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不動産登記制度は、取引の安全と円滑に資することを目的として、不動産の表示、及び不動産に関する権利を公示する制度です。そして、不動産登記に関する法文の代表として民法第177条があります。

不動産登記制度の目的

不動産登記法は、同法の目的をその第1条で「不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資すること」と規定しています。

不動産登記は、土地や建物の所在・面積の他、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでも分かるようにする機能を果たしています。

不動産登記制度の対象となる建物

建物とは

不動産登記制度の対象となる建物

不動産登記法上で、不動産とは、土地または建物を言います(不動産登記法第2条第1号)。

土地に該当するか否かについては、あまり問題とならないものの、建物については、しばしば問題となります。

建物とは、「屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」を言うとされています(不動産登記規則第111条)。

つまり、建物として認められるためには、以下の要件を充たす必要があります。

①屋根や周壁等を有し、外気分断性があること

②土地に定着していること

③住居、店舗等その目的とする用途に供し得る状態にあること

建物の個数

建物の個数については、1棟ごとに1個とする場合が多いですが、住居と一体として利用される物置や車庫などのように、主たる建物と効用上一体として利用される状態にある附属建物については、主たる建物とともに数棟を1個の建物として登記することができます。

また、1棟の建物のうち構造上、及び利用上独立している部分(分譲マンションなど)は、独立して所有権の対象とすることが可能であり(建物の区分所有等に関する法律第1条)、その各専有部分(建物の区分所有等に関する法律第2条第3項)を1個の建物として登記することもできます。

民法第177条

条文の概要

不動産取引の安全と円滑を図るという不動産登記法の目的を達成するために設けられた法文の代表例として、民法第177条があります。

民法第177条は、「不動産に関する物権の得喪(得失)及び変更は、不動産登記法(平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と規定しています。

この規定があることによって、例えば、Bさんが、Aさんから甲建物を買って所有権を取得したものの、登記をせずにそのままにしている間に、Aさんが、第三者であるCさんに対して、甲建物を売ってしまい、Cさんが所有権移転の登記を備えた場合、原則として、Bさんは、Cさんに対して、自己が甲建物の所有者であるということは、主張(対抗)できなくなります。

民法第177条

民法第177条の制度趣旨

原則として、所有権の移転や抵当権の設定などといった物権変動は、単に当事者の意思表示があれば効力を生じるとされています(民法第176条)。しかし、その物権変動が第三者から見て容易に認識できるものでなければ、第三者は安心して取引を行なうことができません。

そのため、特に不動産に関して、物権変動を登記簿に登記することによって、権利の取得を第三者に主張(対抗)することができるようにするとともに、登記簿を一般公開してその権利関係を容易に認識できるようにし、取引の安全と円滑を確保することとしました。

不動産登記法上、物権変動について、原則として登記は強制されません。しかし、民法第177条によって、登記がなければ第三者に物権変動を対抗できないとすることによって、間接的に登記をすることを促しているのです。(不動産登記の申請方法については、後項「2.不動産登記に関する法規 不動産登記の申請方法」で詳述します。)

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。「アパート経営のノウハウガイド 法務編」の「不動産登記とは」では、土地や建物の権利関係を誰にでも分かるようにする不動産登記制度ついてご紹介。民法第177条より、不動産登記をしなければ、第三者に物件対抗できないので注意が必要です。安全・円滑な取引を目的として作られた不動産登記についてよく理解しましょう。

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