土地活用で融資を受ける方法と流れ

土地を所有されているオーナー様は、一度は「賃貸マンション・アパート経営などで土地活用してみようか」と考えたことがあるのではないでしょうか。

しかし、賃貸マンション・アパート経営に向いている土地を所有していても、資金面でそれを断念せざるを得ないという場合もあるかと思います。そのような場合には、アパートローンの利用を検討してみるのもひとつの手段です。名称は「アパートローン」となっていますが、賃貸マンションの建築資金の融資にも使うことができます。

プロのサポートを受けながらアパートローンを活用すれば、これまで不動産事業に携わったことがない土地オーナー様でも、無理なく賃貸マンション・アパート経営を始めることができるでしょう。

賃貸マンション・アパート経営に関する融資の種類

賃貸マンション・アパート経営に関する融資には、主に不動産担保ローンとアパートローンの２種類があります。

不動産担保ローンは、不動産を担保にして融資を受ける仕組みのローンを指します。一般的な住宅ローンも、購入した住宅を担保にして銀行からお金を借りているので、不動産担保ローンの一種です。土地オーナー様がご自身の土地を担保にして銀行からお金を借りた場合、それも不動産担保ローンに該当します。

また、不動産担保ローンには使途が自由なものもあります。不動産担保ローンで借りたお金で、賃貸マンションまたはアパートを建てて不動産賃貸事業を始めることも可能です。

一方、アパートローンは、賃貸マンション・アパート経営に特化したローンです。そのため、借りたお金は賃貸マンション・アパート経営のために使わなければなりません。アパートローンは使途が限定される点がデメリットですが、金利が一般の不動産担保ローンより低く設定されることが多いという大きなメリットがあります。したがって、「賃貸マンション・アパート経営に乗り出す」という決意がある場合は、アパートローンを使ったほうが良いでしょう。

アパートローンの特徴

アパートローンは、賃貸マンション・アパートの建築・土地の購入・リフォームなどの資金を融資する金融商品です。融資期間は一般的に１年以上35年以内となっています。

アパートローンを貸す銀行は、土地オーナー様が建てた賃貸マンション・アパート（建物）や土地に抵当権を設定します。そういった意味では、アパートローンも不動産担保ローンの一種と言えます。

事業計画がしっかりしていれば借りられる

アパートローンは、借りやすい一面と借りにくい一面があります。

銀行としては、多く融資して利子収入を増やしていくことが理想的と言えるでしょう。とは言え、闇雲に融資すると貸し倒れのリスクが生じます。そのため、確実な投資先にしか融資は行ないません。

賃貸マンション・アパート経営は、月に一度の現金収入があるビジネスなので、銀行側からすれば確実な融資先に映ります。また、すでに土地を持っているオーナー様が賃貸マンション・アパート経営に乗り出すのであれば、事業の確実性はさらに高まると考えられるため、アパートローンも借りやすいと言えるでしょう。

ただ、日本では現在人口が減少しており、空き家問題が深刻化しています。そのため銀行も、「賃貸マンション・アパート経営も確実なものではない」と認識している可能性もあるでしょう。

これを踏まえると、土地オーナー様は、「アパートローンは、借りやすく借りにくい物」と考えておく必要があります。事前に認識しておくことで、銀行の融資担当者から審査を受ける際にもしっかりと受け答えができるようになります。

アパートローンの融資審査は決して簡単に通過できるわけではありませんが、しっかりとした事業計画を示して融資担当者を説得できれば、審査を通過できる可能性は高まるでしょう。

融資を受けるまでの流れ（アパートローン想定）

アパートローンを借りる流れをみていきましょう。まずは土地オーナー様が銀行に出向き、相談を持ちかけるところから始まります。

土地オーナー様は複数の銀行に相談し、最も有利な条件を提示しそうなところを探しましょう。また、銀行から有利な条件を引き出すためには、この段階からしっかりとした事業計画を立てておく必要があります。

