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更地を活かすための有効な土地活用を解説

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更地を活かすための有効な土地活用を解説

更地を保有している個人の方は、その土地でしっかり利益を生み出せているでしょうか。更地は使い勝手が良く、様々な用途が考えられます。そのため、自分にマッチした投資スタイルを探していくことが大切です。

また、更地を放置しておくとデメリットが発生することも忘れてはなりません。そう言った意味でも更地活用はオーナー様の重要課題と言えるでしょう。この記事では、更地の様々な活用法を解説します。

更地とは

更地とは

そもそも更地とは、手を加えていないままの土地のことです。これは家や立木などもない状態の土地を表わします。また、住宅を建てるなどの際に土地を平らにする整地の前の状態のことを更地と呼びます。

更地を放置するデメリット

更地は上手に活用すれば、利益を生む重要資産になる一方で、放置してしまうとデメリットを生じさせることになります。更地を放置するデメリットには、少なくとも次の4つがあります。

① 管理が不十分だとトラブルを起こす

① 管理が不十分だとトラブルに

「更地に管理が必要なのか」と思われるかもしれませんが、更地にも管理は必要です。更地を放置すると、すぐに雑草が生えてきます。また、雑草に手入れをしない状態が続くと季節によっては簡単に大人の腰の高さくらいにまで成長してしまいます。

そのような状況になった場合、虫が棲み付き、ゴミが投げ入れられ、景観が悪化する可能性も高まります。それは、近隣住民にとっても迷惑であり、トラブルのもとになりかねません。

② 維持費用がかかる

更地をしっかりと管理するためには維持費用がかかります。雑草を刈り、柵をつくり、時折巡回しなければなりません。

③ 税金がかかる

土地を持っている以上、固定資産税がかかります。住宅用の土地は固定資産税が最大6分の1まで減額されますが、更地にはそのような優遇措置はありません。

④ 国土を有効利用していない

日本は国土が狭い国です。その中にあってせっかく更地を保有しているのに放置しているのは、非常にもったいないことと言えます。更地を放置することは、百害あって一利無しと言っても過言ではありません。

更地を活用するメリット

更地を活用するメリット

更地を活用するメリットには、「デメリットの解消」と「利益化」の2つが考えられます。

デメリットの解消

更地を活用すれば、先ほど紹介した、放置をしたときの4つのデメリットを次のように解消することができるでしょう。

① トラブルにならない

更地を放置すると近隣住民とトラブルを起こす可能性がありますが、更地を活用すればその心配はなくなります。更地の活用方法によってはむしろ近隣住民から感謝されるでしょう。例えば、賃貸住宅が少ない地域に賃貸マンションやアパートを建てれば、その地域の住宅問題の解決に貢献することにもなります。

② 維持費を事業コストに

更地を放置しても活用しても維持費はかかりますが、活用する場合の維持費は「事業コスト」として考えることができます。この事業コストとは、言わば「お金を生むお金」となりますので、回収できることが期待できます。

③ 節税効果

更地を活用しても固定資産税はかかりますが、事業をすることで節税効果を得られることがあります。そうすれば、トータルで税金が減る可能性は高まります。

④ 国土の有効利用

更地を活用すれば、国土を有効活用することにも繋がります。

利益を生む

更地のオーナー様は、自分の土地を見て「本当にこの更地が利益を生むのか」と感じるかもしれません。
しかし、多くの事業には土地が必要となり、土地がなければ事業が始められないと言うケースも少なくないでしょう。

もちろん、更地を使った事業がすべて成功するわけではありません。
更地を使った事業も商売である以上、リスクがあります。だからこそ、土地活用を成功させるためにしっかりと計画を立てていくことが大切です。

更地を土地活用するときのポイント

更地を土地活用するときのポイント

更地を活用する決意が固まったら、次の準備に取りかかりましょう。

地域や周囲の環境を確認する

更地の活用は、土地を使った事業に着手することに他なりません。そのため、事業を軌道に乗せるには、顧客を獲得する必要があります。

例えば賃貸マンション・アパートを経営するには、住んでくれる人が居なければなりません。そのため、更地のある地域や周囲の環境を調査する必要があるわけです。

これまで土地活用に携わったことがない更地オーナー様が、自分で市場調査をすることは難しいので、土地活用の専門会社に協力してもらったほうが良いでしょう。また日照時間が短い地域では、太陽光発電事業は向いていません。このように更地のある場所とそこで行なう事業は密接不可分の関係にあります。

敷地の広さを確認する

更地を保有している方は、その更地が「何平方メートルなのか」ご存知でしょうか。もし、先祖代々受け継がれてきた土地の場合、実際の面積と登記簿上の面積が異なる場合があります。

更地活用をする前に測量を行ない、隣接地の所有者と境界線を確定しましょう。登記簿の面積と測量で分かった面積が異なっていたら、法務局で「土地地積更正登記」と言う手続きをする必要があります。

法律や条件を確認する

「法律や条件を確認する」と聞くと、複雑な手続きや専門知識が求められるように感じるかもしれません。実際、土地活用には建築基準法、都市計画法、宅地建物取引業法と言った法律の知識が必要です。  

