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相続税対策を
お考えの方へ

平成27年税制改正で、相続税の基礎控除が4割縮小。これにより、「相続税発生のリスク」と「相続税額上昇のリスク」という、2つのリスクが高まりました。
今までは相続税が掛からなかった方や少額で済んでいた方も、改めて注意が必要になり、「相続税対策」という言葉は、一般家庭にとっても無縁の物ではなくなったようです。

相続税課税対象が全体の4%から8%に増加!※2017年12月国税庁発表

全国の相続発生数のうち、相続税が課税されるケースは、税制改正を境に4%から8%に
倍増しました。

相続税課税対象 国税庁の発表データ
国税庁の発表データより)

下の【図1】を見ると、基礎控除が減ったことにより、相対的に課税財産が増加。これは、以前よりも相続税額が上昇するリスクを示しています。
また【図2】を見ると、被相続人が「配偶者有り、子2人」の場合、今までは、相続資産が基礎控除である8,000万円を超えなければ相続税が掛かりませんでした。しかし、改正後は、相続財産が4,800万円を越えた時点で相続税が発生することが分かります。

  • 【図1】
    《 平成27年税制改正 》
    図1
  • 【図2】
    《 基礎控除額 》
    図2

我が家に掛かる税金はどのくらい?

相続税は基礎控除の縮小だけではなく、最高税率も上昇しました。下表はそれぞれ、相続税の税率表と早見表です。これにより、相続税の納税額も以前より上昇することになりますので、元々相続税リスクのあった方にとっては、一層の対策が必要になったと言えます。

 相続税 税率表 

《 2014年まで 》

課税対象額 税率 控除額
1千万円以下 10%
3千万円以下 15% 50万円
5千万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

《 2015年以降 》

課税対象額 税率 控除額
1千万円以下 10%
3千万円以下 15% 50万円
5千万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

課税対象額が細分化されて、最高税率がアップ!

《 2015年以降 》
法定相続人
配偶者あり 子供のみ
子1人 子2人 子3人 子4人 子1人 子2人 子3人 子4人
基礎控除(万円) 4,200 4,800 5,400 6,000 3,600 4,200 4,800 5,400
財産額 税額(万円) 税額(万円)
5,000万円 40 10 160 80 20
6,000万円 90 60 30 310 180 120 60
7,000万円 160 113 80 50 480 320 220 160
8,000万円 235 175 138 100 680 470 330 260
9,000万円 310 240 200 163 920 620 480 360
1億円 385 315 263 225 1,220 770 630 490
1.5億円 920 748 665 588 2,860 1,840 1,440 1,240
2億円 1,670 1,350 1,218 1,125 4,860 3,340 2,460 2,120
2.5億円 2,460 1,985 1,800 1,688 6,930 4,920 3,960 3,120
3億円 3,460 2,860 2,540 2,350 9,180 6,920 5,460 4,580
3.5億円 4,460 3,735 3,290 3,100 11,500 8,920 6,980 6,080
4億円 5,460 4,610 4,155 3,850 14,000 10,920 8,980 7,580
4.5億円 6,480 5,493 5,030 4,600 16,500 12,960 10,980 9,080
5億円 7,605 6,555 5,963 5,500 19,000 15,210 12,980 11,040
6億円 9,855 8,680 7,838 7,375 24,000 19,710 16,980 15,040
7億円 12,250 10,870 9,885 9,300 29,320 24,500 21,240 19,040
8億円 14,750 13,120 12,135 11,300 34,820 29,500 25,740 23,040
9億円 17,250 15,435 14,385 13,400 40,320 34,500 30,240 27,270
10億円 19,750 17,810 16,635 15,650 45,820 39,500 35,000 31,770

※上記内容は、法定相続分通りに相続した場合のシミュレーションとなります。

相続税対策には、「賃貸住宅建築」が有効です!

