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アパート経営のノウハウガイド -税金編-

7.不動産を贈与したときの税金

不動産の贈与でかかる贈与税

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贈与とは、当事者の一方が「自分の財産(現金や土地、建物、保険金など)を無償で相手方に与える」という意思表示をし、相手方がこれを受諾することによって成立する契約を言います。

贈与税は、この贈与により財産を取得した個人(「受贈者」と言います)にかかる税金(国税)です。

民法上の贈与と税法上の贈与

贈与税は、民法の規定に基づく贈与により取得した財産と、税法上の規定に基づく贈与により取得したとみなされる財産に課税されます。

例えば、不動産・株式等の名義の変更があった場合において、対価の授受がされていないときや、資金負担者以外の人の名義で不動産等を取得した場合は、原則として贈与があったこととされます。

贈与税の課税方法

贈与税の課税方法には、「①暦年課税」と「②相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に当てはまる場合に「相続時精算課税」を選択することができます。

ただし、一度「相続時精算課税」を選択すると、あとから「暦年課税」に変更することはできませんので、注意が必要です。

1暦年課税

贈与税は、1年間(1月1日から12月31日まで)に贈与された財産の合計額から、基礎控除額の110万円を差し引いた、残りの金額に対して課税されます。1年間に贈与された財産の合計額が110万円以内の場合、贈与税はかかりません(贈与税の申告は必要ありません)。

注意するポイントとしては、贈与された金額や回数、贈与者の人数は関係ないということです。贈与者が複数名いても、あるいは一人の贈与者から複数回にわたって財産を受け取ったとしても、受贈者一人が受け取る財産の合計額が110万円以内であれば、贈与税は課税されません。

贈与された財産が110万円を超えると、そのあとに別の人から財産を受け取ったとしても、110万円を超える部分について贈与税が課税されます。この点について、例をいくつか見てみましょう。

■課税されないケース

・50万円を1人から2回受け取る ⇒ 合計100万円:基礎控除額110万円以内のため非課税

50万円を1人から2回受け取る ⇒ 合計100万円:基礎控除額110万円以内のため非課税

・30万円を3人から1回受け取る ⇒ 合計90万円:基礎控除額110万円以内のため非課税

30万円を3人から1回受け取る ⇒ 合計90万円:基礎控除額110万円以内のため非課税

■課税されるケース

・30万円を1人から5回受け取る ⇒ 合計150万円:基礎控除額110万円を超える40万円が課税対象

30万円を1人から5回受け取る ⇒ 合計150万円:基礎控除額110万円を超える40万円が課税対象

・30万円を5人から1回受け取る ⇒ 合計150万円:基礎控除額110万円を超える40万円が課税対象

30万円を5人から1回受け取る ⇒ 合計150万円:基礎控除額110万円を超える40万円が課税対象

2相続時精算課税

20歳以上の受贈者に対して、60歳以上の父母、または祖父母から財産を贈与した際に、2,500万円の限度額に達するまで何度でも控除ができる特例を「相続時精算課税」と言います。「相続時精算課税」を選択した贈与者一人につき、1年間(1月1日から12月31日まで)に贈与された財産の合計額から2,500万円の「特別控除額」を控除した残額に対して、贈与税がかかります。

2,500万円の「特別控除額」は、贈与税の「期限内申告書」を提出する場合のみ、控除することができます。この特別控除の適用を受けた場合、翌年からは2,500万円から前年の控除金額を差し引いた残額が特別控除限度額となります。例えば、ある年に500万円の贈与を受けて、「相続時精算課税」の適用を始めた場合、その翌年の特別控除限度額は2,000万円になります。

相続時精算課税

ただし、相続の際には、生前に贈与された財産と、相続された財産を足した額に相続税がかかるため、「相続時精算課税」を選ばれる際は、専門家などへ一度相談された方が良いでしょう。「相続時精算課税」についての詳しい説明は、この後の「7.不動産を贈与したときの税金 生前贈与で受けられる相続時精算課税制度」でご説明致します。

申告と納税

贈与税がかかる場合や、「相続時精算課税」を適用する場合には、財産の受贈者が申告と納税を行なう必要があります。申告と納税は、財産を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に行ないます。

なお、「相続時精算課税」を適用する場合には、納税額がないときであっても、財産を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に申告する必要があります。

東建コーポレーションでは土地活用をトータルでサポート。豊富な経験で培ったノウハウを活かし、土地をお持ちの方や土地活用をお考えの方に賃貸マンション・アパートを中心とした最適な土地活用をご提案しております。こちらのページでは、「アパート経営のノウハウガイド 税金編」の「不動産を贈与したときの税金」から「不動産の贈与でかかる贈与税」をご紹介。贈与税の課税方法には「暦年課税」、「相続時精算課税」の2種類がありますが、1度「相続時精算課税」を選択すると、あとから「暦年課税」に変更できないので注意が必要です。また、方法ごとに非課税枠が異なるので、どちらの方法がご自身に適しているか確認しましょう。

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