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土地活用で賃貸マンションやアパートの建替えを検討するタイミング

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土地活用で賃貸マンションやアパートの建て替えを検討するタイミング

土地オーナー様が、土地活用の一環として賃貸マンション経営・アパート経営を始め、20~30年が経過すると、様々な考えが浮かんでくるでしょう。

「安定した収入が得られている。賃貸マンション経営・アパート経営を始めてよかった」「老朽化してきて住人からの苦情が増え、修繕費もかさんできた。そろそろ建替えが必要なのではないか」

上記のような考えは、特に多くの方が抱く考えではないでしょうか。賃貸マンションは築40年前後、アパートは築30年前後が「建替え」時期とされています(構造によって異なります)。したがって、オーナー様は、新築から20~30年が経過したら、少なくとも建替えに関する基礎知識は身に付けておいたほうが良いでしょう。今回は、賃貸マンションやアパートの建替えに関する情報を詳しく解説していきます。

建替えを検討するタイミング(ポイント)

建替えを検討するタイミング(ポイント)

賃貸マンションやアパートに比べて構造が弱そうな木造戸建住宅は、平均寿命が30年程度と言われていますが、実際には築40~50年でも現役で使われています。なぜ、賃貸マンションやアパートは築30~40年前後が建替えのタイミングになるのでしょうか。

高い安全性を確保する義務

賃貸マンションやアパートの建替えタイミングが築30〜40年前後とされているのは、高い安全性と経済合理性が求められるからです。賃貸マンション・アパートには、オーナー様以外の第三者が住んでいます。オーナー様は事業責任者として、入居者様の安全を確保しなければなりません。賃貸マンションやアパートが老朽化したり故障したりしたことで、入居者様に損害が生じるようなことがあってはならないのです。

自宅の老朽化は自己責任で済みますが、賃貸マンションやアパートではそうはいきません。どれだけ頑丈な建物でも、築30~40年が経てばどこかに支障をきたします。そのため、築30~40年が建替えのタイミングとなるのです。

経済合理性がある

もし、賃貸マンションやアパートの老朽化によって入居者様が怪我をした場合、オーナー様が損害賠償をしなければなりません。それは、オーナー様に経済的な負担が生じるということです。

また、古くなった賃貸マンションやアパートに入居を希望する人は多くないでしょう。少なくとも、より新しい賃貸マンションやアパートのほうが魅力的であることは間違いありません。入居希望者が少ないとオーナー様の収入もなくなってしまうので、修繕やリフォームをしたり、家賃を値下げしたりして入居者様を集める必要があります。しかし、修繕やリフォームなどを繰り返していると、いずれ「修繕費+リフォーム費用+値下げの損失」の金額が「建替え」の金額と同額になるときが訪れるのです。

そのため、長期的な経済合理性でみれば、築30~40年前後の賃貸マンションやアパートは建替えを検討したほうが良いと言えます。

その他の建替えタイミング

賃貸マンションやアパートを建替えるタイミングには、次のようなものもあります。

  • 耐震性の強化が必要になる
  • 空き部屋が増えてきたので魅力を高めなければならない
  • 漏水、防水性の低下、外壁はがれ、カビの発生
  • リフォームやリノベーションでは対応できなくなってきた
  • 相続対策のために資産価値を高めておく必要がある
  • 維持費と改修費の高騰

賃貸マンション経営・アパート経営に携わる場合、オーナー様は、こうした点を考慮しながら建替えの準備に着手していったほうが良いでしょう。

賃貸マンションやアパートを建替えするメリット

アパート・マンションを建て替えするメリット

賃貸マンションやアパートを建替える際には、メリットとデメリットを確認しておきましょう。

メリットは安全性と経済性

賃貸マンションやアパートを建替えると、入居者様の安全性が高まり、オーナー様も経済的なメリットを得ることができます。住宅などの建物は日々進化しているため、オーナー様がこれから建替える賃貸マンションやアパートは、耐震性、防水性、耐火性に優れた物になるでしょう。それは入居者様の命と財産を守ることにもつながります。

また、魅力が高まった新築の賃貸マンションやアパートは、高い家賃で貸すことができます。 建築費はオーナー様の損失になるので、帳簿上の利益が大幅に減り税金が減額されます。建替えの資金はアパートローンを使うことも多いと思いますが、その負債によって相続する財産が減り、相続税を減らす効果が生まれます。

