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アパート経営大事典 -アパート経営編-

4.アパートの建物管理と入居仲介

アパートの建物管理と定期清掃

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アパート経営において「建物管理」は、入居仲介と共に経営の成否にかかわる重要な業務のひとつです。アパートで暮らす入居者様に気持ち良く生活してもらうためにも、清掃業務を始め、保守点検や修理、補修などのメンテナンスを定期的に実施しましょう。

アパートの建物管理業務

アパートの建物管理業務には、共用部分の掃除やメンテナンスを始め、設備の保守点検・補修など、幅広い業務があります。

アパートの建物管理業務の内容

定期清掃 アパートの共用通路や階段、エントランス、外構などを、毎月定期的に行なう清掃と、年2回程度行なう大規模な清掃がある。
設備の保守・点検 電気・ガス・給排水設備などを定期的に点検し、必要に応じてメンテナンスを行なう。法定点検が義務付けられている設備は、専門業者に依頼して実施する。
建物・外構の補修 日常の点検を通して、外壁の傷み・塗装のはがれ・鉄部の錆・樋の破損・外構の破損を発見し、早い段階で補修を行なう。
空室の管理 退去者があったときは、室内の清掃・修繕業務を行ない、次の入居者様が入るまで点検・清掃・空気の入れ替えなどを継続し、良好な状態を保つ。
長期修繕計画の作成 アパート外壁の塗り替え、設備の取替えなどの大規模なメンテナンスは、修繕積立金を積み立てておき、計画的に修繕を行なう。
アパートの建物管理業務
アパートの保守点検・補修

定期的に必要となる、アパートの清掃業務

定期的に必要となる、アパートの清掃業務

アパートの建物管理業務のなかでも、定期的に行なう主な管理業務として、建物の外回りや廊下、エントランスなど、共有部分の「清掃業務」があります。また、照明の電球が切れていたり、破損している箇所を発見したりしたら、そのメンテナンスも行ないます。

この他、特に気を付けておきたいのが、ゴミ置き場の管理です。掃除せずにそのままにしておくと、近隣からのクレームに発展してしまいます。

こまめに掃除をすると共に、ゴミ収集日にマナーを守ってゴミを出してもらえるよう、入居者様への案内を徹底しておくと良いでしょう。

アパートの建物定期清掃と点検の内容

建物部分の定期清掃
(月1~2回程度)
エントランス、通路の床・天井、階段、通路灯、エレベーターなどの共用部分を、掃き掃除、拭き掃除、くもの巣の除去、ゴミ拾いを行ない清掃する。
外構部分の定期清掃
(月1~2回程度)
建物廻りの共用部分、自転車置き場、ゴミ集積所、駐車場、外灯を建物部分と同様の方法で清掃し、植栽部分には除草と散水を行なう。
建物・外構の補修 日常の点検を通して、外壁の傷み・塗装のはがれ・鉄部の錆・樋の破損・外構の破損を発見し、早い段階で補修を行なう。

共用部分の充実が入居率・定着率アップにつながる

物件の商品競争力を高めるためには、定期的に清掃を行なうと同時に、共用部分に付加価値をもたせることが大切であり、それは入居率のアップ(入居者様の定着率アップ)につながります。

具体的には、次のようなものがあります。

1花や植木を効果的に使い、暖かみのある空間に

アパートの外構部分に植栽がないと、無機質な印象になりがちです。

外構部分の植栽に季節感のある植物を加えたり、エントランス(入口)部分や通路に花や観葉植物を飾ったりするなど、植物を効果的に使うと、華やかで暖かみのある空間を演出することができます。

造園業者やフラワーショップなど、プロのアドバイスを受けるのも良いでしょう。

花や植木を効果的に使い、暖かみのある空間に

2入居者様のニーズに合わせた設備を導入する

アパート入居者様のニーズは日々変化しており、そのニーズに迅速に対応することが、入居率を維持する上で大切なポイントとなります。

充分な効果が見込める設備があれば、タイミングを見て新たに加えていくと良いでしょう。

例えば共用部分の設備として、オートロックや防犯カメラといった防犯関係の設備や、ネットショッピングに便利な宅配ボックスなどが近年の人気設備で、導入するアパートオーナー様が増えています。

入居者様のニーズに合わせた設備を導入する

法定点検

アパート設備の保守・点検業務の中には、防火・衛生面での配慮から、法的に定められたものもあり、専門家の調査・検査が必要となります。これを「法定点検」と言い、主に次のようなものがあります。

法定点検の内容

法令 対象 頻度 内容 点検資格者 備考

水道法

給排水設備 1回/年

貯水槽の清掃

貯水槽設備点検

自治体または厚生労働大臣の指定する者(水道技術管理者等) 受水槽の有効貯水量が10m3を越えるもの
異常を認めたとき 水質検査

浄化槽法

浄化槽

1回/半年

(初回のみ使用開始から半年)

水質検査 登録業者、または浄化槽管理士等
合併浄化槽 処理対象人数、及び処理方法による 保守点検

1回/年

(全ばっ気方式は半年に1回)

清掃

ガス事業法

ガス設備

1回/3年

(通産大臣の許可を受けた場合はこの限りではない)

消化機器の技術上の基準適合性の調査 ガス事業者 ガス給湯器とガス風呂、及びその排気筒と換気扇

建築基準法

敷地

構造

防火・避難関係

1回/3年 敷地・構造・建築設備に関する定期調査

1級建築士

2級建築士

特殊建築物調査資格者

昇降機検査資格者

階数5以上、述べ床面積1,000m2以上の建物で、特定行政庁が指定する建築物

換気設備

排煙設備

非常用照明装置

給排水衛星設備

1回/年 定期検査
昇降機 1回/年 昇降機の定期検査 特定行政庁が指定する昇降機等(労働安全衛生法で指定するものを除く)

消防法

消火設備

警報設備

避難設備

非常用電源

1回/半年 外観・機能の作動点検 政令指定のものは消防設備士、または消防設備点検資格者。それ以外のものは自主点検 防火対象物に設置されている設備
1回/年 総合点検

不動産会社に管理を委託する

不動産会社に管理を委託する

アパートの清掃や保守・点検業務などは、オーナー様ご自身で行なうことができますが、中には、電気やガス、水道といった設備のメンテナンスなど、手間がかかるものも少なくありません。

建物管理を十分に行なうだけの時間がない場合には、管理会社などに業務を委託するのもひとつの方法です。

また、近年では、不動産管理会社などに物件を一括して賃貸する「サブリース契約」を結ぶオーナー様も増えています。この場合、建物管理を含めたアパート経営のための賃貸管理業務を不動産管理会社などが行なうことになり、管理上の手間を大幅に軽減することができます。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営大事典 アパート経営編」の「アパートの建物管理と入居仲介」から「アパートの建物管理と定期清掃」についてご紹介。建物管理には、共用部分の掃除や設備の点検など、幅広い業務があります。共用部分に付加価値をもたせれば、入居率のアップに繋がるので、欠かさず行ないましょう。

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