おしゃれハウス - 土地活用の東建コーポレーション

平成13年07月02日放送分

「賃貸住宅にも関係する新しい消費者契約法（後編）」

左右田	今年4月から施行の消費者契約法、まだほとんどの人が知らないんですね。
武山	はい、私も鑑穂さんからお聞きして初めて知りましたが、新しい法律というのは周知徹底するまで、かなり時間がかかりますからね。
左右田	この番組では、消費者契約法のうち、特に賃貸住宅における家主と入居者の賃貸借契約にかかわる部分についてお話したのですが、賃貸住宅に住む人は非常に多いですからね。
武山	はい、全国の住宅4,500万戸の3分の1強の1,600万戸が賃貸住宅だそうですからね。新しい消費者契約法は、入居者にとって有利な法律ですから、知っておいていただくほうが得ですよね。
左右田	はい、入居者を誤認させるようなごまかしで賃貸借契約を結んだり、ウソを言って契約した場合は、入居者側から契約を取り消しできるようになったというお話をしましたね。
武山	はい、それから消費者契約法では、入居者募集を委託している仲介不動産業者がオーバートークで入居者を決めても、入居者が事実と違うことがわかった場合は、賃貸借契約を取り消しできるということでした。
左右田	そうですね。今日は契約上、家主の損害賠償責任を免除したり、入居者に一方的に不利となるような契約条項は無効になるというケースを、具体的にお話したいと思います。
武山	では、お願いします。

『ドラマ』

妻	あなた、新しく消費者契約法が今年の4月から施行されて、家主側が事実と異なるような誇大広告とか、ウソを言ったりして入居者と契約を結んだ場合、入居者側から契約の取り消しを求めることができることは、わかったわ。それに仲介不動産業者がオーバートークで、ウソをついた場合も、家主側に責任があるから、入居者が賃貸借契約の無効を求めてきたら、解約に応じなきゃいけないこともね。
家主	まあ、消費者保護の立場からできた法律だから、やむを得ないだろうな。
妻	何といっても、入居者はお客さまだからね。
家主	この間亡くなった国民的歌手の三波春夫が言ってたろ。「お客さまは神様です」って所詮、神様には勝てないよ。（笑い）
妻	それはそうと、賃貸借契約の中に入居者が一方的に不利になるような条項は、無効とされる場合があるって、ほんと?
家主	うん、新しい消費者契約法ではそういうことになったな。
妻	家主の妻としては、それも知っておかなくちゃいけないでしょ?
家主	そうだな。それは借家契約条項の無効というものだが、いろんなケースがあるよ。まず、家主の契約不履行や不法行為によって入居者に生じた損害を、家主が賠償する責任の全部または一部を免除するといった条項は、今後は認められない。ダメだということだ。
妻	よくわからないわね。わかりやすく言ってよ。
家主	つまり、家主側に契約不履行とか不法行為があって、入居者が損害をこうむった場合、家主がそれの賠償責任を負わなくてもいいというような家主に有利、入居者に不利な契約条項を設けても、それは消費者契約法では違法になるよ。家主は責任をとりなさい―ということだな。
妻	そんな契約条項がまだまかり通っているのかしら。それは具体的にどういうケースなの?
家主	それは、家主が貸している部屋の修繕義務を怠ったために入居者が損害をこうむったとか、家主が賃貸物件を修繕中に誤って入居者の家財道具を壊したり、傷つけたとき、家主は賠償責任を負わないと謳っている賃貸借契約の条項は無効だと定めたんだよ。
妻	それは当然よね。家主が悪いんだもの。
家主	それから貸した部屋に隠れた欠陥があって、そのために入居者が損害をこうむった場合、家主の賠償責任の全部を免除する条項も、認められないって。
妻	そんな条項も一方的過ぎるわね。それはどういうケースがあるの?
家主	例えば、貸した部屋の配電設備に不完全な個所があって、そのために漏電して入居者が損害をこうむった場合、家主の損害賠償責任を全部免除する旨の条項があっても、そういうのは認められないというわけだな。
妻	それはそうよね。
家主	このほか、賃貸借契約の解除にともなう損害賠償を予定し、または違約金を定める条項で、世間の他の同種の場合と比較して高額すぎる金額を支払えーというような条項が、もし契約書に記入されていても、それは消費者契約法では違法になるということだな。
妻	つまり、社会通念の範囲を超える損害賠償を入居者に支払うように取り決めても、通用しないということね。
家主	そうだな。それから、入居者が支払うべき金銭債務、つまり家賃や共益費などの支払いが遅延した場合に、その損害金を不当に高く要求する条項とか、入居者の権利を制限し、義務を多くする条項で、入居者の利益を一方的に害するような条項も、消費者契約法では無効とさるんだよ。
妻	うちなどは非常に良心的な借家契約になっていると思うけど、世の中にはまだずいぶん家主側に一方的に有利な契約がまかり通っているのね。
家主	そうらしい。昔からどうしても大家の立場が強くて、入居者の立場は弱かったんだよ。そういうことによるトラブルが多いから、消費者契約のなかで、入居者保護を打ち出したんだな。
妻	賃貸住宅業界も、お客さまを大事にしなくちゃ、食べていけない時代になったのよ。

武山	なるほど、大都市圏では賃貸住宅が今や主流になっているという時代に家主さんが契約不履行や不法行為によって、入居者に損害を生じさせても、家主さんは損害賠償責任の全部または一部を免除するーというような条項がまだ一部に残っているんでしょうか。
左右田	大手の仲介管理業者が扱っている様な賃貸物件の契約書には、もう、そうした入居者が一方的に不利な条項はほとんどないはずですが、昔からの家主さんの中には未だに家主さんに一方的に有利な契約が一部で行なわれているらしいですね。
武山	それを排除して入居者を保護しようというのが消費者契約法なんですね。
左右田	はい、新しい消費者契約法では、家主も入居者も対等な立場で、お互いに不当な不利益を被らないように賃貸借契約を結んで、事業者である家主と、消費者である入居者が円満で良好な関係を築いていただきたいというのが目的なんですね。
武山	そうですか、どうもありがとうございました。

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