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知っておきたい!土地活用の「利回り」の基本

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知っておきたい!土地活用の「利回り」の基本

土地のオーナー様が賃貸マンション・アパートや貸駐車場などの不動産事業に乗り出す際には、利回りについての基本的な知識を事前に身に付けておくことが大切と言えます。

個人で行なっている不動産事業であっても、その本質は会社経営と同じです。会社の社長が投資利益率を気にしながら経営するように、土地オーナー様は利回りに注意しながら土地活用を進めたほうが良いからです。ここでは、土地活用の「利回り」について詳しく解説していきます。

土地活用の利回りとは

土地活用の利回りとは

個人が自身の土地を活用して不動産事業を行なう場合、土地を担保に銀行から融資を受け、賃貸マンション・アパートを建てたり貸駐車場を整備したりするのが一般的です。そして、賃貸収入で投資を回収し、利益を上げていくことになります。これは会社経営における融資や投資と同じです。

基本の計算式

賃貸マンション・アパートのオーナー様は、投資したお金に対してどれくらいの利益が上がっているかを注視する必要があります。それを明確にする指標のことを投資利益率と言い、次の計算式で算出します。

投資利益率(%)=
( 利益 ÷ 投資額 )×100

投資利益率(%)=( 利益 ÷ 投資額 )×100

利益が大きく、投資額が小さいほど投資利益率が高くなることがお分かり頂けるでしょう。したがって投資利益率が高いほど、少ない投資で大きな利益を上げていることになります。

なお、土地活用の不動産事業の利回りは次の計算式で算出します。この際の利回りは1年間でみます。

年間利回り(%)=
(1年間の収入 ÷ 総事業費 )×100

年間利回り(%)=( 1年間の収入 ÷ 総事業費 )×100

計算式は投資利益率と同じです。利回りの数値が大きいほど、土地オーナー様は少ない投資で大きな収益を上げていることになります。そのため、利回りを高めることが土地オーナー様の目標となるでしょう。

土地活用に必要な3つの利回り

土地活用の利回りには、表面利回りと実質利回りとキャッシュフロー利回りの3つがあります。ひとつずつみていきましょう。

① 表面利回り(粗利回り)

表面利回りとは、総事業費に占める賃貸料などの年間収入の割合のことです。次の計算式で算出します。

表面利回り(%)=
( 賃貸料などの年間収入 ÷ 総事業費 )×100

表面利回り(%)=
( 賃貸料などの年間収入 ÷ 総事業費 )×100

表面利回りが高いほうが好ましいと言えますが、表面利回りには支出が反映されていません。予想外に支出が多くなり、利益が出ていない場合でも高い数値(良い数値)が出てしまうことがあります。

そのため、土地オーナー様は実質的に「どれくらい儲かっているのか」を知ることができる「実質利回り」を確認することが大切です。


②実質利回り(NOI利回り)

実質利回りとは、賃貸料から経費などの支出を差し引いた金額が、総事業費に占める割合のことです。次の計算式で算出します。

実質利回り(%)=
〔 ( 年間収入 - 年間支出 )÷ 総事業費 〕×100

実質利回り(%)=
〔 ( 年間収入 - 年間支出 )÷ 総事業費 〕×100

支出には、管理費や修繕費などが含まれます。実質利回りは表面利回りより低くなります。 そして、実質利回りより低くなるのがキャッシュフロー利回りです。


③キャッシュフロー利回り

土地オーナー様にとっては、手元のキャッシュが重要になります。しかし、「年間収入-支出」がすべて土地オーナー様の手元に残るわけではありません。土地オーナー様は借入金を返済しなければなりませんし、税金も支払わなければならないからです。

「『 年間収入-支出』- 借入金の返済額 - 税金 」

「『 年間収入-支出』- 借入金の返済額 - 税金 」

上記の計算によって算出された数字が、手元に残るお金になります。 また、上記の算出額が総事業費に占める割合のことをキャッシュフロー利回りと言い、次の計算式で算出します。

キャッシュフロー利回り(%)=
〔 ( 年間収入-支出 - 借入金の返済額 - 税金 )÷ 総事業費 〕×100

キャッシュフロー利回り(%)=
〔 ( 年間収入-支出 - 借入金の返済額 - 税金 )÷ 総事業費 〕×100

利回りと利率の違い

以上が3つの利回りの解説となりますが、もうひとつ確認しておきましょう。利回りと似た言葉に「利率」がありますが、これは不動産事業や不動産投資においてはほとんど使いません。

債券などの金融商品では、利回りと利率が明確に区別されています。利率とは額面全額に対する利息の割合のことであり、利回りは額面全額に対する利息や償還差益などすべての収益の割合のことです。

土地活用で発生する費用や経費

土地活用で発生する費用や経費

土地活用で発生する費用や経費についてみていきましょう。まずは、先ほど紹介した利回りの計算式をもう一度ご確認下さい。

年間利回り(%)=
( 1年間の収入 ÷ 総事業費 )×100

年間利回り(%)=( 1年間の収入 ÷ 総事業費 )×100

上記の式からは、収入と総事業費を正確に把握しておかなければ正しい利回りが算出できないことがお分かり頂けるでしょう。まずは総事業費についてみていきます。費用や経費などのことを、総事業費と言います。

