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アパート経営事典 -相続編-

2.相続財産の評価と計算

相続における土地・建物の評価と、
評価額の引き下げ

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相続した土地は、一定のルールにしたがってその価格を計算します。これを「評価」と言います。ここでは、土地と建物の評価方法について基本のルールと、評価額を引き下げる方法についてご紹介します。

土地の評価方法:路線価方式と倍率方式

土地を評価するには、①路線価方式と、②倍率方式の2つの方法があります。

1路線価方式

路線価とは、路線(道路)に面する宅地1m2あたりの価格のことで、千円単位で表されます。この価格は、実際に売買される価格とは異なり、相続税の計算や固定資産税の計算に利用されます。ここでは、相続税の計算に利用される路線価について説明していきます。

宅地の評価額は、基本的に次の計算式で計算されます。

宅地の評価額
路線価 × 宅地の面積

路線価方式

例えば、上の図だと道路に書かれている「300」に1,000円を掛けた30万円が路線価です。そこに宅地の面積を掛ければ、その宅地の評価額が算出されます。宅地の面積が100m2だとしたら、

30万円 × 100m2 = 3,000万円

が、評価額になります。これが、基本の計算方法です。

ただし、宅地の形状や立地は様々なので、一概に上記の計算式で計算できるわけではありません。宅地の形状などに応じていくつかの補正が加えられます。

2倍率方式

路線価は、主に市街地の宅地について設定されているので、路線価のない宅地も存在します。郊外の土地は、路線価がついていないことが多いです。その場合の評価方法が、倍率方式です。

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて、評価額を算出する方法です。倍率方式の計算方法は、次の通りです。

宅地の評価額
固定資産税評価額 × 評価倍率

例えば、固定資産税評価額が2,500万円で、評価倍率が1.1倍なら、

2,500万円 × 1.1 = 2,750万円

となり、2,750万円が評価額となります。

「評価倍率表」は、国税庁のホームページで閲覧できます。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。

相続予定の宅地の評価額を試算するには、まず国税庁のホームページで路線価があるかを確認し、路線価方式で評価するのであれば、各種補正を考慮して計算します。

ただし、路線価は毎年改定されるので、正確な評価額は、相続開始の年の路線価、または評価倍率表を使って計算して下さい。

建物の評価方法

建物の評価は、土地の評価よりもシンプルです。基本の評価方法は次の通りです。

建物の評価固定資産税評価額 × 1.0

つまり、固定資産税評価額と同額になります。

建物の評価方法

建物の固定資産税評価額は、基本的に評価替え(3年に1度)のたびに下がっていきます。あくまで相続税を計算する上での評価なので、実際の建物の価値とは異なります。

小規模宅地等の特例で評価額が最大80%減!

多くの場合、相続する財産は自宅の建物と土地、そして多少の現預金です。建物や土地は金額が大きいため、相続税は高額になります。しかし、もしも相続税を払うために家や土地を売らなくてはならないようなことになれば、残された家族が路頭に迷ってしまいます。

また、被相続人が事業のために使っていた土地を、相続税を支払うために売ってしまったら、雇用されている従業員が困ります。そんな事態を防ぐために、一定の場合、宅地の評価額が最大80%も減額される制度があります。それが、「小規模宅地等の特例」です。

「小規模宅地等の特例」が適用された場合、例えば、宅地の評価額が5,000万円だとしたら、

5,000万円 − 5,000万円 × 0.8 = 5,000万円 − 4,000万円 = 1,000万円

となり、宅地の評価額が4,000万円も下がるため、大きな節税効果があります。

「小規模宅地等の特例」は大きく3種類あり、宅地等の使い方や相続人の種類ごとにそれぞれ適用の要件が定められています。

建物を賃貸した場合の評価減

賃貸マンション・アパートなど、人に貸している建物(以下「貸家」と言います)は、入居状況に応じて、評価が自家用に比べて下がります。

貸家の評価額
固定資産税評価額固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合

また、「貸家」が建っている土地である「貸家建付地」についても、相続人の自由な利用が制限されるため、評価が減額されます。

  • 貸家建付地の評価
  • 自用地とした
    場合の価額
  • 自用地とした
    場合の価額
  • ×
  • 借地権
    割合
  • ×
  • 借家権
    割合
  • ×
  • 賃貸割合

借地権割合は、路線価図・評価倍率表で確認できます。

例えば、下図は実際の路線価図の一部ですが、図上部に記載されている「借地権割合」の一覧と、地図中の記号を見ることで、該当する宅地の借地権割合が確認できます。

(赤丸で囲んだ地域はすべて「C」なので、借地権割合は70%となります)

建物を賃貸した場合の評価減

よく「アパート経営が節税になる」と言われるのは、「貸家建付地の評価減(土地)」と「貸家の評価減(建物)」を利用した考え方です。この点について、詳しくは「3.相続税の節税対策 財産評価額の引き下げ(建物の建築)による節税」で説明していきます。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営事典 相続編」の「相続財産の評価と計算」から「相続における土地・建物の評価と、評価額の引き下げ」についてご紹介。土地の評価方法には、路線に面する宅地1m2あたりの価格を使って、相続税の計算や固定資産税の計算をする「路線価方式」と、路線価のない郊外の土地において、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて、評価額を算出する「倍率方式」があります。なお、建物の評価の場合は、固定資産税評価と同額になるため、土地の評価よりもシンプルに算出することが可能です。

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