「賃貸マンション・アパート経営の事業計画なんて立てられない」と思われるかもしれませんが、その心配は必要ありません。個人の土地オーナー様が賃貸マンション・アパート経営に乗り出すとき、サポートしてくれるパートナー企業を選定するのが一般的だからです。そのパートナー企業からは、事業計画についてのアドバイスも受けられます。土地オーナー様の事業計画づくりをサポートすることは、賃貸住宅事業のパートナー企業として重要な役目なのです。

信頼できる銀行がみつかったら、銀行の事前審査を受けることになります。事前審査にパスした場合は、賃貸マンションやアパートの工事請負契約を締結し、借入申込（本申込）ができます。相談と事前審査で良い感触を得られている場合、申請者が土地オーナー様であれば本審査で落とされる可能性は低いでしょう。

本審査を通過すると融資が内定し、土地オーナー様と銀行の間で金銭消費貸借の契約が交わされます。そして融資が実行され、土地や完成した賃貸マンション・アパートに銀行の抵当権が設定されます。

融資を受けるために必要な書類（アパートローン想定）

アパートローンを借りるためには、以下の書類を用意する必要があります。

融資の審査で気を付けたいこと（アパートローン想定）

銀行は、アパートローンの審査で土地オーナー様の「本気度」を確認します。サラリーマンが副業で賃貸マンション・アパート経営に乗り出す場合でも、その本気度が伝われば審査に通過する可能性も高まるでしょう。一方で、いくら広大な土地を所有していても、本気度が伝わらなければ審査で落とされてしまうかもしれません。

本気度とは、賃貸マンション・アパート経営の確実性であり、それは事業計画書や家賃一覧表などに現れます。そのため、これから建てようとしている賃貸マンション・アパートがどれだけの利益を生むのか、合理的に説明することが大切です。

その合理的な説明を行なうためにも、賃貸マンション・アパート経営に乗り出す土地オーナー様には、適切なアドバイスを受けられるパートナー企業が必要になります。

銀行に相談に行く前に、事業計画書の作成から、賃貸マンション・アパートの建築、完成後の経営、物件の管理までをトータルでサポートしてもらえるパートナー企業を探しましょう。

自己資金とローンはどれくらいの割合が理想か

賃貸マンション・アパート経営の「本気度」は、自己資金の額にも現れます。事業資金の100％をアパートローンで調達しようとすると、銀行は本気度を疑うかもしれません。自己資金は、事業資金の10～30％ほどが目安となります。

ただ、土地オーナー様が所有している土地が、JRや地下鉄の駅前にあったり、ブランド化している地域にあったりすれば、銀行は担保価値が高いと判断し、多額の融資を決断する可能性もあります。そのような場合は、自己資金ゼロ・100％ローン調達も不可能ではありません。

また、相続税対策で賃貸マンション・アパート経営に乗り出す場合、借入額を大きくしても良いでしょう。アパートローンは負債とみなされ、相続財産から債務控除されます。債務控除の額が大きいほど相続財産が減り、相続税が減少します。

相続税対策ではなく、中高年の方が賃貸マンション・アパート経営を本業にする場合には、月々の収入額が重要になります。そのため、自己資金を多くして借入額を小さくしたほうが良いでしょう。自己資金が少ないとアパートローンの月々の返済額が多くなり、家計を圧迫することになるからです。

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

土地オーナー様は、銀行にアパートローンの相談に行く前に、ぜひ一度東建コーポレーションにご一報下さい。土地オーナー様が思い描いている賃貸マンション・アパート経営を、銀行の融資担当者が納得できる事業計画書にさせて頂きます。

東建コーポレーションは、土地オーナー様がアパートローンを借り入れる前からサポートさせて頂くことで、賃貸マンション・アパート経営を早期に軌道に乗せることができると考えております。アパートローンについてご検討の際は、お気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年９月時点の情報に基づいて作成されています。