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使われていない農地をどう使う?~土地活用法を徹底解説~

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使われていない農地をどう使う?~土地活用法を徹底解説~

農地を保有していても農業をしていない場合、有効な土地活用をしているとは言えません。しかし、「法律で農地は農業にしか使えないから、農業をしない場合は放置するしかない」と思われている方もいるでしょう。

そのような場合におすすめなのが、農地転用という手続きです。農地転用をすると農地ではなくなるので、そこにアパートを建てて家賃収入を得ることができます。その他、市民農園にすることでも農地の有効活用につながります。

今回は、使われていない農地の土地活用方法について詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

農地とは

農地とは

農地とは、農地法によって定められた耕作目的に使われる土地のことです(農地法第2条)。ここで言う耕作とは、「土地を耕すなどして作物を栽培すること」と定義されます。つまり、農地は「農産物をつくる土地」ということです。

また、農地には「耕作目的に使わなければならない」というルールがあります。
そのため、農地に住宅を建ててしまった場合、農地法の罰則の対象になってしまいます。

地目について

地目とは、土地の用途ごとの区分のことで、土地の登記事項にも地目が記載されます。地目が農地であれば、遊休農地や耕作放棄地であっても農地になるため注意が必要です。
また、地目が宅地になっている土地は建物の敷地として使うことができますし、地目が田となっていれば、用水を利用して耕作する農地として使うことができます。
また、登記簿上の地目とは関係なく、客観的な土地の状況で耕作していたら「農地」とみなされます。

農地の売買について

農地は、売却も購入も簡単ではありません。農地を購入するには、地域の農業委員会の承認が必要です。そして農地を売るときは、農業委員会の許可が必要です。 農業委員会の承認や許可なく農地が売買された場合、その契約は無効になります。

農業以外でも使用可能になる「農地転用」

農業以外でも使用可能になる「農地転用」

農地は農業にしか使えません。しかし、農地を別の地目に変更すれば農業以外での使用も可能になります。これを「農地転用」と言います。

転用ができない農地転用ができる農地

農地は種類によって、農地転用しやすい農地と、農地転用しにくい農地と、原則農地転用できない農地に分かれます。農地の種類は次の通りです。

・農用地区域内農地

市区町村の農業振興地域整備計画で定められた農用地区域内の農地は、原則、農地転用不可です。ただし、農用地利用計画に適合する農業用の施設であれば、許可されることがあります。

・甲種農地

市街化調整区域内の農業に適した農地のことを甲種農地と言い、原則、農地転用は許可されません。ただ公共性が高い場合は農地転用が許可されますが、その基準は第1種農地より厳しくなります。

・第1種農地

農業をするのに適した農地のことを第1種農地と言い、原則、農地転用は許可されません。ただ、公共性が高いという理由で例外的に農地転用できることもあります。

・第2種農地

第3種農地に近接する農地のことを第2種農地と言い、周辺の土地を活用できないときに農地転用可能です。また、公共性が高い事業を行なう場合は、農地転用しやすくなります。

・第3種農地

市街地化が進んでいる区域内にある農地のことを第3種農地と言い、農地転用しやすい農地です。

農業委員会の審査が必要

農地転用するには、農業委員会、または都道府県知事による審査に通過しなければなりません。その審査では、「なぜ農地転用を希望するのか」「農地転用して何に使うのか」が重要になります。そのため、農地転用を希望する農地オーナー様は、理由と目的を明確にしておく必要があります。

また、農地転用の理由と目的を農業委員会などに提示した以上は、必ずその目的を達成しなければなりません。そのため、審査を受けるには事業計画をつくり、その事業に必要な資金を調達する方法も明示する必要があります。

農地転用ができれば農地ではなくなるため、住宅用の土地として貸すこともアパートを建てることも可能です。

農地転用の仕組みと制度

農地転用を希望する農地オーナー様は、「農地転用許可申請書」に必要事項を記載して、次の書類を添付して、地域の農業委員会に提出します。

<添付書類>

  • 法人は法人の登記事項証明書や定款など
  • 土地の登記事項証明書
  • 農地に設置しようとしている建物、施設、道路などの位置を示した図面
  • 資金計画書
  • 資金計画書通りの事業を実施できる資金力と信用があることを証明する書類
  • 農地転用の妨げになる権利を有する者がいる場合は、その権利者が同意していることを示す書類
  • 農地が土地改良区内にある場合は、土地改良区の意見書
  • その他、参考になる書類

農地転用しようとしている農地の面積が30アール以下の場合、農地オーナー様から「農地転用許可申請書」を受け取った農業委員会は、意見書を付けて都道府県知事に送付します。

その後、知事が審査を行ない、農地オーナー様に許可を通知します。

30アールを超える農地の場合、農地オーナー様から「農地転用許可申請書」を受け取った農業委員会は、都道府県農業委員会ネットワーク機構に意見を聞き、回答を得ます。そのうえで都道府県知事に意見書を付けて送付。そして知事が審査を行ない、農地オーナー様に許可を通知します。

なお、4ヘクタールを超える農地は、農林水産大臣との協議が必要です。

農地におすすめ土地活用法

農地におすすめ土地活用法

農地転用についての理解が深まったところで、実際に農地を活用する方法について考えていきましょう。その方法としては、「農地のまま活用する」「農地転用して賃貸業などを行なう」の2種類が挙げられます。

