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こうすれば有効活用できる遊休地~基礎知識から土地活用法までを解説~

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こうすれば有効活用できる遊休地~基礎知識から土地活用法までを解説~

土地は本来「働かせる」物であって、遊ばせたり休ませたりしておく物ではありません。遊休地を所有しているオーナー様は、土地活用を検討されてみてはいかがでしょうか。遊休地を働かせると言うのは、そこで事業やビジネスを展開することを意味します。

とは言え、「この場所でどのようなビジネスをすれば良いのか」と言った疑問が解消できなければ土地活用はできません。今回は、遊休地を活かすための土地活用方法をご紹介します。

遊休地とは

遊休地とは

土地オーナー様の中には、自分の土地が遊休地なのかどうか分からないという人もいるでしょう。土地は遊休地、遊休土地、更地、整地など、いろいろな呼び方をします。まずはこれらの違いからみていきましょう。

遊休地とは

遊休地は、使っていない土地のことです。土地は本来、家を建てたり農業をしたり工場を建てたり貸駐車場にしたりして活用します。
しかし、何かしらの建物を建設する計画が頓挫した場合などは、しばらくはその土地の使い道がありません。
こうした状態が遊休地になるわけです。

また、長年にわたって使われていなかった地方の土地を、都会に住んでいる人が相続した場合も、遊休地になってしまうことがあります。

「遊休土地」は別物

遊休土地という土地がありますが、「遊休させている」点では同じでも、遊休地とはまったくの別物になります。

遊休土地は、国土利用計画法による土地取引の許可を得て取得したものの、取得から2年が経過しても利用されていない土地のことです。

対象となるのは2,000平方メートル以上の広大な土地です。

更地とは、整地とは

更地とは住宅や倉庫などの建物がなく、農業や貸駐車場などにも使われていない土地のことです。遊休地と更地は、同じ意味で使われることがあります。

整地は、平らな土地のことです。凹凸がある土地や傾いている土地には建物を建てることができません。それで工事を行なって平らにします。
遊休地や更地に工事を施して平らにしたのが整地です。

遊休地を放置するデメリット

遊休地のオーナー様が、その土地を放置しておくと、次のようなデメリットが生じます。

① 管理が不十分だと近隣住民からクレームがくる

都会に住んでいる人が地方に遊休地を保有している場合、管理が疎かになりがちです。管理が行き届いていない遊休地は、近隣住民に迷惑をかけることがあります。

遊休地を1年も放置していれば、雑草が生い茂り害虫の住処になってしまうでしょう。そこにゴミを投げ捨てる人も現れるかもしれません。

もし住宅街にそのような荒れた遊休地があれば、「住みたくない街」になってしまうので、近隣の不動産の資産価値が下がります。
遊休地が迷惑物件になれば、オーナー様のところに苦情が寄せられるでしょう。行政に訴える住民がいるかもしれません。

② 管理をするとコストがかかる

迷惑にならないようにするには小まめに草刈りしたり、柵を立てたり、定期的に巡回する必要がありますが、そのコストは「お金を生まないお金」です。

無駄なお金で言えば、遊休地でも固定資産税がかかります。
税金は本来、利益に対してかかる物です。したがって、有効活用している土地の固定資産税はやむを得ない物があります。しかし遊休地の固定資産税は、オーナー様にとって無駄なお金と言わざるを得ないでしょう。

③ 遊休地の固定資産税は住宅用の土地の6倍

住宅用の土地の固定資産税は最大6分の1まで減額されますが、遊休地にはその優遇措置が適用されません。

遊休地を活用するメリット

遊休地を活用するメリット

遊休地を放置するデメリットは、遊休地を有効活用することで解消できるでしょう。マイナスをゼロにすることができるということです。そして遊休地を活用して利益が出れば、ゼロがプラスになります。

遊休地の上に賃貸マンションやアパートなどを建てれば、賃貸住宅を探していた人に喜ばれます。迷惑がられていた遊休地が、歓迎される土地に変わります。

アパートの管理がそのまま土地の管理になるので、この管理費は「お金を生んでいるお金」と言えます。

もし遊休地のオーナー様が会社員で、副業として賃貸マンションやアパートの経営に乗り出す場合、節税効果が生まれます。会社員としての所得と賃貸マンション・アパート経営の所得が合算されるからです。賃貸マンション・アパート経営の経費を収入から差し引くことができるので、所得税も住民税も相対的に減額されるかもしれません。

そして遊休地を賃貸マンション・アパートに使うと、固定資産税が最大6分の1にまで減ります。

遊休地を有効活用するメリットというよりも、「遊休地を有効活用するデメリットはない」という表現が適切と言えるでしょう。

遊休地を土地活用するときのポイント

遊休地を土地活用するときのポイント

遊休地を有効活用するということは、土地活用を始めることに他なりません。そのためには、次の準備が必要です。

整地費用を知っておく

遊休地に凹凸があったり、遊休地が傾斜していたりすると、整地が必要になります。業者に工事してもらう必要があるので、大体いくらくらいになるのか見積もりを取っておく必要があるでしょう。

