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Q3.賃貸経営のメリットを詳しく教えて

賃貸経営は、節税面、収益面で非常に優れた土地活用方法です。
ここでは、賃貸経営の節税効果について、事例を交えて分かりやすくお伝えします。

オーナー様
様々な土地活用の中でも、賃貸マンション・賃貸アパートなどの賃貸経営が節税面、収益面でも、優れていることは分かったのですが、もっと具体的にメリットを教えて下さい。
はい。 最大のメリットとしては、やはり節税効果です。 固定資産税、都市計画税、所得税・住民税、相続税等、様々な税金に節税効果があります。 ひとつひとつの節税効果について詳しく解説していきます。
東建の営業部員
オーナー様
よろしくお願いします。
まず、固定資産税と都市計画税ですが、これは土地や建物の所有者に課される税金で、毎年、徴収されます。
東建の営業部員
オーナー様
はい、私も毎年、払っていますが、毎年となると大変ですよ。
そうですよね。
賃貸マンション・賃貸アパートでは、毎年土地にかかる固定資産税を6分の1、都市計画税を3分の1に軽減できるのです。
東建の営業部員
オーナー様
そんなに軽減されるのですか?
そうなんです。
細かく説明すると、この軽減効果については、賃貸マンション・賃貸アパートの一戸(一室)あたりの敷地面積が200㎡以下の部分に適用されるのですが、賃貸マンション・賃貸アパートを建てるサイズの土地であれば、ほぼすべての土地が対象となるのです。
東建の営業部員
更地にアパート・マンションを建てた場合
オーナー様
なるほどね。
確かにそれだとかなりの節税効果になるね。
また、一戸(一室)あたりの敷地面積が40㎡以上
280㎡以下の賃貸マンション・賃貸アパートの建物についても、新築から3年間は、一戸(一室)あたりの床面積が120㎡以下までの部分については、固定資産税を2分の1に軽減できます。
東建の営業部員
オーナー様
建物についても、節税効果があるのですね。
その節税効果のおかげで、家賃収入から固定資産税と都市計画税を毎年、支払えるわけだね。
はい。おっしゃる通りです。
次に所得税と住民税についてですが、賃貸経営での所得の計算は、「賃料収入」から「実際に支出した必要経費」と「実際には出費を伴わない経費」を差し引いて計算をします。
東建の営業部員

実際に支出した必要経費

借入金(ローン)の金利や固定資産税、火災保険、管理費、修繕費など

実際には出費を伴わない経費

減価償却費※1専従者給与※2青色申告特別控除※3など

※1:
賃貸マンション、賃貸アパートの建物が年数を経過するごとに損耗して価値が減少するのを費用化した物。 減価償却費は、建築費を耐用年数(構造・用途により、年数が定められている)に応じて、毎年の経費として計上することができます。賃貸経営で得られる賃料収入から減価償却費を差し引くことで、不動産所得を計算上(名目上)少なくすることができます。
※2:
賃貸経営を手助けしてもらえる親族を「専従者」と呼び、その人への給与のこと。青色申告を行なう場合は、この専従者への給与を経費とすることができます。
※3:
青色申告者が一定の要件を満たすと所得控除が受けられる制度。複式簿記で記帳をしていると最高65万円が控除できます。
オーナー様
それがどう節税になるんだい?
はい。
実際には、手元に家賃収入で得たお金が残っているのですが、出費を伴わない経費を差し引いて、賃貸経営での所得が計算上赤字とすることができるのです。
東建の営業部員
オーナー様
実際には黒字でも、赤字として計上できるわけだね。
家賃収入の他に、給与所得や事業所得などがあるときは、損益通算と言って、それらの収入から計算上赤字となった賃貸経営での損失を差し引くことができます。 この損益通算によって計算上の所得額が少なくなり、所得税と住民税の軽減となるわけです。
東建の営業部員

※損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定の物についてのみ、総所得金額を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

オーナー様
なるほど。
不動産の所得だけでなく、他の所得と合算して考えることができるということだね。
そうなんです。
そして、これらの税金よりも、さらに節税効果があると言われているのが、「相続税」になります。
東建の営業部員
オーナー様
えっ!
今までより、すごい効果があるの?
相続税とは、亡くなった人の財産を受け取る相続人に課される税です。平成27年1月1日に、相続税の基礎控除の引き下げや最高税率の引き上げ等、下記のように大幅な変更があり、相続税の課税対象者が大幅に増えました
東建の営業部員
相続税の課税対象者
オーナー様
うん。この相続税が賃貸マンション・賃貸アパートでは節税できるわけだね?
はい。
賃貸マンション・賃貸アパートが建っている土地は、「貸家建付地」と言って、借地権割合にもよりますが、約80%の評価額となります。 そこからさらに土地の200㎡は、評価額を50%にできるのです。
東建の営業部員
オーナー様
つまり、どうなるのですか?
分かりやすく具体例を踏まえて説明しますと、更地の評価額が8,000万円で700㎡の土地に賃貸マンション・賃貸アパートを建てた場合ですと、下記のように、
約30%相続税評価額を軽減させることができます。 これによって、課税される相続税を減らすことができるというわけです。
東建の営業部員
賃貸マンション・賃貸アパートを建てたときの評価額の軽減
オーナー様
なるほどね。
確かに更地と比較すると大幅に評価額が下がるんだね。
また、賃貸マンション・賃貸アパートの建物についても、取得金額(建築費用)ではなく、固定資産税評価額(建設費用の60%程度)から、借家権割合の30%の評価減が受けられますので、ざっくりと約60%相続税評価額を軽減させることができます。
東建の営業部員
オーナー様
まあ。
建物についても大きな軽減効果があるんだね。
はい。
さらに、賃貸マンション・賃貸アパートを建てる際には、基本的に金融機関から借入をすることになりますので、その借入金残高が債務として100%控除されることも、大きな節税効果を発揮します。
東建の営業部員
オーナー様
話を聞くと、賃貸経営が確かに強力な節税効果を発揮することが理解できたよ。 でも、そんな上手い話ばかりではなくて、当然、デメリットだってあるんでしょ?
おっしゃる通り、すべてに良いことずくめというわけではありません。経営である以上リスクも伴います。 次の「Q4. 賃貸経営のリスクは?」では、賃貸経営のリスクをご説明していきます。
東建の営業部員
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