土地活用したら法人化したほうが良い？

遊休地の土地活用として賃貸マンション・アパート経営に乗り出した土地オーナー様の中には、個人で事業を始められた方もいるでしょう。本業はサラリーマンで、副業として「土地活用＝賃貸マンション・アパート経営」を行なっている方も多いかと思います。
しかし、経営が軌道に乗り始めたり、新たにもう１棟賃貸マンションやアパートを建てたりする際には、法人化したほうが良いことがあるのです。今回は、法人化のタイミングや、法人化のメリット・デメリットなどを解説します。

土地活用で法人化を検討しても良い人（向いている人）

賃貸マンション・アパートを経営しているオーナー様の中でどのような方が、法人化を検討しても良い、または法人化に向いてるのでしょうか。

それは、賃貸マンション・アパートの経営状態などが、次のような方です。

上記のような状態になると、法人化のメリットがデメリットを上回ることが予想できます。

法人化のメリットとデメリットの前に、賃貸マンション・アパート経営を法人化する場合に押さえておきたい法人のタイプについて解説します。

法人化における３つのタイプ

賃貸マンション・アパート経営のための法人には、「管理委託型」「建物所有型」「土地・建物所有型」という３つのタイプがあり、それぞれの特徴は次の通りです。

①「管理委託型」の特徴

土地と賃貸マンション・アパート（建物）を個人の所有のままにして、管理業務だけを任せる法人を「管理委託型」と言います。家賃は賃貸マンション・アパートのオーナー様が徴収し、そのうちの一部を管理費として、ご自身が経営する管理委託型法人に支払う仕組みです。

すでにご自身の賃貸マンション・アパートの管理を管理会社に委託しているオーナー様もいると思いますが、管理委託型の法人化は、その管理会社をご自身で設立するイメージです。

②「建物所有型」の特徴

土地は個人の所有のままにして、賃貸マンション・アパート（建物）を法人に所有させるタイプを「建物所有型」の法人化と言います。家賃は、ご自身が経営する建物所有型法人が徴収し、土地オーナー様（ご自身）に土地の賃料（地代）を支払う仕組みです。

土地オーナー様の中には、「不動産会社に土地を貸し、その不動産会社が賃貸マンション・アパートを建設・経営して不動産会社から地代を得る」という形態を取っている方もいるでしょう。建物所有型の法人化は、賃貸マンション・アパートを建設・経営する不動産会社を、オーナー様ご自身が設立するイメージです。

③「土地・建物所有型」の特徴

土地も賃貸マンション・アパートも法人の所有にしてしまうタイプを、「土地・建物所有型」の法人化と言います。オーナー様は土地・建物所有型法人の経営者として、賃貸マンション・アパート経営と土地活用事業に携わります。そのため、個人として事業にかかわることはありません。

法人化するメリットとデメリット

法人化するメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。事業規模が大きくなるほど、また収入や利益が大きくなるほど、メリットが大きくなりデメリットが小さくなる特徴があります。

法人化のメリット

賃貸マンション・アパート経営を法人化する最大のメリットとしては、節税効果を得られるという点が挙げられるでしょう。個人の場合、所得税、住民税、事業税の税率を合わせると15～60％ほどになります。一方、法人関連の税率の合計（実効税率）は30％ほどです。

したがって、個人で賃貸マンション・アパートを経営しており、自分の所得税と住民税、事業税の合計が30%を超える場合は、法人化した方がお得と言うことになります。

ただし、法人税は、仮に法人の経営が赤字の場合でも、均等割として最低7万円は毎年必ず納税することになります。また、税理士に支払う顧問料などの負担もあるため、賃貸マンション・アパート経営を法人化する目安としては、個人の所得が900万円を超えたくらいが良いと言われています。

詳しくは、東建コーポレーション公式サイトに「不動産賃貸業の法人化のメリット・デメリットを徹底解説」という記事がありますので、こちらをご覧下さい。
また、賃貸マンション・アパート経営を法人化すると相続税対策にもなります。個人に入るべき不動産所得を法人に移すことにより、個人の金融資産の増加を防止でき、将来の相続税が軽減されるからです。

ただし、これだけでは相乗効果は生まれません。子や孫などの相続人（相続を受ける人）になる人を法人の役員にすることで、相続人になる人たちは土地や賃貸マンション・アパートから利益を得ることができ、将来、相続が発生した場合の納税に備えることができます。

法人化のデメリット

賃貸マンション・アパート経営を法人化するデメリットとしては、法人の運営に手間とお金がかかる点が挙げられるでしょう。

土地・賃貸マンション・アパートのオーナー様が法人を設立して経営者になった場合、社長の仕事をしなければなりません。社長の仕事とは、ヒト・モノ・カネの管理と運営です。

サラリーマンが副業として賃貸マンション・アパート経営をしていくことは可能ですが、負担の増加により、本業に支障をきたしてしまう可能性もあることを事前に把握しておく必要があります。

また、法人化には次のような費用がかかります。

※1：法人化においてのみ発生する費用ではなく、個人でもかかる費用です。

※1：法人化においてのみ発生する費用ではなく、個人でもかかる費用です。

これらの費用を上回る利益が得られない場合、法人化のメリットは得られません。
また、法人化すると税務調査が入る可能性が高くなります。

法人化の手順と注意点

法人化の手順と注意点について詳しく見ていきましょう。ここでは、個人の土地・賃貸マンション・アパートのオーナー様が株式会社を設立するケースを想定しています。

事業の引継ぎと株式会社の設立

法人化とは、個人が会社を設立して、個人の賃貸マンション・アパート経営という事業を会社に引き継ぐことです。オーナー様が発起人となり、新会社設立の企画・立案をします。このとき会社を「管理委託型」「建物所有型」「土地・建物所有型」のいずれにするかを決定します。

また、株主として新会社に出資して、代表取締役に就任します。新会社に引継ぐ資産と負債を決め、財産目録、事業譲渡契約書、株主総会議事録などを作成します。

事務手続き

法人化の事務手続きには、法人設立の届け出、会社名義の預金通帳の開設、資産などの名義変更、社会保険の加入手続きなどがあります。

注意点

新会社に引継いだ財産は、オーナー様自身の利益のために処分することができません。また、会社は将来にわたって事業を継続していくことを前提としているので、社長には「会社を継続させる責務」が生じます。

例えば事務職員を雇った場合、賃金を支払い、雇用し続けなければなりません。また、賃貸マンション・アパートの住人や、会社に融資する銀行は、会社と契約しています。そこには「この会社なら安心」という判断が働いています。住人や銀行などの利益を損なわないように会社を経営していかなければなりません。

まとめ
賃貸マンション・アパート経営を法人化するならプロに相談しませんか

土地オーナー様の土地活用を長年サポートしてきた東建コーポレーションでは、賃貸マンション・アパート経営の法人化のノウハウを蓄積しています。そのため、オーナー様が「いま法人化すべきかどうか」も含め、有益なアドバイスを提供させて頂くことが可能です。

法人化するかどうかお悩みの際は、ぜひお気軽に東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年9月時点の情報に基づいて作成されています。