賃貸マンション経営やアパート経営の建築費と法律

土地オーナー様が自分の土地の有効活用を考えるとき、真っ先に思い浮かぶのが賃貸マンション経営･アパート経営ではないでしょうか。不動産投資の中では確実性が高く、株式などの金融投資と比べるとリスクが小さいというメリットがあります。

しかし、賃貸マンション経営･アパート経営をするためには建築費などの初期費用が必要なので、それらも事前に把握しておかなければなりません。そこで今回は、賃貸マンション経営･アパート経営の建築費について解説していきます。

アパート経営に向いている人・賃貸マンション経営に向いている人とは

賃貸マンションとアパートは、法律的に区別されているわけではありません。ただ、一般的に、構造が鉄骨造や鉄筋コンクリート造で３階以上の物は「賃貸マンション」と呼ばれます。木造または軽量鉄骨造の２階建てなどは「アパート」と呼ばれます。

賃貸マンション経営･アパート経営の準備に取りかかる前に、自分がこれらの経営に向いているのかどうか見極める必要があります。賃貸マンション経営･アパート経営に向いている土地オーナー様は、それぞれ次の条件に当てはまる人です。

賃貸マンション経営に向いている人

アパート経営よりも賃貸マンション経営が向いているのは、投資額を大きくして大きなリターンを得たい人です。特に、都心部の人気エリアに土地をお持ちの場合は、賃貸マンションを建てて高額家賃を設定したほうが借り手を集めやすく、大きなリターンも得やすくなります。

地価が高い地域では、ステータスや快適さも求められることがあります。したがって、賃貸マンション経営を始める場合は、自己資金に余裕があったほうが良いでしょう。

アパート経営に向いている人

賃貸マンション経営よりもアパート経営に向いているのは、投資額を抑えつつ土地を有効活用したいという人です。アパートの建築費は、賃貸マンションを建てる場合よりも安く済ませられるのが大きなメリットと言えます。金額の差についてはのちほど紹介します。

また、所有している土地が地方の街や小規模な街にある場合、安い家賃の賃貸住宅を探す人が多いので、アパートのほうが満室にしやすいでしょう。

賃貸マンション・アパートの建築費（初期費用）

賃貸マンション･アパートの建築費と初期費用をみていきましょう。なお、ここではあらかじめ土地を持っているオーナー様が賃貸マンション･アパート経営を始めるケースを想定しています。そのため、土地を持っていない場合は建築費などに加えて土地の購入費も必要になります。

広さや構造、立地によって建築費は異なる

賃貸マンションとアパートの建築費は、構造と広さによって大きく異なり、アパートは数千万円から1億円程度、賃貸マンションは数億円といった金額まで様々です。

また、賃貸マンションやアパートの構造は木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）が一般的ですが、階数や立地によっても建築費は大きく異なります。

その他の初期費用や追加費用

賃貸マンション経営･アパート経営の予算を考えるとき、その他の初期費用や追加費用も忘れないようにしましょう。

諸費用には、不動産取得税や登録免許税、印紙税、火災保険料、融資手数料、司法書士への報酬などがあります。これらはローンの対象にすることができないので、自己資金でまかなうことになります。諸費用がいくらくらいになるのか、事前に建築会社にしっかり確認するようにしましょう。

杭工事について

追加費用の代表例としては、杭工事が挙げられます。これは、地盤が軟弱なところに建物を建てる際、建物の「基礎の基礎」となる杭を地面に打ち込む工事です。杭工事の必要性の有無を確認すると共に、見積もりの中に杭工事の費用が含まれているかどうか確認しましょう。

埋蔵文化財包蔵地について

埋蔵文化財包蔵地に賃貸マンションやアパートを建てるときは、さらにコストがかかります。

埋蔵文化財包蔵地とは、土器や貝塚といった埋蔵文化財が出土する可能性がある土地のことです。この場所に賃貸マンションやアパートを建てるときは、行政機関への届け出や、教育委員会による試掘（試し掘り）、埋蔵文化財が出土したときの本調査（発掘調査）などが必要になります。これらの費用は土地オーナー様が負担することになります。

