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Q1.土地活用するには何から始めたらいいの?

土地活用には、様々な方法があり、どの方法を選ぶかはオーナー様の状況により異なります。
ここでは、代表的な土地活用の方法と、おすすめの土地活用方法を分かりやすくお伝えします。

オーナー様
土地活用をすると、税金面で優遇を受けられることは分かったのですが、土地活用をするには何から始めたら良いのですか?
土地活用には、様々な方法があり、どの方法を選ぶかはオーナー様の状況によって異なります。
今回は、代表的な土地活用の方法をご説明致します。
東建の営業部員
オーナー様
お願いします。
「土地活用」は、大別すると「土地に建物を建てて貸す方法」と、「土地をそのまま貸す方法」の2つがあります。
東建の営業部員
     
オーナー様
「土地に建物を建てて貸す方法」というのは、いわゆる賃貸マンションや賃貸アパートなどを建てるということですよね。
その通りです。一般的に、
① 賃貸マンションや賃貸アパートを建てて貸す
② 貸店舗、オフィスビルを建てて貸す
③ 貸工場、貸倉庫、トランクルームを建てて貸す
などがあります。

①「賃貸マンションや賃貸アパートを建てて貸す」というのは、人が住むための“住宅”を貸して家賃収入を得るもの。
②「貸店舗、オフィスビルを建てて貸す」
③「貸工場、貸倉庫、トランクルームを建てて貸す」というのは、商業施設事業スペースを貸して家賃収入を得るものです。
東建の営業部員
     
オーナー様
いずれも家賃収入を得られるということですね。何か違いはあるのでしょうか。
     
それぞれメリットやデメリット、節税効果が異なります。下表をご覧下さい。
東建の営業部員
メリット デメリット 節税効果

賃貸マンションや賃貸アパートを建てて貸す
毎月の家賃収入により、長期にわたって安定した収益を確保できる。
(万が一、空室がでても管理会社とサブリース契約を結ぶことで、空室リスクを軽減できる。)
投資コスト(建設費)が大きい。
(一般的に借入をすることになるため、現金資産の圧縮になり、相続税評価額を引き下げる効果がある。)
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・相続税等

貸店舗、オフィスビルを建てて貸す
賃貸マンションや賃貸アパートなどの住居用建物と比較して、高い賃料収入が期待できるので、収益性が高い。 商業需要のあるエリアで店舗やオフィスに適した立地条件であることが求められる。 ・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・相続税等

貸倉庫、トランクルームを建てて貸す
日照条件の悪い土地や狭小土地、変型土地などにも建設が可能。建物構造が基本的に屋根と壁からなる箱型のため、建設費用が安く済む。 固定資産税や都市計画税の節税効果がない ・所得税
・相続税
オーナー様
なるほど、こうやって比較すると
① 賃貸マンション・賃貸アパートや
② 貸店舗・オフィスビルに関しては、節税できる範囲が非常に広いのですね。
 
おっしゃる通りです。
特に、賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住宅は実際の資産価値よりも相続税評価額を引き下げる効果があるので、相続税対策としては非常に有効です。
相続税の節税効果については、「Q3. 賃貸経営のメリットを詳しく教えて」でご説明します。
東建の営業部員
オーナー様
もうひとつの「土地をそのまま貸す方法」にはどんなものがあるのでしょうか。
 
「土地をそのまま貸す方法」としては、
 ① 宅地として貸す
 ② 一時的に貸す
 ③ 駐車場として貸すなどが一般的です。
東建の営業部員
オーナー様
賃料収入を得るということは変わらないと思いますが、節税効果はどうなのでしょうか。
①「宅地として貸す」場合には、固定資産税、都市計画税、相続税の軽減が受けられますが、
②「一時的に貸す」、③「駐車場として貸す」の場合は、節税効果はありません。
東建の営業部員
オーナー様
そうなると、節税効果としてはあまり魅力を感じませんね。
その通りです。
節税効果を目的とするならば、間違いなく「土地に建物を建てて貸す方法」がオススメです。
東建の営業部員
オーナー様
なるほど。
更地のまま駐車場として貸す場合等には、建設費用等がかからないので、初期投資を抑えて収益を確保したい人などは選択肢には入ってくるとは思います。
しかし、「収益性」だけでなく、「節税効果」も得たい方には、「賃貸マンションや賃貸アパートを建てて貸す」方法や「貸店舗、オフィスビルを建てて貸す」方法が非常に良い土地活用方法と言えますね。
東建の営業部員
オーナー様
賃貸マンション・賃貸アパートや貸店舗・オフィスビルか。
しかし、貸店舗やオフィスビルの場合は、収益性は高いものの、立地が都市部や商業地にあることや、駅から近いことなどの立地条件が求められるため、建設可能なエリアが限られます。
建設可能なエリアが広く、長期にわたって安定した収入と高い節税効果が得られる賃貸経営による土地活用が、最もオーソドックスな方法と言えましょう。
東建の営業部員
オーナー様
なるほどね。 賃貸マンションや賃貸アパートなら場所さえ間違えなければ、入居の需要はあるだろうからね。
その通りです。
入居需要がある立地であれば、節税効果も大きい賃貸マンション・賃貸アパートが非常に有効な土地活用なのです。
次の「Q3. 賃貸経営のメリットを詳しく教えて」では、さらに詳しく、賃貸マンション・賃貸アパートの節税効果をご説明していきますね。
東建の営業部員

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*あらすじ*
相続対策は、まだ先の話と思っている高沢圭一(たかざわ けいいち)。
幼馴染の怪我や、東建の営業マンとの出会いで、資産の把握や早めの対策が重要なことに気づいていく。

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