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アパート経営のノウハウガイド -税金編-

4.不動産を売却等したときの税金

不動産の売却にかかる譲渡所得税

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土地・建物などを売った場合や、土地・建物などの買い換え・交換、収用を受けた場合には、その譲渡による所得(譲渡所得)に対し、他の所得と切り離して(申告分離課税)、所得税と住民税がかかります。これを「譲渡所得税」と言います。

長期所有と短期所有との区分

譲渡した不動産の「所有期間」が5年以内のものを「短期譲渡所得」、5年超のものを「長期譲渡所得」と定義して区別します。長期間所有していた土地・建物などを譲渡した場合には、短期間の所有で譲渡した場合に比べ税率が低くなります。

(1)長期所有…譲渡した日の属する年の1月1日において所有期間が5年超

(2)短期所有…譲渡した日の属する年の1月1日において所有期間が5年以内

「所有期間」は、実際に売却した日ではなく、「譲渡した年の1月1日現在」で計算されます。長期所有と短期所有では、税率が大きく異なりますので、売却時には注意が必要です。

課税譲渡所得金額の計算

課税譲渡所得の金額は、次の計算式で求めることができます。これは「所有期間」にかかわらず同じです。

課税譲渡所得の金額 =
①総収入金額 −(②取得費 +
③譲渡費用)− ④特別控除

1総収入金額

譲渡価額(土地や建物の売却代金)のことです。ただし、法人に対する贈与の際の時価のように、時価や権利の設定対価(特別の経済的利益の額を含む)が収入金額とされる場合もあります。

2取得費

取得費は、「a.譲渡した資産の取得に要した金額」と「b.その後の設備費・改良費」から「c.償却費相当額」を引いたものです。

  • 取得費
  •  = 
  • a.譲渡した資産の取得に
    要した金額
  •  + 
  • b.その後の設備費・
    改良費
  •  − 
  • c.償却費相当額

a.譲渡した資産の取得に要した金額

・購入代金、引取運賃、購入手数料、関税、据付け費等使用開始日(未使用で譲渡した場合は、譲渡日)までの借入金利子

・土地利用のための建物の取り壊し費用

・非業務用資産にかかわる不動産取得税、及び登録免許税

b.その後の設備費・改良費

・埋立て、地盛り、地ならし、切土、防壁工事の費用、上下水道の設備費用

c.償却費相当額

・業務用資産:
業務の用に供していた期間中の減価償却費累計額

・非業務用資産:
耐用年数を1.5倍にし、旧定額法(残価率10%)で計算する

なお、取得費が不明のときや、実際の取得費が少額のときは、総収入金額の5%(概算取得費)を取得費とすることができます。

3譲渡費用

譲渡に際して直接要した費用、仲介手数料・印紙代・建物取り壊し費用等を言います。

4特別控除

次の特別控除が受けられる場合には、次の計算式により譲渡所得金額を求めます。

種 類 控除金額
収用交換等による譲渡 5,000万円
居住用財産の譲渡
相続した空き家の譲渡
3,000万円
特定土地区画整理事業等のための譲渡 2,000万円
特定住宅地造成事業等のための譲渡 1,500万円
農地保有合理化等のための農地等の譲渡 800万円

「居住用財産の譲渡」「相続した空き家の譲渡」による3,000万円の特別控除については、次の「4.不動産を売却等したときの税金 居住用財産の譲渡と交換の特例」で詳しくご紹介します。

譲渡所得に対する税額の計算

はじめに述べたように、「譲渡所得」には所得税と住民税が課税されます。所得税と住民税の税率は下表の通りですが、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」では約2倍の違いがあります。

所得税と住民税の税額は、上の方法で計算した課税金額に、それぞれ税率をかけて計算します。

所得税 復興特別所得税(※) 住民税
長期譲渡所得 15% 所得税率 × 2.1% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

長期譲渡所得

所得税 15%
復興特別所得税(※) 所得税率
× 2.1%
住民税 5%

短期譲渡所得

所得税 30%
復興特別所得税(※) 所得税率
× 2.1%
住民税 9%

※2013年1月から2037年12月までの25年間は、
所得税の金額に2.1%をかけた復興特別所得税が加算されます。

申告

譲渡した年の申告を、翌年3月15日までに、住所を所轄する税務署に提出します。

様々な特例の適用を受ける場合、または特例による計算の結果、納付する税額がない場合においても、同様に申告します。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営のノウハウガイド 税金編」の「不動産を売却等したときの税金」から「不動産の売却にかかる譲渡所得税」をご紹介。「譲渡所得税」は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区別され、税率が大きく変わります。譲渡所得の申告は、住所を所轄する税務署に提出しますが、特例の適用に関係なく申告が必要なので注意しましょう。

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