「建ぺい率」

建築基礎講座

建築物(賃貸物件)は、法で定める建ぺい率・容積率の範囲内の規模で建築します。

1. 建ぺい率

1) 建ぺい率とは

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であり、日照、通風、採光、防災等の市街地環境の維持のため、敷地内に一定の空地を確保するための規定です。

2)建築面積とは

建築面積
建築面積とは、建物の水平投影面積のことで、建物を真上から見た広さと考えられます。(建物からはね出したバルコニー・庇等は、一定の要件を満たす場合、及び満たす部分が面積から除外されます。) 許容建築面積 = 建ぺい率 × 敷地面積 例えば、建ぺい率60%の地域に100坪の土地がある場合、60坪までの広さの建物が建てられるということです。

3) 建ぺい率の制限

建ぺい率は用途地域により、下記の通り制限されています。

《 建ぺい率一覧表 》

地域・区域 (イ)原則 (ロ)防火地域内の耐火建築物 (ハ)特定行政庁が指定した角地 (ニ)(ロ)(ハ)のいずれにも該当する建築物

第1種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域

工業専用地域

3/10・4/10・5/10・6/10のうち都市計画で定めるもの 左の(イ)の欄の率に1/10を加えたもの 左の(イ)の欄の率に1/10を加えたもの 左の(イ)の欄の率に2/10を加えたもの

第1種住居地域

第2種住居地域

準住居地域

準工業地域

工業地域

6/10

7/10

7/10

8/10

近隣商業地域

商業地域

8/10

制限なし

9/10

制限なし

用途地域の
指定のない区域
7/10(特定行政庁が指定する区域内にあっては、5/10・6/10のうち特定行政庁が定めるもの) 左の(イ)の欄の率に1/10を加えたもの 左の(イ)の欄の率に1/10を加えたもの 左の(イ)の欄の率に2/10を加えたもの

4) 建築物の敷地が建ぺい率の制限をうける地域または2つ以上の区域にわたる場合

各地域または区域に存在する敷地の部分の面積比に基づいた加重平均により算定された建ぺい率が最高限度となります。

《 敷地が2つの区域にわたる場合の例 》

敷地が2つの区域にわたる場合

敷地面積1,100m2

この場合の建ぺい率は、

700×60%+400×80%/1,100=420+320/1,100=0.67=67%

となる

5) 建ぺい率の用途地域別の上限および緩和規定

  1. まず用途地域別にその上限が定められます。
  2. 次に防火地域における耐火建築物について緩和されます。
  3. さらに角敷地について緩和されます。

<建ぺい率の緩和規定>

  • (1) 耐火建築物の場合
    耐火建築物が建ぺい率の緩和適用となるのは、防火地域内の場合に限られ、準防火地域等では認められません。なお、敷地が防火地域(敷地の一部でよく、過半でなくてもよい)と準防火地域等にまたがる場合、敷地内のすべての建築物を耐火建築物にすれば、敷地全体が防火地域とみなされ、建ぺい率が緩和されます。
  • (2) 角敷地の場合
    建ぺい率の緩和が適用される角敷地とは、敷地の2辺が道路に接するいわゆる角地であればすべて該当するものではなく、特定行政庁が角敷地として指定する基準に適合した場合に限られ、また、角地を構成する道路が単なる通路、または道であって法令上の道路に該当しない場合(私道で道路位置の指定をうけていないもの等)は、角地の緩和は適用されません。

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