業地域

50・60・80のうち都市計画で定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算

近隣商業地域

60・80のうち都市計画で定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算

商業地域

80

90

制限なし 制限なし

工業地域

50・60のうち都市計画で定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算

工業専用地域

30・40・50・60のうち都市計画で定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算
用途地域の
指定のない区域
30・40・50・60・70のうち特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定める数値 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+10加算 左の(イ)の欄の率+20加算

4) 建築物の敷地が建ぺい率の制限をうける地域または2つ以上の区域にわたる場合

各地域または区域に存在する敷地の部分の面積比に基づいた加重平均により算定された建ぺい率が最高限度となります。

《 敷地が2つの区域にわたる場合の例 》

敷地が2つの区域にわたる場合

敷地面積1,100m2

この場合の建ぺい率は、

700×60%+400×80%/1,100=420+320/1,100=0.67=67%

となる

5) 建ぺい率の用途地域別の上限、及び緩和規定

  1. まず用途地域別にその上限が定められます。
  2. 次に防火地域における耐火建築物について緩和されます。
  3. さらに角敷地について緩和されます。

<建ぺい率の緩和規定>

  • (1) 耐火建築物の場合
    耐火建築物が建ぺい率の緩和適用となるのは、防火地域内の場合に限られ、準防火地域等では認められません。なお、敷地が防火地域(敷地の一部でよく、過半でなくてもよい)と準防火地域等にまたがる場合、敷地内のすべての建築物を耐火建築物にすれば、敷地全体が防火地域とみなされ、建ぺい率が緩和されます。
  • (2) 角敷地の場合
    建ぺい率の緩和が適用される角敷地とは、敷地の2辺が道路に接するいわゆる角地であればすべて該当するものではなく、特定行政庁が角敷地として指定する基準に適合した場合に限られ、また、角地を構成する道路が単なる通路、または道であって法令上の道路に該当しない場合(私道で道路位置の指定をうけていないもの等)は、角地の緩和は適用されません。

土地活用やアパート・賃貸マンション経営をお考えなら、土地活用のパイオニア「東建コーポレーション」にお任せ下さい。こちらのページでは、建築に関する基礎知識をご紹介しております。建築の基礎を学ぶことは、アパート・賃貸マンション経営を行なう上で非常に大切。建物を建てるのにあたっては、建物の高さや採光をはじめ、制限や決まりが多くあります。ぜひ建築の基礎知識を学ぶのに、当コンテンツをお役立て頂けたらと思います。また、土地活用に関するご質問やお悩みがありましたら、東建コーポレーションにご相談下さい。土地活用・不動産経営のプロとして、オーナー様のご希望に添った土地の有効活用をご提案致します。

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