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アパート経営事典 -資金融資編-

2.レバレッジの魅力

「てこの原理」でアパート経営

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最近「レバレッジ」という言葉を皆様はよく耳にするようになったのではないでしょうか。きっかけは不動産投資ではなく、FX(外国為替保証金取引)の人気が出た時期から、頻繁に使われるようになりました。

「レバレッジ」とは、実際の金額の数倍~数十倍もの金額で取引することを言います。融資を利用することで、実際に使った自己資金に対する数倍の規模の取引を行ない、大きなリターンの獲得を目的とした投資のことを指す言葉です。

アパート経営におけるレバレッジとは

融資を受けて自己資金以上のアパートを建築するのが、アパート経営における「レバレッジ」です。1億円のアパートを建てる場合、自己資金で1,000万円を準備して、残りの9,000万円を融資で調達すると、自己資金1,000万円に対して、建築するアパートの金額は1億円となり、自己資金に対する10倍の規模のアパートを建築することができるということになります。

1億円規模のアパートの場合、現金で建築される方はほとんどおらず、大半の方は基本的に、この「レバレッジ」をかけて、金融機関から融資を受けてアパートを建築することになります。

アパート経営におけるレバレッジとは

融資を受けて建てるか、現金で建てるか

「金融機関からお金を借りてアパート経営を行なう」ということについて、日本ではまだまだ否定的な意見が多いのも現状です。「失敗したらどうしよう」「ローンを返せなくなり、不動産を銀行に取り上げられるのではないか」等とマイナスに考える傾向があります。「借金」=「悪」というイメージが染みつき、アパート経営を始めるのを家族や友人から反対された方も多いのではないでしょうか。

では、具体的なケースで考えてみましょう。

仮に自己資金1,000万円を持っており、その自己資金をすべて使って利回り7%の賃貸物件を購入した場合、年間に得られる家賃収入は70万円となります。一方、自己資金1,000万円の他に、9,000万円を金融機関から借り入れて、先ほどと同じ利回り7%で1億円の物件を購入した場合、年間に得られる家賃収入は700万円となります。

同じ1,000万円の自己資金であっても、融資を併用し、レバレッジをかけることにより10倍の家賃収入を得ることができます。

同じ利回り7%ですが、金融機関からの借り入れを行ない、まとまった規模のアパートを建築することで、より大きな家賃収入を得ることができます。

自己資金だけの場合と、自己資金に融資を加えた場合の家賃収入の違い

自己資金だけで
アパートを建築した場合
融資を受けて
アパートを建築した場合
資金額 1,000万円
(自己資金1,000万円)
1億円
(自己資金1,000万円、
借入9,000万円)
利回り 7% 7%
年間家賃収入 70万円 700万円

自己資金だけでアパートを建築した場合

資金額 1,000万円
(自己資金1,000万円)
利回り 7%
年間家賃収入 70万円

融資を受けてアパートを建築した場合

資金額 1億円
(自己資金1,000万円、
借入9,000万円)
利回り 7%
年間家賃収入 700万円

レバレッジをかけたときのリスク

先ほどの例で言うと、9,000万円を金融機関から借り入れしたため、家賃収入の中から返済を行なっていく必要があります。

仮に借入期間30年、金利1.5%で9,000万円を借りると、年間の返済額は372万円となります。単純計算ではありますが、先ほどの家賃収入が年間700万円だったので、差額の328万円が利益ということになります。ただし、この借入金利が2.5%に上昇すると返済額は427万円に、4.0%に上昇すると返済額が516万円になります。

融資を受けることで、レバレッジをかけてアパートを建築することは、現金で建築した場合と異なり、金利上昇のリスクが発生します。半面、借りたお金の価値が下がる「インフレ」に対しては有利になります。確実ではありませんが、金利の上昇はインフレを伴う傾向があるため、金利上昇による支出の増加とインフレによる家賃上昇がほぼ同時に起こることも考えられます。

アパートを建築する際、融資を活用してより大きな利益を得ることも有効ですが、そもそもアパート建築のための資金調達方法としては、融資を受けるケースが一般的です。ただし、借入額・金利・融資期間には十分注意をして、堅実なアパート経営を行なう必要があります。

また、融資だけではなく、固定資産税・管理費・リフォーム費用・広告費・仲介手数料など、アパート経営においては様々な経費が必要となります。

さらに、入退去のあるアパート経営において、所有期間すべてにおいて満室状態を保つのは現実的には不可能ですので、十分に余裕を持った資金計画を立てる必要があります。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営事典 資金融資編」の「レバレッジの魅力」から、「『てこの原理』でアパート経営」についてご紹介。融資を受けることで、自己資金以上の規模のアパートを建築することが、アパート経営におけるレバレッジです。ただ、日本では金融機関からお金を借りることに、まだまだ否定的な意見が多いのも事実。融資を活用してより大きな利益を得ることもできますが、そのためには十分に余裕を持った資金計画を立てる必要があるでしょう。

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