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土地活用で分譲マンション事業を行なう方法

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土地活用で分譲マンション事業を行う方法

土地オーナー様が土地活用を考えるとき、真っ先に「賃貸マンション経営・アパート経営」が思い浮かぶと言う方も多いのではないでしょうか。賃貸マンション経営・アパート経営は「土地活用の王道」と言っても過言ではありません。

しかし、最近では土地活用の手段として、分譲マンション事業を検討される土地オーナー様が増えているようです。と言うのも、分譲マンション事業には賃貸マンション・アパートにはない魅力があるからです。

また、日本経済の回復によって住宅の質の高さが求められる傾向もあり、「そろそろ分譲マンションを購入したい」といったニーズが高まることも予想できます。
そのため、土地オーナー様による分譲マンション事業は、時流に乗っているとも言えるでしょう。

ただし、分譲マンション事業は、賃貸マンション経営・アパート経営と異なる点が多く、注意も必要です。今回は、分譲マンション事業の基礎的な知識を中心に、賃貸マンション経営・アパート経営と比較しながら紹介していきます。

分譲マンション事業の基本(考え方)

分譲マンション事業の基本(考え方)

まずは、分譲マンション事業の基本的な考え方をみていきましょう。

そもそも「分譲」とは、不動産分野で使われる専門用語で、土地や建物を分割して売却することを指します。

賃貸マンション経営・アパート経営は、建物を貸して収入を得るので分譲ではありません。

不動産分譲業とは

分譲マンション事業は、不動産分譲業という事業になります。不動産分譲業の定義は、「宅地の造成や建物の建設を行ない、それを分譲して土地に付けた付加価値から収益を得る事業」とされています(社団法人不動産協会のホームページより)。

不動産業界では、マンション建設は土地に付加価値をもたらす行為と考えます。付加価値は収益を生むので、土地オーナー様が分譲マンションを建ててそれを売却すると、収益を得ることができるわけです。

分譲マンション事業のビジネスモデル

分譲マンションを建てた土地オーナー様が収入を得ることができるのは、マンションの部屋を売却したときです。

「分譲」になるので、1部屋が売れるごとに収益が発生します。住宅ローンを組んで分譲マンションを買う人は、長期間に渡ってローンを返済していくわけですが、分譲マンションを建てた土地オーナー様には、1部屋を売却した時点でその部屋の売却価格の全額が得られます。住宅ローンを貸し出す銀行が、その部屋の売却価格の全額を分譲マンションの購入者に渡し、そのお金がそのまま土地オーナー様に渡るという流れになっているからです。

もちろん、土地オーナー様が単独で分譲マンション事業を行なうことは現実的ではなく、ディベロッパー会社と提携するのが一般的です。その場合は、部屋の売却価格の全額を、土地オーナー様とディベロッパー会社で分けることになります。ディベロッパー会社についてはのちほど解説します。

経営が「簡潔」

分譲マンション事業は、賃貸マンション経営・アパート経営とは異なり、売却したあとは管理をする必要がありません。この「簡潔さ」は分譲マンション事業の魅力のひとつです。

分譲マンションの一部を賃貸にする手法も有効

分譲マンション事業は簡潔であることが魅力ですが、マンションの部屋をすべて売却し終えると収入が発生しなくなるという側面もあります。

ただし、分譲マンションの一部の部屋を土地オーナー様が所有して、賃貸物件にすることも可能です。一部を賃貸にすれば、長く収入を得続けることができます。

専門企業と提携する

先ほど、ディベロッパー会社について少し紹介しましたが、ディベロッパー会社は「分譲マンション開発会社」と呼ばれることもあります。

土地オーナー様が分譲マンション事業に乗り出すときは、建設資金の援助や建設企画、売却ノウハウなどのサポートを受けられるディベロッパー会社と提携するのが一般的です。

アパート経営(賃貸)との違い

アパート経営(賃貸)との違い

分譲マンション事業と賃貸マンション経営・アパート経営は、「分譲(売却する)」と「賃貸(貸す)」の違い以外にも異なる点があります。

構造の違い

マンションとアパートでは、構造が違います。アパートは、木造や軽量鉄骨造で建てられることが多いです。分譲マンションや賃貸マンションは鉄骨鉄筋コンクリートで建てられるのが一般的です。

