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住宅地の土地に有効な土地活用5選

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住宅地の土地に有効な土地活用5選

住宅地に土地を持っていながら有効活用できていない土地オーナー様の悩みは、想像に難くありません。未使用住宅地を相続すると、そのまま放置してしまうことがあります。土地オーナー様がすでに自宅を保有していたり、未使用住宅地が遠方にあったりすると、なかなかそれらを活用しようという気持ちにはなれないでしょう。

しかし、それでも固定資産税は課せられますし、雑草は年々たくましくなっていってしまいます。近隣住民から「空き地に迷惑している」とクレームを受けたことがある土地オーナー様もいるかもしれません。

ここは逆転の発想で解決しましょう。住宅地だからと言って、何も自分の住宅を建てる必要はありません。周辺の住民の方々に喜ばれる土地活用をすれば良いのです。今回は、そのアイデアをいくつか紹介します。

住宅地の土地の魅力・特徴

住宅地の土地の魅力・特徴

住宅地には、多くの機会を生む次の2つの魅力があります。

利便性が良い

住宅地の多くは、利便性の高い場所に造成されます。利便性の高い場所とは、駅の周辺や、商業施設や学校が集まっている場所のことです。利便性の高い住宅地は、より利便性を高める性質があります。子どもが増えれば親子で楽しめる商業施設が進出してきますし、住民が高齢化すると病院や介護施設が建つようになるからです。市役所が出張所を置くこともあります。

人が集まっている

住宅地の人の集まりは、企業にとって大きなビジネスチャンスになります。「空いている土地があれば借りたい、買いたい」という会社は数多く存在します。

未使用住宅地のオーナー様がそのような企業に土地を貸せば賃料が入ってきますが、賃料は企業の利益の一部が回ってくるにすぎません。

オーナー様自身が未使用住宅地を活用すれば、自分の土地が生み出す利益をほぼそのまま手に入れることができます。逆に活用されていない未使用住宅地は、次の3つの損失が考えられますので、活用方法のご検討をおすすめします。

① 土地を管理するコストが無駄になる損失

活用している土地の管理は利益を生むコストですが、未使用住宅地の管理コストは利益を生まないので純粋な損失です。

② 迷惑を受けている地域住民の損失

雑草が生え放題の空き地は、住宅地全体の印象を悪くするため、近隣住民の住宅価値や土地の価値も下げかねません。

③ 魅力的な土地を放置することによる機会損失

住宅地には魅力が詰まっているので、それを活用しないことは機会損失になるでしょう。機会損失とは、本来は利益を生むことができるのに、使い方を間違っているために利益を確保できていない状態のことを言います。機会損失は「見えにくい損」なので、土地オーナー様は見過ごしがちです。

住宅地におすすめ土地活用法

住宅地におすすめ土地活用法

未使用住宅地の活用法としておすすめしたいのは、次の5つの不動産事業です。

  • 賃貸マンション・アパートの経営
  • 駐車場の経営
  • テナントの経営
  • コンビニの経営
  • 借地として貸し出す

それぞれの特徴を紹介します。

賃貸マンション・アパート経営の特徴

未使用住宅地に賃貸マンションやアパートを建て、それを経営することは、最も素直な不動産事業と言えるでしょう。住宅地は日常生活に便利な施設が集積しているだけでなく、人々のコミュニティがつくられています。そのコミュニティ内の人たちは、子育て環境や防犯機能、人々とのコミュニケーション、高齢家族の保護などが得られます。

土地オーナー様が未使用住宅地に賃貸マンション・アパートを建てれば、多くの人の「良質なコミュニティに住みたい」という願いを叶えてあげることができるでしょう。

駐車場経営の特徴

住宅地が発展すると、地域で駐車場不足が問題になります。駅近の住宅地は地価が高いため、駐車スペースを持たない住宅が多く、駐車場需要が高まると考えられるからです。郊外の住宅地においては、一家で自家用車を複数台所有することも多いため、やはり駐車場が欠かせません。

未使用住宅地のオーナー様が駐車場を経営すれば、そのような需要を取り込むことができます。駐車場経営は大型投資を必要としないので、初めての不動産事業として人気がありますが、収益性は賃貸マンション・アパートと比べると劣るでしょう。

テナント経営の特徴

テナント経営は、賃貸マンション・アパートの企業版と考えることができます。賃貸マンション・アパートには一般住民が入居しますが、テナント用建物には企業や小売店が入居します。

住宅地内に小売店や商業施設が少ない場合、テナント用建物を建てることで地域の買い物スポットを増やすことができるため、住民からも重宝される可能性が高いでしょう。

また、最近は医療モールの建設・経営が土地活用として注目されています。医療モールは、小売店の代わりに内科クリニックや耳鼻科医院などが入居するテナント用建物です。

コンビニ経営の特徴

コンビニ経営も広い意味ではテナント経営ですが、こちらはスペースを貸すだけでなく、土地オーナー様自身が小売店の経営に携わることができます。大手コンビニチェーンであればサポート体制がしっかりしているため、小売事業を経験したことがない土地オーナー様でも始めやすいでしょう。

借地として貸し出す特徴

土地オーナー様の本業がサラリーマンで、自身で不動産事業に乗り出せない場合、未使用住宅地を借地として貸し出す方法もあります。未使用住宅地の放置状態を解消でき、オーナー様は地代(賃料)を得られます。

ただし、土地を貸すと取り戻すときに苦労するかもしれません。日本の法律は、借地人の借地権(土地を借りる人の権利)を強く保護しているからです。貸す期間を制限する定期借地権もありますが、それでも10~50年は取り戻すことができません。10~50年の期間は、定期借地権の種類によって変わってきます。

住宅地にある土地は貸すべき?売却すべき?放置すべき?

住宅地にある土地は貸すべき?売却すべき?放置すべき?

未使用住宅地で不動産事業をするにしても、借地として貸し出すにしても、土地オーナー様は常にその土地のことを気にかけていなければなりません。「それならばいっそのこと売却してしまったほうが、気持ちが楽になる」と考えることもあるでしょう。

確かに売却すれば、一時的に多額の収入が得られます。しかし、土地を売却すると仲介手数料や司法書士への報酬などが発生し、意外に出費がかさみます。また、一時的に大きな利益を得ると譲渡所得税が課されます。

当然ですが、一度売却した住宅地からは二度と利益を得ることはできません。仮に、土地オーナー様が売却した住宅地に賃貸マンションやアパートが建ち、満室状態が続いていたら、「自分で建てればよかった」と後悔してしまわないか冷静に考えてみましょう。未使用住宅地の売却は最終手段として取っておき、まずはその他の土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

土地オーナー様が未使用住宅地の有効活用に躊躇するのは、初めての不動産事業に対して不安があるからではないでしょうか。しかし、プロのアドバイスを受ければ、その不安の大半は払拭できるはずです。

東建コーポレーションでは土地活用のノウハウを蓄積しており、それを数多くの土地オーナー様に提供してきました。未使用住宅地は、様々な活用方法が考えられます。オーナー様のご要望や地域特性、住民のニーズを総合的に検討することで「最適解」が得られるでしょう。土地活用についてお悩みの際は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、20199月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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