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都市計画法は、その第1条において、「都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」を目的として定めています。

今回は都市計画法について、詳しく解説していきます。

都市計画法の理念

都市計画法は、基本理念を第2条において、以下のように定めています。

①農林漁業との健全な調和を図ること

②健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと

③適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきこと

都市計画法の理念

都市計画法の規制の仕方

都市計画

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備のため、都市計画区域(都市計画法第5条第1項)、及び準都市計画区域(都市計画法第5条の2第1項)を定め、これらの区域については、都市計画法の規制を受けることとなっています。

(都市計画については、次項「3.建築に関する法規 都市計画法① 都市計画・区域区分」で詳述しています。)

区域区分

人家や商業施設が集約することは、生活が便利になり望ましいことです。しかし、無秩序に市街地ができあがってしまっては問題が生じてしまうことから、計画的に市街化を図る必要があります。そのため、都市計画区域については、さらに、市街化区域(すでに市街地を形成している区域、及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域)と市街化調整区域(市街化を抑制すべき区域)の2つの区分が設けられています。この区分を区域区分と言います(都市計画法第7条)。

なお、区域区分が定められていない都市計画区域については、非線引き区域と呼ばれることがありますが、これは法律上の用語ではありません。

(区域区分については、次項「3.建築に関する法規 都市計画法① 都市計画・区域区分」で詳述しています。)

区域区分

地域地区

また、都市計画区域の地域地区については、利用目的に応じて建築物や工作物などに一定の制限を課すことにより、土地の合理的な利用を図るための区分として、21種類からなる地域地区が設けられています(都市計画法第8条第1項)。

その地域地区のひとつとして、建築できる建物の種類が細かく規制される「用途地域」があります。この用途地域においては、土地の用途によって、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域など、13種類の地域が区分されています(都市計画法第8条第1項第1号)。

(地域地区、及び用途地域については、後項「3.建築に関する法規 都市計画法② 地域地区・用途地域」で詳述しています。)

地区計画等

地区計画等

さらに、一定のまとまりを持った地区を対象に、その地区の実情に合ったよりきめ細かい規制を行なうものとして、地区計画(防災街区整備地区計画、沿道地区計画、集落地区計画、歴史的風致維持向上地区計画と併せて、「地区計画等」とも呼ばれる。)の制度が設けられています(都市計画法第12条の4第1項)。

これにより、地域地区の規制だけでは対応できない、その地区の課題や特徴について、柔軟な対応ができるようになっています。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。「アパート経営のノウハウガイド 法務編」の「都市計画法とは」では、無秩序な都市化を防ぐために人家や商業地区などの規制を行なう都市計画法についてご紹介。都市計画区域、及び、準都市計画区域に定められた区域区分を図と合わせて解説します。健全な街づくりに必要な都市計画法について理解を深めましょう。

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