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アパート経営のノウハウガイド -税金編-

5.不動産を貸付けしたときの税金

アパートを賃貸するとかかる
所得税・住民税

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アパート経営のように、所有している不動産を賃貸している場合、そこから得られた家賃収入等は不動産所得になります。この不動産所得と他の所得を合算(総合課税)した上で、所得税、住民税、復興特別所得税が計算されます。

不動産所得の計算方法

不動産所得は、アパート経営から得られる総収入金額から、必要経費を差し引いたものです。

不動産所得の金額
= 総収入金額 − 必要経費

「総収入金額」とは、家賃、権利金、礼金、更新料など、賃貸借の契約によって、その年の収入とすべき金額として確定したものを言います。「必要経費」とは、アパート経営を行なう上で発生した、事業上の支出を言います。ただし、支出であれば何でも「必要経費」と認められるわけではないので、ご注意下さい。

「総収入金額」に
含まれるもの

  • ・家賃、地代
  • ・権利金
  • ・礼金
  • ・更新料
  • ・共益費
  • ・返還を要しない敷金・保証金

「必要経費」として
認められるもの

  • ・固定資産税、都市計画税
  • ・事業税
  • ・消費税
  • ・借入金の利息
  • ・収入印紙代
  • ・修繕費
  • ・損害保険料
  • ・管理手数料
  • ・管理組合への管理費
  • ・広告宣伝費
  • ・税理士、弁護士への報酬
  • ・減価償却費(※)
  • など

「必要経費」として
認められないもの

  • ・住民税
  • ・所得税
  • ・借入金の元本返済部分
  • ・事業に関係のない支出
    (自宅関係など)

※アパートの建築費は、その年に全額が必要経費になりません。法律で決められた耐用年数により、毎年一定額を減価償却費として経費にすることとなります。減価償却費は、支出と連動しない費用であるため、収支計画や税務対策の重要な要素になっています。

不動産所得の計算例

購入金額7,000万円(土地5,000万円、建物2,000万)、借入金2,000万円(利息年64万円)、賃料10万円(全6戸)、礼金(2ヵ月分)の木造アパートを満室経営した場合を例に、計算してみましょう。

不動産所得の計算例

1総収入金額

総収入金額は、月々の賃料と、礼金の合計です。それぞれ全6戸分をかけて足します。

賃料 10万円 × 6戸 × 12ヵ月 720万円
礼金 20万円 × 6戸 120万円
合計 840万円

2必要経費

各種の必要経費を計算して合計します。

ここでは、主な経費である借入金利息、減価償却費、固定資産税等の税金(38万円とします)、管理料(賃料の10%)と、その他の経費として20万円がかかるものとして計算してみます。

借入金利息 64万円 × 1年 64万円
減価償却費
(償却率0.046※)
2,000万円 × 0.046 92万円
固定資産税等の税金 38万円 × 1年 38万円
管理料(賃料の10%) 720万円 × 0.10 72万円
その他経費 20万円 × 1年 20万円
合計 286万円

※減価償却の償却率については、「アパート経営編 2.事業計画を立案する 賃貸事業収支計画の立案」を参照して下さい。

3不動産所得の金額

「①総収入金額」から「②必要経費」を差し引いて「不動産所得」を計算します。

840万円(①総収入金額) − 286万円(②必要経費) = 554万円

所得税・住民税・復興特別所得税の計算方法

所得税は累進課税のため、所得が高くなるほど税率も高くなります。

なお、2037年までは復興特別所得税として、所得税の税額に2.1%の税額をかけた金額が課税されます。

住民税については、所得金額にかかわらず一律の税率が適用されます。

所得税・復興特別所得税・住民税の税率一覧表

課税される所得金額 所得税 復興特別所得税 住民税
税率 控除額
195万円以下 5% なし 2.1%
(所得税の金額に対して)
10%
195万円 超 330万円以下 10% 97,500円
330万円 超 695万円以下 20% 427,500円
695万円 超 900万円以下 23% 636,000円
900万円 超 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円 超 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円 超 45% 4,796,000円

所得税・復興特別所得税の計算

所得税の計算は、次のように行ないます。

まず、総所得金額から、基礎控除や社会保険料控除といった所得控除を差し引きます。

例えば、総所得金額が578万円で、所得控除(基礎控除や社会保険料控除、配偶者控除など)が合わせて200万円だった場合、総所得金額から所得控除を差し引くと、378万円になります。この金額が、上の表の「課税される所得金額」です。

378万円は、「330万円超695万円以下」に該当するので、所得税の税率は「20%」で、控除額は「42万7,500円」になります。つまり、「課税される所得金額」の378万円に税率の20%をかけて、そこから42万7,500円を控除することで、所得税の金額を求めることができます。

したがって、所得税の金額は、 378万円 × 20% − 42万7,500円(控除額)= 32万8,500円となります。

復興特別所得税の金額は、所得税の金額に税率の2.1%をかけることで求められます。

32万8,500円 × 0.021 = 6,898円。

住民税の計算

住民税の金額は、所得税と同様に、総所得金額から所得控除を引いた「課税される所得金額」に対し、住民税率10%(所得金額にかかわらず一律)をかけることで求められます。

378万円 × 10% = 37万8,000円。

所得税と住民税の納税方法

所得税と復興特別所得税は、申告納税です。確定申告した所得額・税額に基づいて、自ら納付する必要があります。市町村から納付書が届いたりすることはなく、納税者が自ら納付しなければならないため、注意が必要です。

納付期限は、確定申告の提出期限と同じ3月15日となります。

住民税は、普通徴収です。各市町村から送られてくる納税通知書に基づいて納付します。4分割で支払うことになりますが、支払うタイミングは各市町村により異なりますので、確認が必要です。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営のノウハウガイド 税金編」の「不動産を貸付けしたときの税金」から「アパートを賃貸するとかかる所得税・住民税」をご紹介。アパート経営で得られる総収入から、必要経費を差し引いたものが不動産所得になります。住民税や所得税は、この不動産所得と他の所得を合わせた金額をもとに計算します。住民税が普通徴収であるのに対し、所得税は申告納税となるので注意しましょう。

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