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アパート経営のノウハウガイド -税金編-

2.不動産を保有しているときの税金

不動産を持っているだけで
かかる固定資産税

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固定資産税は、賦課期日(1月1日)において、固定資産(土地、家屋、及び償却資産)を所有している人に対し、その所在地の市町村(東京都23区内は都)が課税する税金です。

固定資産税の課税時期と対象者

固定資産税は、毎年1月1日現在での所有者に対して課税することとされています。したがって、1月2日以降において固定資産を取得した人は、その年度の固定資産税の納税義務者とはなりません(翌年度から課税されます)。

そのため、不動産の売買に際しては、売買当事者間で、売買の行なわれた年の固定資産税を精算する慣行がありますが、これは当事者間の取引であり、固定資産税の課税とかかわりはありません。

固定資産税の課税時期と対象者

固定資産の所有者の判定

原則として、賦課期日(※)現在の固定資産課税台帳登録者(土地や建物の登記簿に所有者として登記されている人)が納税義務者とされます(台帳課税主義)。

ただし、登記されていない等の場合もあり、そうした場合には、実際の所有者が納税義務者になります。

※その日現在で1年度分の納税義務者、課税客体など課税要件を確定する日。個人の住民税、固定資産税、都市計画税などが該当する。固定資産税については、毎年1月1日を賦課期日としている。

固定資産税の税額計算

固定資産税の計算は、下記の通り、課税標準に税率を乗じて求めます。

① 課税標準 × ② 税率 = 税額

1課税標準

固定資産課税台帳登録価格(いわゆる「固定資産税評価額」)のことです。この価格は、原則として基準年度(3年に1度)に評価替えが行なわれます。

2税率

市町村の条例で定められますが、100分の1.4を標準とします(標準税率)。

固定資産税の納付方法

市町村(東京都23区は、都税事務所)から送られてくる「納税通知書」により、原則として4月、7月、12月と翌年の2月の4回に分けて、都市計画税と一緒に納付することになっています(一括納付も可能)。

ただし、市町村によって納期が異なる場合(例えば、東京都23区の場合は6月、9月、12月と翌年の2月)がありますので、ご注意下さい。

固定資産税の納付方法

住宅用地における固定資産税の特例措置

一定の住宅用地については、下記の特例措置が設けられており、固定資産税の負担が軽減されています。

住宅用地の課税標準の特例

種 類 定 義 固定資産税
① 小規模住宅用地 住宅1戸あたり200m2以下の部分 価格 × 1/6
② 一般住宅用地 ① 以外の部分 価格 × 1/3

※家屋の床面積の10倍までの土地に限られます。

※市区町村長の勧告の対象となった特定空家等(倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態にある空家等)の敷地である土地については対象から除外されます。

なお、住宅用地とは、賦課期日(毎年1月1日)現在で、次のいずれかに該当するものを言います。

(1)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

(2)併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)に相当する土地

家屋の種類 居住部分の割合

① 地上階数5以上の耐火建築物の家屋

1/4 以上 1/2 未満 0.5
1/2 以上 3/4 未満 0.75
3/4 以上 1.0

② ①以外

1/4 以上 1/2 未満 0.5
1/2 以上 1.0

※家屋の居住部分に応じた率を敷地に乗じた部分について、住宅用地の課税標準の特例が受けられます。

他にも、以下のケースでは、一定床面積に対する税額の2分の1もしくは3分の1、3分の2相当額が減額される等の特例が設けられています。

詳細は、リンク先(国土交通省HP)にて確認して下さい。

  • ・住宅を新築した場合
  • ・認定長期優良住宅の場合
  • ・既存住宅を耐震改修した場合
  • ・既存住宅をバリアフリー改修した場合
  • ・既存住宅を省エネ改修した場合

特定市街化区域農地における固定資産税の課税

三大都市圏の特定市街化区域農地に対しては、下表のように課税されています。

種 類 場 所 課税方法
① 保全すべき農地 生産緑地地区 農地課税
② 宅地化すべき農地 ① 以外 宅地並み課税

① 宅地並み課税に比べ、大幅に税額が軽減されます。

② 原則として宅地並み課税ですが、課税標準は次のように減額されます。

固定資産税 … 課税標準となるべき価格 × 3分の1

都市計画税 … 課税標準となるべき価格 × 3分の2

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営のノウハウガイド 税金編」の「不動産を保有しているときの税金」から「不動産を持っているだけでかかる固定資産税」をご紹介。「固定資産税」は毎年1月1日現在での所有者に対し課税され、市町村からの納税通知書で納付します。住宅用地によっては、特例措置で税負担が軽減されるので、細かい条件などを確認しておきましょう。

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