土地活用でアパート経営する方法、失敗しないための心構え

自宅とは別に土地を所有している方は、その土地をどのように活用しているでしょうか。土地活用においては「アパート経営」という選択肢も存在しますが、その具体的な方法まではご存知ではない方もいらっしゃるかと思います。アパート経営に失敗しないためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

この記事では、アパート経営のメリット、アパート経営に向いている人、必要な経費、そしてアパート経営を始めるまでの流れを解説します。

土地活用でアパート経営をするメリット

アパート経営をするメリットとして、次のようなことが挙げられます。

安定した収入が得られる

アパート経営が軌道にのると、定期的に家賃収入を得られます。家賃収入は、高額収入を期待できる上に安定性も高く、難度の高い知識を必要としません。

労働で家賃収入のような多くの収入を得ることは現実的ではありませんし、株式投資は相場を読んだり経済情勢を把握したりといった難度の高い知識が必要になります。その点、アパート経営は、部屋を貸して家賃を得るというシンプルなビジネスですので、安定した収入を得るためのハードルは低いと言えます。

節税効果がある

節税効果があるという点も、アパート経営におけるメリットのひとつです。例えば相続税ですが、現金を相続するより、アパート経営を始めてその建物を相続したほうが相続税の額は小さくなります。

また、アパート経営を副業にする場合、アパート経営によって赤字が出たとしても本業の収入にかかる所得税や住民税が減額されます。

資産形成ができる

アパート経営は、資産形成を行なう上でも有効です。資産は様々な形に変えておいたほうが、経済リスクを軽減できます。

現金の場合、預貯金していても利息は1％にもなりませんし、株式の場合は値下がりリスクがあります。 その点、資産の一部をアパートに変えておけば、預貯金リスクや株式投資リスクの影響を受けない資産を持つことが可能です。

インフレ対策になる

インフレは現金の価値を低下させ、不動産の価値を上げる効果があります。 したがって、アパートを所有することはインフレ対策になるのです。

アパート経営を検討する際によくみられる悩みと解決法

アパート経営を検討しながら実行に移せない方は、次のような点を懸念しているのではないでしょうか。

• 初期費用、借入金
• 供給過剰、空室になるリスク
• 入居者のこと
• 老朽化したときの対処
• 災害に遭ったときの対応

初期費用や借入金については、資金繰り計画と事業計画を立てることで解決可能です。例えば東建コーポレーションの場合、土地オーナー様に対してエリアマーケティング、コンサルティング、プランニング、事業審査といったサービスを提供しています。これらの情報や知識を得れば、借入金がいくらであれば余裕をもって返済できるか見えてくるでしょう。そして供給過剰や借り手がみつからず空室になるリスクも極力低減することができます。

また、東建コーポレーションでは入居者様を確保する入居仲介促進システムがあり、全国展開している仲介専門店「ホームメイト」から入居者様を仲介できます。
さらに、アパートの建築部材や住設機器を自社で生産しているため、土地オーナー様は高品質のアパートを低コストで建てることが可能です。耐震性、遮音性にも優れた建築技術を独自開発しているので、災害や騒音に強いアパートを建てることができます。

アパート経営に向いている人

アパート経営は、どなたでもできるビジネスではありません。そこにはやはり、向き不向きがあります。アパート経営に向いているのは、次のような方です。

条件の良い土地を保有している方

アパート経営の成否は、土地によるところが小さくありません。駅や学校、病院、大規模商業施設に近い場所にあるアパートは入居者様を集めやすいため、経営が軌道にのりやすい傾向にあります。

経営上のリスクをマネジメントできる方

アパート経営にもリスクがあります。このリスクをマネジメント（管理）できることが望ましいでしょう。

入居者様の管理ができる方

そしてアパート・オーナー様は「大家」になるので、「お客様」になる入居者様と良好な関係を築く必要があります。

アパート経営に必要な費用と収入について

アパート経営は収入を得るために始めるわけですが、修繕費等の支出も必要になります。そのため、アパート経営を考えている土地オーナー様は、収入と支出の両方を詳しく把握しておかなくてはなりません。

アパート経営の支出とは

アパート経営の支出には、初期費用とランニングコストの2種類があります。初期費用は最初に必要な支出であり、ランニングコストは継続的に必要な支出です。

それぞれの詳細は、次のようになります。

• アパート経営の初期費用
  建物の建築費、各種手数料、保険料、税金（不動産取得税、消費税など）
• アパート経営のランニングコスト
  管理費、修繕費、入居者様の募集費用、税金（個人住民税や不動産所得）、ローンの返済