そして分譲マンションは賃貸マンションより「豪華」にする必要があります。それは、賃貸マンションは、入居者様が借りて住む期間が数年などと短い場合が多いのに対し、分譲マンションは購入して数十年住み続けることを前提としているからです。

また、豪華にするのは、内装やエントランス、水まわりの設備などが中心ですが、賃貸マンションのクオリティで分譲マンションを建ててしまうと、選んでもらえなくなる可能性も否めません。

逆に、賃貸マンションを分譲マンションレベルのクオリティで建ててしまうと、賃料を高く設定しなければならなくなるため、入居者様を見つけるのが困難になってしまう可能性があります。

このような構造上の違いがあることから、初期投資は「アパート」「賃貸マンション」「分譲マンション」の順に高額になります。この点は、土地オーナー様の資金繰りに大きく関係しますのでご注意下さい。

資産価値が高い傾向

頑丈な鉄骨鉄筋コンクリートで建てられた分譲マンションは、耐用年数が長く賃貸マンション・アパートよりも資産価値が高くなる傾向があります。

投資スタイルの違い

分譲マンション事業は大きく投資して大きなリターンを期待する投資ですが、アパート経営は小さく投資して小さなリターンを期待する投資です。

世帯数の違い

分譲マンションの世帯数は、賃貸マンション経営・アパート経営より多くなるのが一般的です。なお、タワーマンションなど大規模マンションの多くは分譲となっています。

アパート経営より選択肢が多い

あくまでも住居用として貸し出す賃貸マンション・アパートに比べ、分譲マンションの場合は住居用に加え、オフィスや店舗として貸し出すという選択肢も考えられます。土地オーナー様が所有する分譲マンションの一室をこのような幅広い用途の賃貸物件として運用することも可能なのです。

分譲マンションの建設・売却で考えておきたいこと

分譲マンションの建設・売却で考えておきたいこと

分譲マンション事業を考えている土地オーナー様は、いろいろなことを検討しなければなりませんが、「建設に関すること」と「売却に関すること」に分けて検討していくと、整理しやすくなるでしょう。

建設について検討すべきこと

分譲マンションの建設では、需要があるかどうか、慎重に検討しなければなりません。需要がない土地に分譲マンションを建てても売れ残ってしまいます。

また、分譲マンションはある程度の規模を持っていなければ建設コストを吸収できません。したがって、土地オーナー様の土地の面積が、分譲マンション建設に十分であるかどうかも確認が必要です。もし土地が足りなければ、隣接地を買い増す必要もあります。

これらの検討を土地オーナー様が単独で行なうのは決して容易ではありません。そのため、土地活用を専門にしている会社に相談するなどの方法を検討していくことになるでしょう。

売却について検討すべきこと

分譲マンションを建てたら、売却していかなければなりません。
分譲マンションの売却も、土地オーナー様が単独で行なうのは難しい領域と言えます。

そのため、ディベロッパー会社や分譲マンション開発会社と提携し、土地オーナー様が土地を「出資」して、マンション売却をディベロッパー会社に任せると言った方式が多く用いられています。ディベロッパーであれば、すべての管理を任せることが可能です。

また、土地オーナー様は、分譲マンションを一気に売ると多額の税金が課せられると言う点にも注意が必要です。土地オーナー様がディベロッパー会社や土地活用専門会社を選定するときは、「節税」についてどの程度考えてもらえるのかも基準になるでしょう。

まとめ 
分譲マンション経営をご検討中なら、土地活用の東建コーポレーションにご相談を

まとめ分譲マンションの経営は東建コーポレーションにご相談を

分譲マンション事業のノウハウは、賃貸マンション経営・アパート経営のノウハウとは異なることがお分かり頂けたのではないでしょうか。今回ご紹介した分譲マンション事業の基本を念頭に、有効な土地活用の方法を検討していきましょう。

分譲マンション事業をご検討中の土地オーナー様は、ぜひ土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年9月時点の情報に基づいて作成されています。

監修者プロフィール
逆瀬川 勇造  さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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