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アパート経営事典 -アパート経営編-

2.事業計画を立案する

アパート経営の目的を決定

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アパート経営を始めるにあたっては、アパート経営の目的を明確にし、その目的にあった事業計画を立てることが重要です。ここでは、アパート経営の目的、及び事業計画立案のポイントについて、ご紹介します。

アパート経営の目的

税金対策、安定した収益の確保、老後の生活資金の確保など、アパート経営の目的は様々です。長期にわたってアパート経営を成功に導くためには、何のために行なうのか、その目的を明確にしておくことが大切です。

アパート経営の目的

1税金対策

アパート経営には、税金の優遇措置が数多くあるため、アパート経営を始める方の多くは、税金対策をアパート経営の目的としています。

アパート経営により優遇措置がある税金

税金対策

(1)相続税対策

次のような場合は、相続税対策を目的とした事業計画を立案します。

・近い将来の相続に備えたい(一次相続、二次相続対策が必要な人)

・相続税を軽減したい

・土地を手放したくない(納税資金を確保したい)

・多額の相続財産がある

・相続人(養子を含む)への生前贈与、遺贈対策が必要な人

■相続税における節税効果

アパートを建てると、「貸家建付地の評価減」と「小規模宅地等の評価減」により評価額が軽減されます。さらに、アパートローンの残高が相続税評価額から控除(債務控除)されます。

・貸家建付地の評価減

アパートを建てると、土地の評価が9%~27%程度下がります。

・小規模宅地等の評価減

小規模宅地の特例により、土地の200m2が50%評価減されます。

・債務控除による評価減

相続人が相続した債務(アパートローンなど)は、その全額が相続税評価額から控除されます。

(2)固定資産税対策

次のような場合は、固定資産税対策を目的とした事業計画を立案します。

・多額の固定資産税に悩んでおり、土地の評価額を軽減したいと考えている

・現金収入は、年金や僅かな農業収入しかない

・地価の高い土地を所有している

■固定資産税における節税効果

アパートを建てると、その土地は「小規模住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が更地の6分の1に軽減されます。

固定資産税における節税効果

(3)所得税対策

次のような場合は、所得税対策を目的とした事業計画を立案します。

・所得税(所得税率)を低く抑えたい

・手取り収入を確保しつつ、所得税を節税したい

・収入が多いため、多額の所得税に困っている

■所得税における節税効果

アパート経営では、減価償却費やローン金利、固定資産税、管理費など、様々な必要経費を計上することができ、不動産所得を低く抑えることができます。

所得税における節税効果

2安定収入の確保

少子高齢化といった社会保障不安が広まる中、長期で安定した収入(家賃収入)が得られるアパート経営を始める方が増えています。

生活向上を目的とした事業計画

次のような場合は、生活向上を目的とした事業計画を立てる必要があります。

・現金収入が少ない(不足している)

・納税資金に困っている

・より豊かな生活を求めている(生活レベルの向上)

■安定した収入が長期的に継続して得られます

アパート経営は景気に左右されることなく、安定した家賃収入が長期的に継続して得られます。この安定した家賃収入で生活費の不足部分を補うなど、生活レベルの向上が図れます。

安定した収入が長期的に継続して得られます

■景気に左右されない(不況に強い)安定事業です

アパート経営で得られる家賃収入は、金利の変動で目減りする預貯金やリスクの大きい株などに比べ、安定した収入源です。少子高齢者社会が進む中、アパート経営は老後の生活設計を確かなものとします。

景気に左右されない(不況に強い)安定事業です

3老後の生活資金の確保

老後の生活設計を目的とした事業計画

次のような場合は、老後の生活設計を目的とした事業計画を立てる必要があります。

・年金だけでは不足する老後の生活資金を確保したい

・家賃収入で、ゆとりある豊かな老後を迎えたい

・医療費など、将来の出費に対して不安を持っている

■老後の私的年金になる

アパート経営は、「安定した収入が継続して得られる」、「景気に左右されない」などのメリットがあり、老後の私的年金として最適です。

4資産の組み替え

近年の資産活用は、収益性のある不動産、投資資産、安全な金融資産をバランスよく持つこと(財産三分法)が肝心であると言われています。必要に応じて未利用地の土地売却を含めた「資産の組み替え」を行なうことで、リスクを分散し、健全な資産形成が可能となります。