賃貸マンション

アパートや賃貸マンションといった、賃貸住宅の建築が相続税対策効果を持つことは、今や常識になりつつあります。
では何故、賃貸住宅を建てると相続税対策になるのでしょうか?
それは、「相続財産の評価を下げること」であり、その仕組みは下図の通りです。

 賃貸住宅建築による、大幅な「相続財産の評価減」3つの効果  

① 現金を賃貸住宅に替える【100% → 約40%】

現金を賃貸住宅に替える

現金の相続財産評価は100%です。現金を賃貸住宅に替えれば、評価を40%近くにまで下げることができます。
なぜなら、賃貸住宅の評価額は、まず市区町村の定める「固定資産評価」によって求められ、この時点で建築資金に比べて評価額を減らせるからです(約60%になります)。
さらに「人に貸している建物」であるため、「借家権」による評価減の効果(約70%)を受けることができます。これで約40%まで評価額が下がります。
これが賃貸住宅建築による、最も大きな相続税対策効果です。

「現金」を「借入金」に置き換えても、同じ評価減少の効果が得られます。
賃貸住宅は「現金」と「借入金」、どちらで建てるのがお得?
「現金」と「借入金」の比較

結果は全く同じ、1億2,400万円の財産額評価減!

賃貸住宅建築による相続税対策の要点は「お金」を「建物」に替えることです。
そのお金が「自分の現金・預金」か「借入金」かの違いは、賃貸住宅建築による相続税対策効果には影響しません。

※上記の図表の中の紫文字での表記:賃貸住宅建築に使うお金赤文字での表記:債務

② 貸家建付地の評価減【100% → 約85%(借地権50%・借家権30%として計算)

貸家建付地の評価減

賃貸住宅の敷地は、「人に貸している建物が建っている土地」のため、更地のようにすぐに売ったりできません。 そのため、「借地権・借家権」による評価減の効果を受けることができます。

③ 小規模宅地等の特例による評価減【100% → 200㎡まで50%】

小規模宅地等の特例による評価減

「小規模宅地等の特例」は自宅(330㎡まで80%評価減)か、賃貸住宅建築地(200㎡まで50%評価減)のいずれかひとつを選んで適用できます。自宅に適用した方が効果が大きいこともありますが、土地の価値によっては賃貸住宅建築地に適用した方が良い場合もあります。
なお、自宅の場合、配偶者や同居の親子でなければ原則適用できません。

具体的にはどのくらいの相続税対策効果があるの?

賃貸住宅建築による相続財産の評価減の効果を、具体例で見てみましょう。
下記にある4色のボタンを押して頂きますと、各具体例を確認することができます。

※建物は、建築費に対しての固定資産評価と借家権による評価減を40%、土地は借地権50%、借家権30%として、法定相続通りに遺産分割した場合で計算しています。

賃貸住宅を建築して相続税対策をした場合(資産3億・配偶者あり・子1人)

資産3億・配偶者あり・子1人 納税金額が約2,100万円減少

賃貸住宅を建築して相続税対策をした場合(資産3億・配偶者なし・子1人)

資産3億・配偶者なし・子1人 納税金額が約5,300万円減少

賃貸住宅を建築して相続税対策をした場合(資産3億・配偶者あり・子2人)

資産3億・配偶者あり・子2人 納税金額が約2,000万円減少

賃貸住宅を建築して相続税対策をした場合(資産3億・配偶者なし・子2人)

資産3億・配偶者なし・子2人 納税金額が約4,300万円減少

相続税対策には、東建コーポレーションの
「賃貸住宅」をおすすめします!

事業性を判断する4つの適正審査

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アパート、賃貸マンションは、相続税対策のために建てたら終わりではありません。
むしろ、そこからが「賃貸経営」の始まりです。
安心・安全な賃貸経営の実現には、「東建コーポレーション」にお任せ下さい!

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*あらすじ*
相続税対策は、まだ先の話と思っている高沢圭一(たかざわ けいいち)。
幼馴染の怪我や、東建の営業マンとの出会いで、資産の把握や早めの対策が重要なことに気づいていく。

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