デメリットは新たな借金を抱えること

賃貸マンションやアパートの建替えのデメリットは、アパートローンを借りた場合、新たな借金を抱えることです。最初に賃貸マンションやアパートを建てたときのアパートローンを完済し、ようやく肩の荷が下りたと思っていたオーナー様にとっては、負担に感じるかもしれません。

しかし、アパートローンは事業資金なので、マイホームのローンや自家用車のローンとは性質が異なります。単なる借金は「返すだけの物」ですが、事業資金は「お金を生む物」です。賃貸マンションやアパートの建替えを考えているオーナー様は、賃貸住宅事業を軌道に乗せ、この事業に将来性を確信している人のはずです。その場合、アパートローンは新規投資と考えることができるでしょう。

建替えには、建築コスト以外にも次のような懸案事項があります。

  • 現在の入居者様に支払う立ち退き料
  • 建替え中は無収入になる
  • 収支計画を見直さなければならない

賃貸マンションやアパートを建替えるときは、オーナー様をサポートするパートナー企業を探しましょう。パートナー企業は、建替え資金の調達から、現在の入居者様に立ち退いてもらう方法、無収入対策、新規の収支計画の策定まで、オーナー様を支援します。

建替え?リフォームのどちらで対応すべき?

建替え?リフォームのどちらで対応すべき?

建替えよりも費用を抑えながら賃貸マンションやアパートの魅力を上げる方法に、リフォーム、もしくはリノベーションがあります。建替えは将来への大型投資ですが、リフォームやリノベーションは応急処置です。どちらもオーナー様の経営における武器となるでしょう。

問題は、リフォームやリノベーションなどで「どこまで引っ張るか」という点です。建物本体が本格的に老朽化すると、リフォームやリノベーションをしても入居者様が集まらない可能性があります。その場合、リフォーム・リノベーションのコストを回収する前に建替えが必要になるかもしれません。リフォームやリノベーションのコストを回収する前に建替えを行なうことになれば、そのコストは無駄になってしまうわけです。

賃貸マンションやアパートだと、リフォームでも数百万円、リノベーションになると千万円単位の資金が必要になるため、事前にしっかりと計画を立てることが重要になります。

賃貸併用住宅?業態転換?併せて検討したい、その他の土地活用法

賃貸併用住宅?業態転換?併せて検討したい、その他土地活用法

「賃貸マンション・アパートの建替えが必要かもしれない」と感じた際には、同時に賃貸併用住宅や業態転換も検討してみて下さい。選択肢を多く持ち、常に自分にとっての最善の策を考えることで、安心な不動産投資を継続することができるからです。

賃貸併用住宅とは、賃貸マンション内に自宅も整備する建物などを指します。自宅部分と賃貸住宅部分を併せ持つ建物です。家賃収入で自宅部分と賃貸部分の両方のローンを返済することができ、残ったお金はオーナー様の収入になります。

業態転換とは、アパート経営をしていた方がそれを取り壊した跡地に賃貸マンションを建てたり、これまでテナント用建物を運営していた方が賃貸マンションやアパートに切り替えたりすることです。業態転換には、現在の地域経済や現在の経営環境に応じた不動産事業を展開できるメリットがあります。賃貸マンションやアパートの老朽化を機に「もっと効率的に利益を生み出せる不動産事業」を検討するわけです。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

「そろそろ建替えを検討したほうが良いかもしれない」とお考えの際は、専門知識を持つプロに相談してみることをご検討されてみてはいかがでしょうか。

東建コーポレーションでは、最初の賃貸マンション・アパートの建築や経営をお手伝いさせて頂いたオーナー様の、建替えの際のサポートもさせて頂いております。今が建替えどきなのか、それとも3~5年はリフォームまたはリノベーションで時間を稼いだほうが良いのか、より適切な手段のご案内が可能です。

そして、オーナー様が建替えをご決断された際にも、新しい事業計画の作成から建物の建築、借り入れの相談、入居者様募集、経営支援まで、全面的にバックアップ致します。建替えについてご検討の際は、ぜひ土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年9月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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