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アパート経営大事典 -アパート経営編-

1.アパート経営の基礎知識

賃貸市場ニーズを把握する

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ひと昔前の賃貸市場は、アパートの供給よりも需要の方が多い「貸し手市場」で、その時代のオーナー様は、特に経営上の工夫をしなくても入居が付き、ある程度の収益を上げることができました。

しかし昨今は、少子高齢化による人口減少が加速しており、空室の増加、アパートの供給過多が進むと言われています。そのため、これからの時代は賃貸入居需要が見込める地域で、入居者様ニーズに合ったアパートを建設することが、長期に安定したアパート経営のカギとなるでしょう。

アパートの着工戸数は年々増加する一方、空室も増加

アパートをはじめとする貸家の着工戸数は、2011年を底に上昇を続けており、特に2015年は相続税の税制改正により、相続税の課税対象者が増えたことで、相続税対策を目的としたアパート建設が貸家の着工戸数を押し上げました。

しかし、ここ数年、アパートの供給が進む一方で、人口は減少に向かい、今後は、空室が増加すると言われています。これからのアパート経営は、長期にわたり入居が見込める市場であるかを慎重に調べた上で、アパートを建設していく必要があるでしょう。

貸家着工戸数の推移

貸家着工戸数の推移

市場調査により賃貸入居需要が見込めることを確認する

市場調査により賃貸入居需要が見込めることを確認する

アパート経営は、数十年にわたる長期の事業です。20年後、30年後も入居需要が見込め、事業として成り立たなければ意味がありません。

そのため、長期に亘ってアパート経営が成り立つかどうか、しっかりとした市場調査を行なうことが重要です。

人口動向や新設貸家着工戸数、地価(路線価)、周辺状況といった市場データや、当該エリアの都市計画、周辺物件の入居率や家賃増減率などの賃貸入居需要の綿密な調査が必要と言えます。

しかし、オーナー様自身がこれらのデータを取得したり、アパート経営が成り立つかどうかを判定したりするのは難しいと思われますので、土地活用の専門業者に依頼し、調査・判定してもらうのが良いでしょう。

機能を特化させ差別化したアパートを建てる

機能を特化させ差別化したアパートを建てる

アパート経営を始めるには、アパートを建設するエリアの入居者様のニーズを把握し、それにあった商品(アパート)を設計、建設することが重要です。

立地に合わせて「単身」、「ペア」、「ファミリー」等、賃貸入居需要のボリュームゾーンを調査し、ニーズに合った間取りにする必要があります。また、「高齢者向け」や「女性専用」、「高級賃貸」、「学生専用」等、機能を特化することで、他の物件と差別化を図ることも有効です。

その他、「インターネット無料」や「エントランスのオートロック」、「宅配ボックス」等、入居者様に人気がある設備を設置することも競争力を高めるには有効となります。

自己資金を投入し借入金比率の少ない事業計画を立てる

自己資金を投入し借入金比率の少ない事業計画を立てる

アパート経営では、金融機関から借入をしてアパート経営を行なうケースが一般的です。

借入については、自己資金を全く投入しないよりも、ある程度自己資金を投入し、借入金比率の少ない事業計画のほうがリスクは軽減します。

金融機関からの借入では、アパートの収益性や担保力、オーナー様の収入や資産等により借入限度額が算定されます。そのため、自己資金を持っているのと全く持っていないのとでは、融資審査を受けられる金融機関の選択肢が増えますし、自己資金を投入した分だけ、収益性が高い安定した事業とすることができます。

また、金融機関からの借入が多額になると、利息も高くなるので、せっかく融資を受けられても返済が苦しくなってしまう可能性もあります。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験と培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営大事典 アパート経営編」の「アパート経営の基礎知識」から、「賃貸市場ニーズを把握する」について紹介。「貸し手市場」から一転、「借り手市場」になりつつある現在は、入居者様ニーズを捉えたアパート経営が重要です。ここでは賃貸市場のニーズに関する情報をご紹介しています。

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