市役所に法規制がないか確認する

実際に土地活用を着手する前に、更地オーナー様自身が市区町村役場の都市整備部や建築指導課などに出向き、規制がないか確認すると良いでしょう。

更地におすすめ土地活用法

更地におすすめ土地活用法

更地を活用した事業には、どのような方法があるのか見ていきましょう。少なくとも9種類の土地活用の方法があります。これらを「全国的に可能」「都市部に向いている」「地方部に向いている」の3種類に分けて見ていきましょう。

① 全国的に可能な土地活用

全国的に可能な土地活用は次の通りです。

・賃貸マンション・アパート経営

賃貸マンション・アパート経営は、最も有効な更地の活用方法と言えるでしょう。賃貸マンションもアパートも多層階になっているので、複数の人が同時に同じ土地を使うことができます。賃貸マンション・アパート経営の事業効率の良さは群を抜いています。

効率的な土地活用は、更地オーナー様の収入にも影響を与えます。一筆の土地に複数の人が使用料を支払うことになるので、利益を拡大しやすいです。(土地の単位のことを「筆」と言います。)

さらに、賃貸マンション・アパート経営には、力強いパートナーが必要になります。更地オーナー様をサポートする専門の会社なら、賃貸マンション・アパート経営のノウハウを惜しみなく提供してくれます。

土地活用に着手する更地オーナー様は、賃貸マンション・アパート経営を検討項目から外さないようにしましょう。

・戸建て賃貸、貸駐車場

戸建て賃貸や貸駐車場も全国で展開できます。貸駐車場は違法駐車が横行している都市部のほうがより向いているでしょう。

・事業用土地

事業用土地は、事業をする人に更地を貸すことです。事業用の土地のニーズも都市部のほうが高いでしょう。

・自動販売機

自動販売機の設置場所を貸す方法は、狭い更地に向いています。自動販売機ビジネスは、土地だけを貸す方法や、更地オーナー様が自動販売機を買い取って運営する方法などがあります。

② 都市部に向いている土地活用

都市部に向いている土地活用は次の通りです。

・都市型ワンルーム賃貸マンション

文字通り、都市部に建てるワンルーム専用の賃貸マンションとなり、若い単身の会社員の方や学生の方が入居者様として想定されます。

特に都市部の単身の方は、安全で快適な住まいを求めていますが、強固なセキュリティー機能を備えたワンルームの賃貸マンションは少ないのが現状。

そのため、Wi-Fi、システムキッチン、浴室乾燥機などの設備に加え、モニター付きオートロック、侵入防止フェンスなどを備えた、ワンルーム賃貸マンションは人気が高まる傾向があります。

都市部の更地を、都市のニーズに合わせて有効活用できる、都市型ワンルーム賃貸マンションは有力な選択肢となります。

・トランクルーム

トランクルーム事業は簡単な設備でも始めることができます。都市部は集合住宅が多く、季節用品などを収納するスペースが少ないため、トランクルームの需要が高まっています。

・貸駐車場、事業用土地

貸駐車場や事業用土地は、都市部でも引く手あまたでしょう。特に貸駐車場事業は設備投資が少額で済むので、「土地を遊ばせておくくらいならとりあえず貸駐車場を」といった感覚で始めることができます。

ただ、更地オーナー様自身が貸駐車場ニーズや事業ニーズを把握することは難しいため、専門会社のアドバイスを受けることをおすすめします。

③ 地方部に向いている土地活用

地方部で向いている土地活用は次の通りです。

・コインランドリー

コインランドリーは最近、一気に拡大しました。更地オーナー様がチェーン店に加盟する方法もありますし、コインランドリー企業に更地を貸す方法もあります。

・太陽光発電

太陽光発電は広大な更地を持っている人に向いている事業です。ただ日照時間や送電線設備といった条件がそろっている必要があります。また国の支援体制が今後どうなるのか不透明な部分もあります。太陽光発電事業を始める場合は、綿密な事業戦略を立てたほうが良いでしょう。

・資材置き場、貸農園

地方の更地は、資材置き場や農園として貸し出す方法もあります。

土地活用に向いていない更地とは

土地活用は種類が多いので、更地が持つ特性と事業の性質をマッチさせる必要があります。

例えば、駐車禁止ゾーンがほとんどない地域で貸駐車場を開設しても、借り手を探すのに苦労するでしょう。更地オーナー様は、事業パートナーになり得る専門会社を探し、「自分の更地に向いている土地活用」のアドバイスを受けることが大切と言えます。

更地の売却について

更地の売却について

ここまで、更地を貸したり、更地を使って事業を展開したりする方法を見てきました。

更地の有効活用には売却もあります。売れば、買ってくれた人が有効活用してくれるため、売却も間接的な土地活用になるのです。

ただし、更地を売って譲渡益が発生すると所得税や住民税がかかることがあります。また、売却するときに不動産仲介業者に仲介を依頼した場合は、仲介手数料を支払わなくてはなりません。

売却してしまったら二度と利益を得ることができなくなるため、更地を売却する前に一度土地活用を検討してみましょう。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

ただの更地を「利益を生む土地」に変える上では、プロのアドバイスもうまく取り入れていくことが大切です。「そういう方法があったのか」という気付きが得られるでしょう。

なお、東建コーポレーションには更地利用の実績があり、そのノウハウを常にオーナー様に伝えています。更地をどのようにするかお悩みの際は、ぜひ東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、20198月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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