東建コーポレーション

アパート経営 節税コラム 間野税理士
2018年3月5日

column
No.14
アパート経営の確定申告と
必要経費を解説!

確定申告

アパート経営の「確定申告」では、どのようなものが収入になり、どのようなものが経費になるのか、それぞれについて説明をしたいと思います。

アパート経営の収入について

(1)アパート経営の「収入」になるものは?

アパート経営の「収入」の代表的なものは、以下のようになります。

① 家賃・共益費、駐車場料

② 礼金

③ 更新料

④ 敷金・権利金等(契約終了時に返還不要部分)

(2)アパート経営の「収入」の計上時期は?

アパート経営の「収入」を計上する日は、実際に家賃等の賃料を受け取った日ではなく、原則、契約で定められた家賃等の支払日が「収入」を計上する日になります。従って、期日までに受け取るべき家賃等が未収の場合であっても、その金額は、原則、「収入」として計上しなければなりません。

アパート経営の必要経費

(1)アパート経営の「必要経費」になるものは?

アパート経営の「必要経費」の代表的なものは以下のようになります。

費 目 要 点
租税公課 固定資産税、都市計画税、償却資産税、登録免許税、
不動産取得税、事業税、印紙税等
損害保険料 建物の火災保険、地震保険等の当年度分
修繕費 建物の修繕のための費用、外壁の塗り替え、畳の張り替え等の費用
減価償却費 建物、建物附属設備の取得価額のうち当年度に対応する減価償却費
借入金利子 建物の建築のために利用したアパートローンの支払利息(ただし、建築途中のローンの支払利息は建物の取得価額に含めます)
委託管理費 不動産管理会社へ支払う管理委託料等
青色事業専従者給与 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族への給与・賞与等
水道光熱費 アパート・賃貸マンションの共用部分の水道料、電気料
通信費 アパート経営に要した郵便料、電話料、インターネット接続料
広告宣伝費 入居者募集広告に要した費用
清掃代 アパート・賃貸マンションの共用部分の清掃費用
研修費 賃貸経営に関連するセミナー代、セミナー参加のための交通費
会議費・交際費 不動産管理会社、税理士、同業関係者との打合せに係る費用
事務用品費 帳票代、用紙代、文具代などの賃貸経営に要した事務用品費
消耗品費 アパート・賃貸マンションの共用部分の電球代、消火器の取替費用
雑費 税理士報酬、不動産業者への仲介手数料、その他アパート・賃貸マンション経営のために要した経費

(2)アパート経営の「必要経費」にならないものは?

アパート経営において次のようなものは「必要経費」にはなりません。

① 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与、地代、家賃など
  (青色事業専従者給与は除く)

(注)受取った側も所得になりません。ただし、親族等が支払った地代、家賃に係る固定資産税は事業主の「必要経費」とすることができます。なお、生計を一にしていない親族等に支払う、給与、地代、家賃については「必要経費」となり、受取った側の所得となります。

② 家事上の経費及び家事関連費

(注)家事関連費のうち、業務の遂行上必要である部分を明らかに区分することができる場合には、その必要である部分に相当する金額を「必要経費」に算入することができます。

③ 所得税及びその加算税、延滞税

④ 住民税及びその加算税、延滞税

⑤ 相続税、贈与税

⑥ 罰金、科料、過料

⑦ 資本的支出

(3)減価償却費

アパート・賃貸マンションの建築・購入に要した金額は、取得した時に全額「必要経費」になるのではなく、時の経過によってその価値が減っていくため、法定耐用年数に応じて各年に費用配分し、減価償却費として「必要経費」に計上していきます。

減価償却費
(注1)
使用可能期間が1年未満のもの又は取得価額が10万円未満のものは、その取得に要した金額の全額を業務の用に供した年分の「必要経費」とします。
(注2)
取得価額が10万円以上20万円未満の減価償却資産については、その取得価額の3分の1に相当する金額を、その業務の用に供した年以後3年間の各年分において「必要経費」に算入することができます。
(注3)
青色申告者は、取得価額10万円以上30万円未満の減価償却資産については、一定の要件の下で、その取得価額の合計額のうち300万円に達するまでの取得価額の合計額を、その業務の用に供した年分の「必要経費」に算入することができます。

(4)青色事業専従者給与と事業専従者控除

アパート経営を事業的規模(※)で行なっている場合、事業主と生計を一にする配偶者その他の親族がその事業に従事しているときは、一定の要件の下にこれらの親族等に支払った給与を「必要経費」に算入することができます。(※アパート・賃貸マンションの場合、10戸以上あれば事業的規模となります。

領収証

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