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columnNo.1アパート老朽化と賃借人の退去について

「アパート経営相談」1回目のテーマは、アパートの老朽化と入居者様の退去についてです。

例えば、所有しているアパートが老朽化したため、現在住んでいる入居者様に退去してもらいたい場合はどうすればいいでしょうか。

入居者様に退去してもらいたい場合

老朽化という理由ではアパートを退去してもらえない

実は、賃貸住宅は「老朽化」という理由だけでは、入居者様との賃貸借契約を終了することはできません。ただし、老朽化によって床が抜けているなどアパートを全く使用することができなくなった事象の場合は除きます。

賃貸借契約は「①賃貸借契約の期間満了に際し、通知期間内に更新拒絶の通知」あるいは「②賃貸借契約の期間内に賃貸借契約を解約する旨の申入れをする」に正当事由がある場合に限って、終了するものとされています。これがいわゆる「正当事由」ルールです。

正当事由ルールについては、借地借家法第28条に明記されています。条文を見てみましょう。

【借地借家法第28条】
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

「第26条第1項の通知」とは、更新拒絶の通知(前述①の通知)を意味します。正当事由の有無は、下記の要因を総合的に考慮して判断されます。

  1. 賃貸人の事情(賃貸人が建物使用を必要とする事情)
  2. 賃借人の事情(賃借人が建物使用を必要とする事情)
  3. 建物の賃貸借に関する従前の経過
  4. 建物の利用状況
  5. 建物の現況
  6. 立退料

今回のテーマである「賃貸住宅の老朽化」という状態は、要素の(1)賃貸人の事情(賃貸人が建物使用を必要とする事情)、及び(5)建物の現況に含まれます。したがって、建物が老朽化している事実は正当事由判定における考慮要因になります。

ここで注意が必要なのは、アパートが相当に老朽化し、あるいは長期間が経過していても、必ずしも正当事由が肯定されるとは限らないという点です。これは、老朽化により建物の機能が低下していても、修繕が可能であるならば、オーナー様はその機能低下を回復する修繕義務を負うべきであるという考えに基づくものです。

率直にアパートに関する実情を打ち明け、
自主退去を促そう

したがって、アパートが老朽化している事情に加え、その他要因(例えば、オーナー様が当該アパートの使用を必要としている具体的な事情)があれば、正当な事由が認められ、その結果、賃貸借契約の終了が認められることになるでしょう。

今回紹介した方法は、入居者様が退去を拒み、調停等の法的手続きによって退去を要請する場合の話です。基本は、法的手続き等を踏むまでもなく、「アパートが老朽化しているため退去してほしい」とのオーナー様側の要望に、任意で素直に応じてくれる入居者様の方が多いのではないでしょうか。

入居者様に退去を要請する際には、率直にアパートに関する実情を打ち明け、自主退去を促すことが最善であると考えます。その場合、入居者様に立退料を支払う方法も有効です。

率直にアパートに関する実情を打ち明け、自主退去を促そう

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