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住宅瑕疵担保履行法は、建設業者と宅地建物取引業者に対し、新築住宅の請負や売買をする際に、瑕疵担保責任を履行するための資力確保措置を義務づけることによって、新築住宅の買主を保護するものです。

住宅瑕疵担保履行法の意義

住宅瑕疵担保履行法は、正式名称を「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」と言います。

通常の売買契約においては、売買の目的物に瑕疵があった場合には、原則として買主は売主に対して瑕疵担保責任を追及することが可能ですが、特約により瑕疵担保責任を免責することが可能です(改正前民法第572条、改正民法第572条)。

また、宅地建物取引業法の適用対象となる売買契約においても、瑕疵担保責任を追及することができる期間について、その目的物の引渡しの日から2年以上となる特約であれば、その免責特約は有効なものとして扱われています(宅地建物取引業法第40条第1項)。

これに対して、新築住宅の請負や売買においては、構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で、責任期間を10年よりも短縮する特約が無効とされています(住宅品質確保法第94条第2項、第95条第2項)。

このように、住宅の品質確保の促進等に関する法律は、生活の本拠となり、かつ、一般に高額での取引対象となる新築住宅の主要部分の瑕疵について、特別な措置を定めることで、住宅トラブルを未然に防ぎ、仮に紛争が生じたとしても紛争を円滑に解決することができるようにしています。しかし、新築住宅の請負や売買について、特定住宅瑕疵担保責任の適用があったとしても、責任を負うべき事業者が倒産する等してしまえば、発注者や買主の保護は図れなくなってしまいます。

そこで、住宅瑕疵担保履行法は、このような事態から発注者や買主を保護するために、新築住宅の建築の請負人や売主に対して、保険への加入(住宅瑕疵担保履行法第3条第2項かっこ書、第11条第2項かっこ書)、または保証金の供託(住宅瑕疵担保履行法第3条第1項、第11条第1項)等の義務を課しています。

住宅瑕疵担保履行法の意義

事業者に課せられる義務の内容

住宅品質確保法により、事業者には10年間の特定住宅瑕疵担保責任が課せられ(住宅品質確保法第95条第1項)、事業者責任履行のための資力確保の手段として、保険への加入、または保証金の供託が義務付けられています。

1特定住宅瑕疵担保責任の範囲

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、構造耐力上主要な部分、及び雨水の浸入を防止する部分に関する10年間の瑕疵担保責任に限定されています(住宅品質確保法第94条第1項かっこ書)。

(特定住宅瑕疵担保責任の範囲については、「6.アパート経営に関する法規 特定住宅瑕疵担保責任とは」で後述します。)

2保険制度の概要

保険制度とは、新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行なった者に保険金が支払われるものです。

また、事業者が倒産している等といった事情がある場合には、新築住宅の発注者、及び買主は、保険法人に対して、補修費用を直接請求することができます。

3保証金供託制度の概要

保証金供託制度の概要

新築住宅に瑕疵があり、その補修に相当な費用がかかるとしても、前述のように事業者が倒産しているといった事情がある場合には、事業者はこの責任を果たすことができません。

そこで、あらかじめ事業者が保証金を供託所に供託しておくことで、補修費用が発生した場合の損害の填補の準備をしておくのが、供託制度です。

事業者が倒産などの理由から補修を行なうことができない場合には、当該新築住宅の買主が、供託所に対して補修費用分の還付請求が可能となっています(住宅瑕疵担保履行法第6条第2項、第14条第2項)。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。「アパート経営のノウハウガイド 法務編」の「住宅瑕疵担保履行法とは」では、新築住宅の買主を保護するために、建築の請負人や売主に対して保険加入などの義務を課している住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)についてご紹介。事業者が倒産するなどの住宅トラブルを未然に防ぎ、買主を保護します。

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