総事業費は「初期費用+ランニングコスト」

土地を活用した不動産事業の総事業費は、初期費用とランニングコストの2つに分けることができます。初期費用は原則、1回支払ったら2度と発生しない支出です。ランニングコストは、不動産事業を継続している間、常に発生する支出です。

例えば賃貸マンション・アパートを経営すると、初期費用とランニングコストとして次のような費用が発生します。

① 賃貸マンション・アパート経営の主な初期費用

  • 建設費
  • 不動産取得税(初年度)
  • 登録免許税
  • 司法書士費用

②賃貸マンション・アパート経営の主なランニングコスト

  • 保険料
  • 管理費、または管理委託料
  • 修繕費
  • 固定資産税と都市計画税
  • 共用部分の清掃費や水道光熱費
  • 入居者様の募集に際して不動産会社に支払う広告費や仲介手数料
  • 保険料
  • 管理費、または管理委託料
  • 修繕費
  • 固定資産税と都市計画税
  • 共用部分の清掃費や水道光熱費
  • 入居者様の募集に際して不動産会社に支払う広告費や仲介手数料

どんな収入が得られるか

土地活用による不動産事業の収入には、次のようなものがあります。

  • 賃料
  • 更新料
  • 礼金
  • 共益費や管理費
  • 貸駐車場の使用料(駐車場を経営した場合)
  • 自動販売機の設置料(自動販売機を設置した場合)

土地活用による不動産事業の収入には、次のようなものがあります。

  • 賃料
  • 更新料
  • 礼金
  • 共益費や管理費
  • 貸駐車場の使用料(駐車場を経営した場合)
  • 自動販売機の設置料(自動販売機を設置した場合)

土地活用の利回りを考えるときに気を付けたいこと

土地活用の利回りを考えるときに気を付けたいこと

土地オーナー様が利回りを考える際には、気を付けて頂きたいことがあります。それは、経営者としてよりシビアな数字をみる必要があると言う点です。なぜシビアな数字をみる必要があるかと言うと、シビアな数字をチェックし続けることで事業の問題点がみつけやすくなり、改善にもつなげやすくなるからです。

表面利回りよりも実質利回りのほうがシビアな数字が出ますが、キャッシュフロー利回りであればさらにシビアな数字が出ます。そのため、キャッシュフロー利回りを重点的にチェックすることが大切と言えます。逆に、表面利回りばかりみていると「儲かっているはずなのに手元の現金が少ない」と言う事態に陥る可能性もあるため、注意が必要です。

そして、シビアな数字をチェックし続けると、レバレッジの必要性を痛感するようになるでしょう。レバレッジとは「テコの原理」のことで、投資効果を高めることを指します。レバレッジ効果を使うと、利回りを高める場合以上に収入を増やすことが可能です。

例えば、総事業費1,000万円で年間収入が80万円の場合、利回りは8%となります。利回りを9%に改善しても、年間収入は90万円になるため10万円しかアップしません。

ところが、総事業費を3,000万円にすれば、利回りが8%のままでも年間収入は240万円になります。利回りが同じ8%でも収入は3倍になるのです。

不動産事業はレバレッジ効果が得やすいとされ、大きな投資をすると収入も大きくなる性質があります。ただし、利回りは常に金利と連動していますので、仮に金利が上昇するような場合は、投資のために融資を受けた資金の返済額が現在よりも大きくなってしまうことが考えられます。そのようなリスクも伴いますので、闇雲に事業を拡大すべきではありませんが、ある程度成功を確定できたら少しずつレバレッジを検討したいところです。

さらに土地活用法として、アパート経営・マンション経営をする場合は、常に入居率には気を付ける必要があります。この入居率の目安は、年間95%ほど(空室率5%)であれば理想的です。仮にアパート10部屋のうち2部屋が年間で各3ヵ月ほど空室になった場合でも、入居率が95%ほどとなり、利回りには大きく影響しないことが考えられます。

このような土地活用の利回りにかかわる数字を十分にシミュレーションした上で、土地活用法を検討することをおすすめします。

利回りは土地活用の種類ごとに異なる

利回りは土地活用の種類ごとに異なる

土地オーナー様が取り組むことができる土地活用法には、次のようなものがあります。

  • 賃貸マンション・アパート経営
  • 貸駐車場の経営
  • 太陽光発電システムの設置
  • 高齢者施設の経営
  • 土地を貸す
  • トランクルームの経営
  • 賃貸マンション・アパート経営
  • 貸駐車場の経営
  • 太陽光発電システムの設置
  • 高齢者施設の経営
  • 土地を貸す
  • 高齢者施設の経営

これらの利回りはそれぞれ異なります。種類ごとに異なることもありますし、土地によっても異なります。事業の種類ごとに利回りを比較するときは、土地活用に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

土地活用と利回りを検討するときは、プロのアドバイスもうまく取り入れていくことが大切です。アドバイスを取り入れることで、より有効な気付きが得られるでしょう。

東建コーポレーションには土地活用の実績があり、そのノウハウを常に土地オーナー様にお伝えしています。土地活用と利回りについてお悩みの際は、ぜひ土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、20199月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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