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アパート経営事典 -相続編-

3.相続税の節税対策

財産評価額の引き下げ
(建物の建築)による節税

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「建物の建築による節税(アパート経営で節税)」とは、どのような仕組みを利用したものでしょうか。不動産の評価方法がそのカギを握っています。

「評価」のおさらい

相続税の課税に関して、相続財産の価値を決めることを「評価」と言います。不動産と現預金の評価について、おさらいしておきましょう。

土地の評価

路線価方式、または倍率方式

(路線価方式:路線価 × 宅地の面積)

(倍率方式:固定資産税評価額 × 評価倍率)

土地の評価

建物の評価

固定資産税評価額 × 1.0倍

建物の評価

現預金

相続開始時の残高

現預金

ここでのポイントは、現預金と不動産を比べると、不動産については購入時の価格でも、相続時の実勢価格でもなく、主に固定資産税評価額をもとにした評価額になる、ということです。

建物の評価額は、現金の6~7割程度

建物の固定資産税評価額は、建築費用のだいたい6~7割になります。(自治体、建築物の構造により異なる)

例えば、5,000万円の建築費が掛かっていたとしたら、おおむね3,000~3,500万円の評価額になるのです。

つまり現金で5,000万円持っているより、5,000万円の建物を持っている方が、1,500~2,000万円も評価額が安くなります。現金の評価と、建物の評価の差を利用するだけで、大きな減税効果が見込めるのです。ここまでは、賃貸マンション・アパートではなく、自宅の建物であっても同じです。

貸家の評価はさらに下がる

賃貸マンション・アパートであれば、当然賃借人がいます。賃借人から見た「借りて住む権利」のことを「借家権」と言います。賃借人の権利なので、オーナー様から見れば、その権利の分、自分の権利が制限されることにもなります。

そこで、貸家は借家権割合に応じて評価が下がります。(貸家の評価:固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合)

借家権割合は30%(平成30年2月現在)なので、固定資産税評価額 × 30% × 賃貸割合(入居している割合)が、さらに減額されることになります。

貸家の評価はさらに下がる

建築費5,000万円、固定資産税評価額:3,500万円、賃貸割合80%の例を見てみましょう。貸家なので、その評価額は、

貸家の評価額
固定資産税評価額固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合

で計算します。

上記の数字を当てはめると、3,500万円 − 3,500万円 × 30% × 80% = 2,660万円となります。

現金で持っているよりも、2,400万円近く評価が下がります。

貸家の場合、このように評価が下がるので、現金(建築代金)の50%くらいの評価になると言われています。

オーナー様

賃貸マンション・アパート用地は評価が下がる

建物の評価から少し話がずれますが、評価減を狙えるのは、「建物」だけではありません。賃貸マンション・アパートを建てている自己所有の「土地」も、その評価を減らすことができます。

上記の土地を、「貸家建付地」と言います。貸家建付地は、次の計算式で評価します。

賃貸マンション・アパートの評価額
自用地とした場合の価額
自用地とした場合の価額 × 借地権割合
× 借家権割合 × 賃貸割合

場所によって異なりますが、土地は購入価格の8割程度の評価額(自用地の場合)になります。1億で買った土地なら、評価額は8,000万円程度です。

借地権割合:70%、借家権割合:30%、賃貸割合:80%として、貸家建付地の評価額を試算してみましょう。

8,000万円 − 8,000万円 × 70% × 30% × 80% = 6,656万円

となります。

先ほどの貸家の評価と合わせると、現金(1億5,000万円)に比べて、約5,680万円も評価が下がります。これが、建物建築による相続税の節税効果です。

融資で費用を賄えば、さらに節税効果がある

相続財産の総額を計算する際、借金があれば差し引くことができます。賃貸マンション・アパートの建築費用を融資でまかなっている場合、相続開始時の融資残高を差し引くことができます。

その分、相続財産の総額が縮小されるので、節税効果があります。

もちろん、借金(融資)も相続されるので、安易な借金はお勧めできません。

建物の建築により、このような相続税の節税効果が生まれます。ただし、貸家や貸家建付地は、相続人の自由な使用を制限するものでもあります。また、不動産経営に失敗してしまえば、大きな損を抱えることもあるでしょう。節税対策も、不動産経営も、信頼できる会社に相談してよく検討するべきです。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営事典 相続編」の「相続税の節税対策」から「財産評価額の引き下げ(建物の建築)による節税」についてご紹介。建物の固定資産税評価額は、建築費用のだいたい6~7割とされており、同じ金額の現金と建築費をもとに算出した建物の評価額を比較すると、建物の方が減税効果を期待できます。他にも、貸家の評価はさらに下がり、およそ現金(建築代金)の50%くらいの評価になるのです。さらに、賃貸マンション・アパートの建築費用を融資でまかなっている場合、相続開始時の融資残高を差し引くことができ、さらなる節税効果を得ることができます。

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