アパート経営の収入とは

アパート経営による収入で最も大きなものは家賃です。また、共益費や駐車場代を設定することで収入を増やすことができます。ただし、最近は礼金や更新料を廃止する動きが強まっているので、これら2つでは収入を増やせない可能性があることも把握しておかなくてはなりません。

そして敷金と保証金ですが、これは入居者様から「預かるお金」ですので、収入にはカウントしません。入居者様が退去するときに返還するのが原則です。

アパート経営の利回りとは

アパートの建設費を年間の家賃で割り算した場合のパーセンテージが利回りと呼ばれますが、このパーセンテージを100パーセントで割ると何年間で建設費を回収できるのかが分かります。

この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」というものがあるため、これらも把握しておく必要があります。

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったパーセンテージです。諸経費などのその他のお金については計算に含まれません。

一方の実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や修繕費などの諸経費を差し引いて、物件の購入価格で割ったものです。したがって、実質利回りは、表面利回りよりも低い数字になります。

なお、地方は家賃収入が安くなるものの物件の購入価格も安くなり、大都市は家賃収入が高くなるものの物件の購入価格は高くなりますので、その点も踏まえて利回りを考える必要があります。

アパート経営開始までの流れ（スケジュール／期間）

アパートの経営を決断してから実際にアパート経営を始めるまでには、約1年の期間が必要です。その1年の流れがどのようなものなのか、詳しくみていきましょう。

１業者選び

土地オーナー様が単独でアパート経営をするのは現実的ではありません。そのため、パートナーとなる不動産会社を探す必要があります。

２調査と計画策定

パートナー業者が決まると、アパート経営の可否を検討します。アパート経営の成功率が高いと判断できれば、その地域の市場に適した間取りや賃料などを決めていきます。
このとき、支出額や収入額、そして利回りなどが分かります。資金繰り計画や事業計画も作成します。

３募集内容作成

土地オーナー様とパートナー業者で入居者様を募集するための戦略を練ります。アパートを探している人は、ネット広告も閲覧しますが、依然として賃貸専門雑誌もよく参考にしています。

４アパート建設

アパート建設は規模にもよりますが、更地から建てる場合の目安としては、木造・鉄骨造2階建で3ヵ月ほど。鉄筋コンクリート造3階建で6ヵ月ほどかかります。

５入居開始

アパートが完成すれば、入居者様に入居して頂けます。ここからアパート経営がスタートします。

失敗しないために！アパート経営をするときの心構え

最後に、最も重要なアパート経営の心構えを紹介します。

短期的に儲けようとしない

アパート経営において焦りは禁物です。アパート経営には、初期投資を毎月ゆっくり回収し、初期投資の回収が終わってから実質的な利益が生まれるという特徴があります。
短期間で儲けが出る投資手法ではなく、それが安定収入というメリットを生んでいます。

利回りの数字を信じすぎない

アパートのオーナー様が焦りを感じるケースとして多いのは、当初計画した利回りが出ないときです。しかし、利回り計算はあくまでもシミュレーションにすぎません。利回りの数字は参考程度にとどめておく必要があります。
アパート経営は短期間で儲けを求めるものではなく、長期的に儲けが出る投資と考えておくことで、冷静な経営を行なうことが可能です。

無理なローンを組まない

アパートの建設費をローンでまかなう場合、借入額が自身の返済能力を超えないようにする必要があります。

良いパートナーを探す

アパート経営には、良いパートナー業者が必要です。良いパートナーに巡り会えれば的確なアドバイスがもらえるため、無理なローンを組むことなく、長期的な視野に立ったアパート経営ができます。

自分で情報を仕入れる

良いパートナー業者に出会うことができたとしても、アパート・オーナー様自身の情報収集は怠るべきではありません。アパート経営はあくまで自己責任で行なうことになるためです。

管理業務に注視する

アパートの管理業務をアパート管理会社に任せる場合でも、オーナー様も入居状況や建物の状態を把握する必要があります。アパート管理会社と二人三脚でアパートを運営することが理想です。

経営目的を明確にする

アパート経営の目的を明確にしておくことが大切です。本業にするのか副業にするのか、相続対策で行なうのかなどによって、アパート経営の取り組み方が変わってきます。

土地活用でアパート経営にお悩みの方はお気軽にご相談下さい

土地活用でアパート経営をお考えの方は、しっかりと経営戦略を持つことが大切です。本業でアパート経営に乗り出す場合はもちろんのこと、副業であっても経営目的を持つことは欠かせません。

パートナー業者やアパート管理会社に任せるところは任せつつも、土地オーナー様も自身で情報収集に努めていくことが理想的と言えます。

アパート経営でお悩みの土地オーナー様は、土地活用のパイオニア・東建コーポレーションにお気軽にご相談下さい。

※この記事は、2019年8月時点の情報に基づいて作成されています。