資産の組み替えを目的とした事業計画

次のような場合は、資産の組み替えを目的とした事業計画を立てる必要があります。

・複数の遊休地を所有している

・たくさんの資産がある

・資産の活用効率が低い

・相続が心配である

■資産価値が高まります

複数の土地に対して複数の土地活用(売却も含む)を組み合わせる「資産組み替え型」の資産活用を行なうことで、利用価値の低かった土地でも収益を上げることができ、資産価値が高まります。

資産価値が高まります

5賃貸事業の拡大

土地活用は、まず必要な収入が確保できる小規模なものから始め、その後、生活設計や資産状況などに合わせ事業を拡大することが基本です。

賃貸事業の拡大を目的とした事業計画

次のような場合は、老後の生活設計を目的とした事業計画を立てる必要があります。

・賃貸事業を拡大し、相続税や所得税を軽減して節税効果を高めたい

・遊休地をもっと活用したい

・さらにより多くの収入を得たい

■相続税や所得税などの節税効果をさらに高めることができます

アパート経営などの賃貸事業を拡大することで、家賃収入を増やすと共に、相続税や所得税、固定資産税の節税効果をさらに高めることができます。

相続税や所得税などの節税効果をさらに高めることができます

アパート経営を成功させるために、重要な「事業計画」

アパート経営は、入居者様というお客様がいて、初めて成り立つビジネスです。また、アパートを建築するためには、多額の費用がかかりますので、資金を金融機関から借り入れるケースがほとんどです。

したがって、アパート経営を成功させるためには、①市場の動向を見据えた建築計画、②無理のない資金(借入・返済)計画、③綿密なシミュレーションに基づく収支計画などを内容とする「事業計画」を立案しなければなりません。

これらの事業計画に基づいて、経営の是非を判断することが、アパート経営を成功させるための、重要なカギとなります。

アパート経営を成功させるために、重要な「事業計画」

1市場動向を見据えた建築計画

市場動向を見据えた建築計画

土地活用の目的を明確にした上で、土地診断・市場調査で得られた結果を分析し、建物についての概要を決めます。

具体的には、どのような規模や構造の建物を建築するのか、さらに、各部屋の間取りや賃貸条件についても立案します。建築計画を立案する際には、土地活用の目的・立地条件・周辺環境などを見極めることがポイントとなります。

2無理のない資金(借入・返済)計画

無理のない資金(借入・返済)計画

建築資金の調達方法や返済計画などについて検討します。アパートの建築費や、事業の安全性を長期的な視点から分析し、借入金額をいくらにするかを決定します。

さらに、返済期間と金利を加味して、返済計画を立てます。

3綿密なシミュレーションに基づく収支計画

綿密なシミュレーションに基づく収支計画

事業計画の中でも、最も重要となるのが、「収支計画」です。

これは、将来にわたる収支や損益をシミュレーションしたもので、今後、経営を行なう上でのリスクや問題点を明らかにして、経営を成功させるための条件や目標値を明確にします。

収支計画を立てる際には、収入源である家賃をいくらに設定するか、入居率をどれくらい見込むか、支出項目である建物の維持管理費・減価償却費・借入金の利息をどのように見積もるかがポイントとなります。

「事業計画書」を作成して検討

以上によって得られた結果をもとに「事業計画書」を作成します。「事業計画書」は、アパート経営による年間収入と年間支出、さらに、最終的な手取り収入を予測したものです。これが、アパート経営の採算性や、成功の確率を判断する重要な資料になります。

ただし、事業計画を立案するためには、アパート経営についてのノウハウが必要となりますので、通常は、土地活用の専門業者に依頼します。土地活用の目的に応じた計画を策定でき、収支を的確に予測できる、信用と実績のある業者を選ぶことが大切です。

「事業計画書」を作成して検討

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営事典 アパート経営編」の「事業計画を立案する」から「アパート経営の目的を決定」についてご紹介。長期アパート経営を行なうためには、経営目的を明確にした事業計画の立案をすることが成功に導く鍵となります。市場を見据えた資金計画で、事業計画を立てましょう。

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