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人気の土地活用!駐車場経営と賃貸マンション経営、アパート経営はどちらを検討すべきか?

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人気の土地活用!駐車場経営と賃貸マンション、アパート経営はどちらを検討すべきか?

相続などによって土地を所有することになった場合、多くの方はその活用方法に迷われるのではないでしょうか。特に会社勤めで本業の仕事が忙しい方ですと、土地を有効活用しなければならないと思いつつも、なかなか賃貸経営に乗り出せないかもしれません。

そのような場合におすすめしたいのが、賃貸経営のパートナーとなる業者を選定した上で、駐車場または賃貸マンション経営・アパートを経営するという方法です。

とは言え、「駐車場経営」と「賃貸マンション経営・アパート経営」は大きく異なるため、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で検討していく必要があります。

今回は、土地活用における「駐車場経営」と「賃貸マンション経営・アパート経営」、それぞれのメリットを紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

駐車場経営が選ばれる理由(メリット)

駐車場経営が選ばれる理由(メリット)

お手持ちの土地で駐車場を経営するメリットとしては、次のような点が
挙げられます。

  1. ① 小額の初期投資で始めることができる
  2. ② 狭い土地でも始められる
  3. ③ 転用性が高い
  4. ④ 短期間で経営をスタートできる
  5. ⑤ バリエーションが豊富で「身の丈経営」ができる
  6. ⑥ 設備維持の手間がかからない

どれも重要な要素なので、ひとつずつ詳しくみていきましょう。

小額の初期投資で始めることができる

駐車場経営の魅力は、初期投資額を抑えられるという点です。アスファルトの敷設費は1㎡当たり5,000円ほどですので、賃貸マンションやアパートを建てる場合よりも安く済みます。

その他、アスファルトに駐車スペースを示すラインを引いたり、敷地に囲いをしたりするための費用がかかる程度なので、賃貸マンション経営・アパート経営よりも費用を抑えた経営が可能です。

狭い土地でも始められる

人気エリアであれば、自動車2台分の土地でも駐車場に転用することができます。目安としては、10坪(30㎡)ほどで車2台分と精算機のスペース確保が可能です。
そのため、狭い土地を有効活用する手段としては駐車場経営が適していると言えます。

転用性が高い

駐車場には転用性が高いというメリットもあります。地域や土地の作りによって変化しますが、アスファルトを撤去する費用の目安は1㎡当たり1,000円ほどです。

そのため、100㎡の土地にアスファルトを敷いて駐車場にして、賃貸マンションやアパートを建てるときにそれを撤去しても、費用は最低60万円[(5,000円+1,000円)×100平方メートル]ほどで済みます。

木造住宅の解体費が1㎡当たり1万円ほどなので、賃貸住宅経営に比べると、駐車場経営は始めやすく終えやすいビジネスと言えるでしょう。

短期間で経営をスタートできる

すでに更地状態にある土地であれば、アスファルトを敷いて精算機などを設置するだけで駐車場経営をスタートできます。初期投資の額が低いので、土地オーナー様も決断を下しやすいのではないでしょうか。

スピーディーな決断と準備期間の短さは、土地を遊ばせておく時間の短縮につながります。つまり、土地で収入を上げる期間を長くすることができるということです。

バリエーションが豊富

駐車場には、月極駐車場やコインパーキングなどの種類があります。立体駐車場を建てることもできますし、場合によってはアスファルトを敷いていない地面に砂利だけ敷き、駐車場として貸し出すことも可能です。

したがって、土地オーナー様は、様々な駐車場バリエーションの中から、ご自身の経済状況に応じた経営スタイルを選択することができます。

手間がかからない

駐車場は、設備の維持に手間がかかりません。更地のまま貸し出すと定期的な草刈りなどが必要になりますが、アスファルトを敷いてしまえばその手間も要らなくなります。

精算機や柵などの機器や構造物は損傷することがありますが、その他の建築物や設備に比べると修理や修繕、交換も容易です。

駐車場経営で気を付けたいこと(デメリット)

駐車場経営で気を付けたいこと(デメリット)

駐車場経営のデメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  1. ① 収入額は限定的
  2. ② 節税効果が小さい

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

収入額は限定的

駐車場経営の場合、収入額が限られてしまいます。それは、賃料を地域の相場に合わせなければならないからです。例えば、周辺の月極駐車場の賃料が月12,000円だった場合、それ以上に高い金額を設定すると、借り手様をみつけることが難しくなるでしょう。

また、駐車場の場合、高利回りでも高収入、高利益とならないことは珍しくありません。

駐車場経営の利回りは4%~10%ほどと言われており、まれに利回り20%という駐車場もあります。しかし、駐車場の利回りが高くなるのは投資額が小さいからであり、投資を回収したあとの収入はそれほど多くはなりません。

この課題を解消できる賃貸マンション経営・アパート経営のメリットについてはのちほど解説します。

節税効果が小さい

駐車場経営は、節税効果が小さいというデメリットもあります。それは、国の税制が住宅系を優遇する内容になっているからです。駐車場経営は住宅を建てないため、税の優遇措置がほとんどありません。

同じ土地活用でも、賃貸マンションやアパートを建てたり、宅地として貸し出したりすると固定資産税や相続税の節税効果が大きくなります。

土地活用で賃貸マンション経営・アパート経営が選ばれる理由

土地活用で賃貸マンション経営・アパート経営が選ばれる理由

駐車場経営に多くのメリットがありながら、それでも賃貸マンション経営・アパート経営を選択する人が多いのは、次のような理由があるからです。

  1. ① 高額収入を安定的に確保しやすい
  2. ② 節税効果が高い
  3. ③ 資産形成に有効、分散投資効果が得られる

ひとつずつ詳しくみていきましょう。

高額収入を安定的に確保しやすい

賃貸マンション経営・アパート経営の利回りは駐車場経営よりも低い傾向にありますので、利回りだけみると、駐車場経営に分があるように感じられます。
しかし、利益率ではなく利益額でみた場合、1㎡当たりの利益額は、圧倒的に賃貸マンションやアパートのほうが有利になります。

