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駅前の土地を活かそう!おすすめ土地活用

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駅前の土地を活かそう!おすすめ土地活用

JRや地下鉄などの駅前に土地をお持ちのオーナー様は、「もっと良い土地活用法がないものだろうか」といった改善策を考える機会も多いのではないでしょうか。駅前の土地は収益性が高いので、しっかり活用すれば大きな収入を見込むことができます。駅を利用する何万人もの人たちや、企業、行政機関などからしても、駅前の土地が有効利用されることは多くのメリットがあるでしょう。土地は、利用者が多くなるほど、多くの利益を生むのです。

そこで今回は、駅前の土地のオーナー様におすすめできる土地活用を考えてみました。

駅前の土地の特徴と魅力

駅前の土地の特徴と魅力

駅前の土地には、次のような特徴と魅力があります。

多くの人が集まる

駅前の土地に魅力があるのは、人と物を大量に一気に運ぶ鉄道が停車するからです。 人が集まると、食事ができる場所や休める場所、買い物ができる施設や住宅が必要になります。そのため駅前の土地は、居酒屋、レストラン、喫茶店、スーパーマーケット、コンビニ、賃貸マンション、アパートなどにも活用することができるのです。

地域住民、企業、行政機関にとって利便性が高い

人(消費者)が多く、近隣に行政機関があると、ビジネスを大規模に展開しやすくなります。駅前の土地はその条件を満たしやすいため、企業が入居するオフィスビルに使うこともできるでしょう。また、市役所や区役所などの行政機関も、駅前に拠点を持ちたがります。そのほうが市民や住民に喜ばれるからです。

高めの賃料を設定できる

一般的に、駅から近いオフィスビルや賃貸マンション、アパートなどは、駅から遠い物件よりも賃料が高い傾向にあります。それは、利便性が高いからに他なりません。利便性が高い物件のほうが需要も大きくなるため、土地活用する場合においては大きな魅力と言えるでしょう。

駅前の再開発が始まるとさらに魅力アップ

駅前の再開発が始まるとさらに魅力アップ

駅前の土地の魅力は、再開発が始まるとさらに高まります。

例えば東京都立川市のJR立川駅前では、2019年現在、「100年先の立川」というキャッチフレーズで大規模再開発が進んでいる状況です。有名百貨店や大型家電量販店、海外の家具店が出店する商業施設の他、ホテルやオフィスビルなど計9棟もの建物が2020年4月までに完成します。なお、2019年9月時点では砂浜を駅前に再現した人工ビーチやプロバスケットボールチームの拠点などが完成済みです。

こうした再開発は東京だけでなく、地方の県庁所在地のJR駅前でも数十年に一度行なわれます。オーナー様の土地が再開発のエリアに含まれると、様々な用途で使うことができるのです。

このような好機を逃さないためにも、今から駅前だからこそできる土地活用について理解しておきましょう。

駅前の土地におすすめ土地活用法

駅前の土地におすすめ土地活用法

駅前の土地を持つオーナー様におすすめできる土地活用法は次の通りです。

  • 賃貸マンション・アパート経営
  • 駐車場経営(主にコインパーキング)
  • 飲食店や商業施設の入るテナントビルの建設
  • オフィスビルの建設
  • ホテル建設
  • コインロッカーやトランクルームの設置
  • 看板や広告の設置
  • 自動販売機の設置

駅の特性や駅前の開発具合、土地の広さ、地域の経済情勢、住民のニーズなどによって「最適な土地の使い方」が異なってきます。また、商業施設などの建設やコインロッカー、自動販売機などの設置など、駅の利用者数によって大きく利益が変わるものは、駅前の土地活用法として向いていない場合も考えられます。そのため不動産事業のプロに相談しながら検討することをおすすめします。

定期借地権について

定期借地権について

土地を貸すことを検討しているオーナー様は、定期借地権についても理解しておきましょう。

かつて土地は、「一度貸すとなかなか取り戻せない」と言われていました。それは借地借家法という法律で、借地人(土地を借りる人)の権利である借地権を強力に保護していたからです。