周辺住民への挨拶

その他にも、建設中に騒音や振動が起きて周辺の住民に迷惑をかけるおそれがあれば、事前に挨拶に出向く必要があります。その際の手土産代についても事前に計算しておかなければなりません。

また、土壌汚染が確認されたら土地を浄化する必要があり、それにも費用がかかります。

建築費用を抑えるポイント

建築費を抑えるには、建設業者としっかり話し合う必要があります。総額をみるだけでなく、建築費の見積書の内訳を確認することが大切です。

例えば、自社で賃貸マンションやアパートの建設を行なっていない建設業者の場合、建設を丸ごと下請け業者に発注することがあります。その場合、建設業者の中間マージンが発生するので割高になる可能性もあるでしょう。

ただし、総額が安くても、低質な建築資材を使っていると早く劣化したり、住宅の快適性が損なわれたりします。また、耐震性能や耐火性能、遮音性についてもしっかりと確認することが大切です。こうした建物の性能にかかわる部分には、コストをかけたほうが後々の維持費を抑えやすくなるでしょう。建築費用を抑えながら高品質の賃貸マンション･アパートを建てるには、実績のある建築会社を探すことが大切です。

知っておきたい！建築に関する法律・条例

賃貸マンションやアパート経営を始める土地オーナー様は「建築基準法と都市計画法」「ワンルーム条例」「建ぺい率と容積率」について把握しておく必要があります。

建築基準法と都市計画法

賃貸マンションやアパートは様々な人が「ひとつ屋根の下」に暮らすことになるので、それらを建てるときは建築基準法の規制を受けます。戸建住宅を建てるときより厳しいルールが課せられているのです。

具体的には、耐震性や耐火性の条件や換気、採光、給排水などの環境衛生面などの条件をクリアする必要があります。

都市計画法は、自治体が都市の整備を進める上でのルールです。賃貸マンションもアパートも、都市計画法を無視して建てることはできません。

賃貸マンションやアパートが建ったあとに建築基準法や都市計画法に合致していないことが発覚すると、住宅を貸し出すことができなくなります。つまり、ローンの支払いは始まっているのに、家賃収入がゼロの状態になるということです。

土地オーナー様は建設会社に任せっきりにせず、自身でも自治体の担当者に問合せるなどして問題がないことを確認しましょう。

ワンルーム条例

ワンルーム条例は自治体が定めているルール（条例）で、法律と似た効果があります。条例があるエリアでワンルーム・マンションを建てるときは、以下の基準をクリアしなければなりません。

建ぺい率と容積率

自治体は用途地域と呼ばれる区域ごとに建ぺい率と容積率の上限を定めています。

建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」となり、容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」です。

例えば、建ぺい率の上限が60％の地区では、100平方メートルの敷地に建てられるのは建築面積60平方メートル以下の建物となります。

単純計算では、2階建てのアパートであれば「建築面積×2」が延べ床面積になります。
容積率の上限が200％の地区では、100平方メートルの敷地には、延べ床面積200平方メートル以下の建物しか建てることができません。

これらの建ぺい率と容積率も、土地オーナー様自身で自治体に確認する必要があります。また、建築図面をしっかりと確認し、建築面積と延べ床面積をチェックすることが大切です。

まとめ　
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

賃貸マンションやアパートの建築費用は、広さや構造、立地によって異なるため、事前に具体的な建築費用を把握しておくことが大切です。土地活用の東建コーポレーションでは、長年にわたって土地活用のノウハウと賃貸マンション経営･アパート経営のノウハウを蓄積してきました。自身の土地を有効活用するために賃貸マンション経営･アパートを経営したいという場合は、ぜひ東建コーポレーションにお気軽にご連絡下さい。

※この記事は、2019年8月時点の情報に基づいて作成されています。