農地のまま活用する

先ほど紹介した通り、農地を農地転用する手続きは手間がかかります。そのため、農地のまま有効利用する方法も選択肢のひとつとしておすすめです。

主な方法としては、「市民農園にする」「農地集積バンク(農地中間管理機構)に貸し出す」「自分で耕作する」の3つが挙げられます。

・市民農園にする

農地を市民農園にすることは、農林水産省も推奨しています。農家などの農地の所有者が市民農園を開設する方法としては、以下の3パターンがあります。

  1. 市民農園整備促進法による市民農園の開設
    農地オーナー様(以下、開設者)は市民農園の利用者に、貸し付けるか、農作業を実施してもらう形で農地を提供します。ただし農機具を収納する施設や休憩所、トイレなどを設置しなければなりません。手続きとしてはまず、開設者と市区町村との間で貸付協定を締結します。その上で、開設者が整備運営計画を作成して市区町村に申請します。
    市民農園を開設できる場所は、市民農園区域や市街化区域に限られます。
  2. 特定農地貸付法による市民農園の開設
    開設者は市民農園の利用者に、貸し付ける形で農地を提供します。特別な施設を建てる必要はありません。
    手続きとしては、開設者と市区町村との間で貸付協定を締結する必要があります。その上で、開設者が貸付規程を作成し、さらに貸付協定を添えて農業委員会に申請します。
    市民農園を開設する場所に定めはなく、「適切な場所」であれば開設可能です。
  3. 農園利用方式による市民農園の開設
    開設者は市民農園の利用者に、農作業を実施してもらう形で農地を提供します。特別な施設を建てる必要はありません。開設できる場所に定めはなく、手続きも不要です。

・農地集積バンク(農地中間管理機構)に貸し出す

農地中間管理機構(通称、農地集積バンク)は農林水産省が設立した法人で、耕作放棄地などの利用権を農家などから取得して、まとめて広い農地として貸し出す事業を行なっています。この事業によって大規模農業を展開できるようになります。

農業をしなくなった農地を農地集積バンクに貸し出せば、日本の農業に貢献できるというわけです。

・自分で耕作する

もし相続などで思いがけず農地を譲り受けることになったら、自分で農業を始めてみるのも良いでしょう。大きな利益を生むことは難しいかもしれませんが、祖先から受け継いだ農地を無駄にせずに済みます。また、耕作放棄地にならないので農地のある地域の人たちからも喜ばれるでしょう。

農地転用して賃貸業などを行なう

農地転用した土地では、次のような賃貸業などの事業を始めることができます。

・賃貸マンションやアパートを経営する

最も効率よく農地を活用できると見込まれる方法は、賃貸マンションやアパートを建てて経営することです。農地では得られない家賃収入があることや、節税効果が期待できることなどがメリットと言えます。ただし、農地が広がる地域の場合、商業施設や病院などが付近にはない可能性もあるでしょう。そういったエリアでは、入居付けに苦戦する可能性もあるため、事前にしっかりとリサーチすることが大切になります。

・高齢者向け施設

農地が広がる地区は静かな場所なので、高齢者の住まいに向いています。介護事業者の中には、農地が広がるのどかな場所に介護施設や高齢者向けの賃貸住宅を建てたいと考えているところもあるでしょう。

高齢者向けの施設や賃貸住宅は、多くの地域住民に必要とされています。また、地方自治体も様々な形で高齢者向けの施設や賃貸住宅の整備を支援しています。 

・太陽光発電

農地だった土地の周囲には日光をさえぎる高い建物がないことが多いので、太陽光発電システムの設置にも向いています。

・貸駐車場

違法駐車に悩む地域であれば、貸駐車場に転用しても良いでしょう。

・資材置き場

資材置き場として地域の建設業者に貸し出すこともできます。農地転用すれば、利益を生み出す方法は多種多様です。

農地のまま農家に売却する

農地のまま近隣の農家に売却する方法も検討してみて下さい。農林水産省は農業従事者に規模拡大をすすめていますが、農地のまま農家に売却することで、その土地を購入した農家は農業の規模を拡大することができます。

売却する

農地転用では、更地にして自由に使える土地にして売却することを認めていません。農地転用するには、どのように使うのかを事業計画にして農業委員会に提出する必要がありますが、このときに「更地にして自由に使える土地にして売却する」という事業計画は認められないのです。

ただ、農地転用に詳しい専門会社であれば、農地のオーナー様が満足できる方法を検討してもらえる可能性があります。
まずは専門会社に相談してみましょう。

農地を放置するデメリット

農業に使わない農地を放置しておくことのデメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • 維持費用がかかる
  • 税金がかかる
  • 管理が不十分だとトラブルに発展する

農地を放置しておくと、利益を生み出さずに費用だけが膨らんでいき、近隣住民に迷惑をかける事態にもなりかねません。土地を有効利用することは土地オーナー様の責務であり、それは農地においても言えることなのです。

まとめ 
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

今回は、農地の土地活用方法について詳しくご紹介してきました。立地やご自身の状況によって適切な活用方法は異なります。

土地活用の東建コーポレーションでは農地を有効利用するノウハウを蓄積しておりますので、「農地をどうしよう」とお悩みの際はぜひ東建にご連絡下さい。

※この記事は、20198月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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