例えば、土地オーナー様が、自身で土地を活用する方法を見出せずに「少しでも収入が得られれば良い」と考え、安い賃料で土地を貸したとします。この場合、土地を貸したあとにより利益を生む土地活用法を思いついても、取り返せないことがあったわけです。

しかし同法が改正され、定期借地権という新たな権利が設けられました。これは、あらかじめ定められた期間、借りることができる権利です。別の見方をすると、「定められた期間しか借りられない権利」と言い換えることができます。

借地人の借地権が狭められた分、土地オーナー様の土地活用の幅が広がりました。土地オーナー様が「戻ってこないかもしれない」と心配する必要もなくなったわけです。

3つの借地権

ただし、定期借地権と言っても、土地オーナー様が好きなときに取り戻せるわけではありません。定期借地権には、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権、一般定期借地権の3種類があり、それぞれ契約存続期間(貸す期間)が定められています。

・事業用借地権

事業用定期借地権は10~30年と30~50年の2つのタイプがあります。土地オーナー様にとっては利便性が高いのですが、用途は事業用に限られます。

・建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権の期間は30年以上です。借地人が土地に建物を建てますが、契約存続期間が過ぎた時点で土地オーナー様がその建物を買い取ることで土地を取り戻すことができます。建物の種類は問わず、賃貸マンション・アパートでも、オフィスビルでも、飲食店用のテナントビルでも構いません。

・一般定期借地権

一般定期借地権は、期間が最も長く50年以上です。用途に制限はありません。借地人が建物を建てたり駐車場を設置したりしたら、それを撤去して更地に戻し、土地オーナー様に返還しなければなりません。

駅前の土地は自身で活用すべきか、貸すべきか、売却すべきか

駅前の土地は自身で活用すべきか、貸すべきか、売却すべきか

駅前の土地であれば、オーナー様自身が不動産事業を始めることもできますし、企業や自治体などに貸すこともできます。また、売却することも可能です。

どの土地にもこれら3つの選択肢は用意されていますが、駅前の土地はいずれの方法も優劣付けがたいほど魅力的です。ただ、永続的かつ効率的に土地から利益を得るには、オーナー様自身が不動産事業に乗り出したほうが良いでしょう。

売却について

売却すれば、土地の管理を行なう必要がなくなり、自分で事業をする手間もなくなります。また、多額の現金を一度に手に入れることも可能です。

しかし、売却をしたら二度とその土地からお金を得ることはできません。また、一度に多額の収入が発生すると所得税と住民税の額も跳ね上がります。そのため、売却は最後の手段とした上で、まずは土地オーナー様自身での活用や賃貸を検討してみてはいかがでしょうか。

事業パートナーがいるなら自身での土地活用がベスト

もし土地オーナー様に信頼できる事業パートナーがいないのであれば、賃貸を検討したほうが良いでしょう。不動産事業は特別なビジネスなので、いくら利便性の高い駅前の土地とは言え、土地オーナー様だけで取り組むのはリスクを伴います。

しかし、オーナー様の不動産事業をしっかりサポートしてくれるビジネスパートナーがいるのであれば、自身で駅前の土地を活用したほうが良いでしょう。駅前の土地なら、賃貸マンションの経営がおすすめと言えます。それは「駅前なら多少家賃が高くても住みたい」と考える人が一定数存在すると考えられるからです。

まとめ
駅前の土地の有効活用はプロに相談して下さい

まとめ 駅前の土地の有効活用はプロに相談して下さい

駅前の土地は地域住民にとって、非常に重要なスペースです。土地オーナー様はその期待を一身に背負っているといっても過言ではありません。

東建コーポレーションでは、土地オーナー様と地域住民・企業・行政機関がWin-Winの関係を築いていくための土地活用法をご提案させて頂いております。駅前の土地を活かすノウハウを蓄積しておりますので、ぜひお気軽に東建コーポレーションへご相談下さい。

※この記事は、2019年9月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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