地域や周囲の環境を確認する

土地活用には様々な種類がありますが、その遊休地にマッチする物とマッチしない物があります。遊休地のある地域や周囲の環境が、どのような土地活用の手法がマッチするかを確認する必要があります。

この点については、土地活用の実績がある会社に相談することで解決できるでしょう。

敷地の広さを確認する

遊休地の広さを確認することも大切です。何度も相続されてきた遊休地の場合、実際の土地面積と登記簿に記載されている土地面積が異なる場合があります。

土地活用を始めるには、土地面積を確定しておかないとならないので、隣接地のオーナー様と境界線を確定したり、測量をしたり、土地地積更正登記をしたりする必要があります。

法律を確認する

土地活用の種類によっては、賃貸マンション・アパートを建てられない場所もあります。

土地活用には建築基準法や宅地建物取引業法、借地借家法、都市計画法、民法などの法律がかかわってくるからです。これらの法律を遊休地のオーナー様がすべてを把握することは困難なため、やはり土地活用の実績がある会社に相談する必要があるでしょう。

そして、遊休地オーナー様も市区町村役場の建築指導課などに自ら出向き、その場所で土地活用を始めて問題ないか確認しておくことも大切です。

遊休地の土地活用法

遊休地の土地活用法

遊休地で始めることができる土地活用には、以下のようなものが挙げられます。

  • 賃貸マンション・アパート経営
  • 貸駐車場
  • 事業用土地
  • トランクルーム
  • 太陽光発電
  • コインランドリー
  • 資材置き場
  • 自動販売機
  • 貸農園

これらの中から、代表的な土地活用方法をご紹介します。

賃貸マンション・アパート経営

遊休地の活用方法で多いのは、賃貸マンションまたはアパートを建てて、賃貸住宅を経営する方法です。このときに賃貸住宅経営をしたことがない遊休地オーナー様には「事業受託方式」がおすすめです。
これは遊休地オーナー様が遊休地を活用した事業の主体になるのですが、「賃貸マンション・アパートの事業計画の立案、建設工事、入居者様募集、入居者様と建物の管理」をすべて事業パートナーに任せることができます。

自己資金が少なくても賃貸住宅経営を始めることができますし、高い収益性も期待できるでしょう。また、相続税対策にもなり、固定資産税の軽減効果も得られます。

貸駐車場経営

貸駐車場経営は、投資がほとんど要らないというメリットがあります。
整地するだけで貸駐車場にしているところもありますし、コインパーキングであっても整地、アスファルト工事、柵(フェンス)の設置、専用機器の設置と言った投資だけで完成します。ただし、収益性は賃貸マンション・アパートに比べるとはるかに低くなります。

太陽光発電

太陽光発電の建設が近年注目されています。環境問題に貢献できる点でやりがいのある土地活用ですが、電気の買取制度の先行きが不透明なので不安があります。

このように遊休地は、様々な土地活用に生まれ変わることができます。

<注意>土地活用に向いていない遊休地とは

<注意>
土地活用に向いていない遊休地とは

土地活用において注意しなければならないのは、土地活用に向いていない遊休地があることです。例えば、日照時間が短い地域の遊休地は太陽光発電には向いていません。
また、賃貸マンション・アパートが建っていない地域でトランクルームを経営しても、利用者を集めるのは難しいでしょう。

遊休地のオーナー様は、事業パートナーの会社のアドバイスを受けながら、その遊休地にベストマッチした土地活用方法を探しましょう。

遊休地の売却について

遊休地の売却について

遊休地を思い切って売却することも、有効活用のひとつと言えるでしょう。遊休地オーナー様の収入が増えますし、購入した人がその土地を活用してくれるからです。

ただし、遊休地を売ったときに譲渡益が発生すれば、そこに譲渡所得税がかかります。また、売却の仲介を不動産会社に依頼すれば、仲介手数料が発生します。

遊休地を手放してしまったら、当然ですがもう二度とその土地から利益を得ることはできません。一時金が必要な遊休地オーナー様以外は、売却の前に土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

遊休地を活用する上では、その土地にマッチした活用方法を選んでいくことが大切です。遊休地の土地活用法は様々ありますが、どれが自分の土地にマッチしているのかを、遊休地オーナー様自身が見定めるのは簡単なことではありません。

土地活用の東建コーポレーションには、遊休地を有効活用するノウハウが蓄積されています。遊休地の活用方法についてお悩みの際は、ぜひ東建コーポレーションへお気軽にご相談下さい。

※この記事は、20198月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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