「より確かな形で次の代に財産を残すリース建築経営は、相続税対策に最適」

より確かな形で次の代に財産を残すリース建築経営は、相続税対策に最適

固定資産税 都市計画税
  • 相続税を減らす貸家建付地
    (リース建築は一般住宅より土地評価が1〜3割低くなる)
  • 事業用小規模宅地の評価減
  • 相続税の基礎控除、配偶者控除
  • 債務控除のメリット

現金や有価証券を相続する場合、それらは額面や相続発生時の価格で100%評価されてしまいますが、土地や建物は路線価や固定資産税評価額により、実際の取引額より10〜20%程度低く評価されるメリットがあります。さらに、その土地にリース建築が建っていると、貸家建付地(※)となり、評価額(更地、または一般住宅地)を70〜90%に抑えることができ、相続税対策として大変有利となります。 貸家建付地…アパート、賃貸マンション、貸店舗、貸ビル、貸倉庫、貸工場などのリース建築が建っている土地。

相続税のしくみ

相続財産は財産ごとに、相続税法によって定められた方法で評価され、その資産の合計額から債務・公課・葬式費用を差し引いた正味遺産額を算出します。この正味遺産額から基礎控除(定額+相続人)を差し引いた課税遺産総額に対し、相続税が課されます。

基礎控除額=5,000万円+1,000万円×法定相続人数

相続税額の計算は、その課税遺産総額を各法定相続人が法定相続割合で財産を相続したと仮定して、各相続人の課税遺産金額を計算します。そして、それぞれの課税遺産金額に対応する税率を乗じて算出した各相続人の税額を合計して算出します。 実際の相続税額は、各相続人の取得額によって決まります。

相続税の控除には、配偶者の税額軽減措置があり、配偶者が取得した財産が1億6,000万円、あるいは配偶者の法定相続分のいずれか多い方の金額までは相続税はかかりません。

リース建築を立てると・・・

貸家建付地=評価額×(1−借地権割合×借家権割合)

さらに「小規模宅地等の評価の特例」で50%の評価減を利用すると・・・

小規模宅地
敷地の200u分については、通常の相続税評価額(貸家建付地の評価)から、さらに50%の評価減が認められています。

リース建築が建ててある土地は、「貸家建付地」評価と「小規模宅地等の評価の特例」が認められ、その分相続税評価は大幅に減ります。


設定
  • 敷地面積:500u
  • 評価額:1億5,000万円
  • 借地権割合:50%
  • 借家権割合:30%

例えば、上記のような設定の土地にリース建築を建てた場合の相続税評価額は、以下のようになります。

土地の評価は・・・

<200uまでの部分「貸家建付地」評価と「小規模宅地等の評価の特例」を利用>
億5,000万円×200u/500u×(1−0.5×0.3)×0.5=2,550万円
<200uを超える部分「貸家建付地」評価を利用>
1億5,000万円×(500u−200u)/500u×(1−0.5×0.3)=7,650万円

建物の評価は・・・

リース建物の相続税評価額の計算方法は、次の通りです。

固定資産税評価額×(1−借家権割合)

固定資産税評価額は、新築時で取得価額の約60%(構造・用途により異なります)となります。


賃貸マンション建設費が1億5,000万円の場合の相続税評価額は、

1億5,000万円×0.6×(1−0.3)=6,300万円

しかも、借入金の残金があると、債務控除として課税価額からその残金分が差し引かれます。

債務控除のメリット

債務控除とは、相続人が借入金の返済義務を受け継ぐとき、相続税の課税評価額から借入金の残額が控除される制度です。リース建築を建てるにあたって借入金を多く利用しておけば、その分だけ相続税を低く抑えることができます。

更地とリース建築後の相続税評価額の比較

建築費の借入金残額が1億5,000万円の場合の相続税評価減額

1億200万円+6,300万円−1億5,000万円=1,500万円

評価減は

1億5,000万円−1,500万円=1億3,500万円

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