また、賃貸マンション経営・アパート経営の場合、投資を回収したあとは、高い収入がほぼそのまま利益になります。一方の駐車場は、投資を回収する期間は短いのですが、その後の収入は低いままです。そのため、賃貸マンション経営・アパート経営のほうが高額収入を確保しやすいと言えます。

節税効果が高い

日本の相続税の制度は、現金を相続すると高くなり、不動産を相続すると低くなるように設計されています。そして、不動産の中でも、住宅に使われる不動産の相続は特に低く設定されています。

相続税の算出方法は、「相続財産の評価額×税率」です。1億円の現金の評価額は1億円ですが、1億円で建てたアパートの評価額は半分になることもあります。同じ税率であれば、1億円のアパートの相続税は、現金1億円の相続税の半額になるわけです。

資産形成に有効、分散投資効果が得られる

賃貸マンション経営・アパート経営は、分散投資になります。分散投資とは、様々な形の資産を持つことで、経済的なリスクを総合的に減らす投資手法です。例えば、現金をすべて株式に投資すると、株価が暴落したとき大きな痛手を受けてしまいます。これは現金をすべて不動産に投資した場合にも言えることです。

しかし、現金を株式、債券、海外通貨、不動産など複数の資産に変えておけば、仮に株価が下落しても不動産が値上がりするかもしれません。また、株価の値下がり幅より不動産の値上がり幅が大きい場合であれば、株価が下落していても利益を上げることができるのです。

特に賃貸マンションやアパートは好景気でも不景気でも必要とされるので、分散投資先としては魅力が大きいと言えます。ただし、次の点には注意しましょう。

1. 初期費用が大きくなると、その分リスクも増してしまいます。月々の返済に無理が生じない程度の借入額にすることで、ローリスクな分散投資が可能です。

2. 賃貸マンションやアパートは、築年数が増えるごとに空室リスクが高まります。そのため、パートナー業者を選定して空室対策のアドバイスを受けておくなど、事前に準備をしておくことが大切です。

3. 老朽化対策には先行投資が重要です。賃貸住宅を探している人が賃貸マンションやアパートを見学したときに「古い」と感じたら、借りてもらえません。 そのため、賃貸マンションやアパートを建てたら「建てっぱなし」にするのではなく、定期的にメンテナンスを行ない、修繕や修理は先手で行なう必要があります。特にキッチン、トイレ、洗面台、浴室の水まわり設備は「古さ」を感じさせやすいため注意が必要です。

駐車場経営か、賃貸マンション経営・アパート経営かで検討する際に比較すべきポイント

駐車場経営と賃貸マンション経営・アパート経営で検討する際に比較すべきポイント

駐車場経営か賃貸マンション経営・アパート経営かで迷った場合の比較ポイントとしては、以下の項目が挙げられます。

費用

駐車場経営は多額の費用を必要としません。

収支

賃貸マンション経営・アパート経営の収支は、ローンを完済するなど、投資額を回収したあと劇的に改善することがあります。

節税効果

固定資産税や相続税の節税効果を狙う場合、賃貸マンション経営・アパート経営が有効です。

土地の転用性

駐車場は、土地の転用性が高いというメリットがあります。

管理の容易さ

駐車場経営のほうが管理は容易です。ただし、賃貸マンション経営・アパート経営もパートナー業者を選定することで、管理の手間を大幅に軽減することができます。

駐車場経営に向く土地と賃貸マンション経営・アパート経営に向く土地

駐車場経営に向く土地と賃貸マンション経営・アパート経営に向く土地

駐車場に向く土地と賃貸マンションやアパートに向く土地があります。それぞれの特徴は、次の通りです。

駐車場に向く土地

・路上駐車が多い住宅地

路上駐車が多い地域は、地域住民の「路上駐車へのストレス」が強くなっていることが予想できます。また、路上駐車している人の中には、自動車の安全が確保できる駐車場をみつけたいと思っている人もいるかもしれません。このような土地で駐車場経営を始めることは、社会貢献にもつながります。

・周辺に商業施設がある

小規模な飲食店や小売店は、自前で駐車場を持つことができないことがあります。周辺に商業施設がある土地は、駐車場ニーズが高いと言えるでしょう。

賃貸マンションやアパートに向く土地

・交通の利便性の良い土地

利便性の良い土地は、多くの人が「そこに住みたい」と考えます。そのような場所に賃貸マンションやアパートを建てることは、地域社会に歓迎されます。

・日当たりが良い土地や、生活施設が多い地区

これらの土地も、人々が住みたがる場所です。入居者様探しに苦労しないため、賃貸マンション経営・アパート経営を軌道に乗せやすくなります。

まとめ 土地活用にお悩みの方はお気軽にご相談下さい

まとめ 土地活用にお悩みの方はお気軽にご相談下さい

土地オーナー様が持っている土地は、国土であり地域の一部です。土地は個人の所有物であると同時に、社会の財産でもあります。したがって、土地の有効活用は、土地オーナー様の利益だけでなく、地域の価値を向上させることでもあるのです。

「この土地をどうしようか」とお悩みの際は、駐車場や賃貸マンション経営・アパートの経営を検討してみてはいかがでしょうか。土地活用のパイオニア・東建コーポレーションでは、土地オーナー様が求めるソリューション(解決策、解決法)を多数用意しています。ぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、20198月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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