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土地活用でトランクルーム経営を行なうメリット・デメリットとは?

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土地活用でトランクルーム経営を行うメリット・デメリットとは?

土地活用に悩んでいる土地オーナー様が、トランクルーム経営と言う手段を選択するケースが増えているのをご存知でしょうか。その背景には、都市部に住む人を中心にトランクルームの需要が高まっていることがあります。

そのため、都市部に遊休地をお持ちの土地オーナー様は、土地活用の選択肢のひとつとして、トランクルーム経営を検討してみる価値があるかもしれません。今回は、土地活用でトランクルーム経営を行なうメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

トランクルームとは

トランクルームとは

トランクルームは、そもそもどのような役割を果たすのか、また「トランクルーム経営」とはどのような経営なのかを見ていきましょう。

トランクルームはスペースを貸す施設

トランクルームとは、自宅の収納スペースが不足している人にスペースを貸す施設、または設備のことです。季節外れの衣類や当面使う予定がない家具・家電、写真アルバムなど、使用頻度は低いものの貴重な物などを、トランクルームにしまっておくことができます。書類や事務機器などを預けることもできるため、企業が利用するケースも少なくありません。

専門会社も存在する

そんなトランクルームは、空きビルのフロアを借り切ったり、新たに建物を建てたりして設置するのが一般的です。トランクルームを経営するのは個人の土地オーナー様だけではなく、倉庫業者や不動産会社、運輸業者、トランクルーム専門会社などのケースもあります。

初期投資を抑制できる

トランクルームは「部屋」をつくりますが、その部屋に人が住む訳ではないので、水まわり設備や防音設備などは必要ありません。床や壁をきれいに飾る必要もないでしょう。仕切りとカビ防止用の空調設備があれば、トランクルームを開設することができる訳です。

経営がシンプル

また、トランクルームの経営は、利用者に部屋を貸して、賃料を徴収すると言うシンプルな内容です。賃貸マンション経営・アパート経営の家賃収入のように、土地オーナー様には毎月使用料が入ってくることになります。

トランクルームが注目されている理由

トランクルームが注目されている理由

多くの土地オーナー様がトランクルーム経営に注目するのは、需要があり、経営メリットが大きいからです。矢野経済研究所によると、トランクルームを含む収納サービスの市場規模は、2013年度の約520億円から2017年度の約697億円へと3割以上拡大しています。

トランクルーム需要が高まる背景には、マンションの1部屋当たりの面積が狭まったことに加えて、都会に人口が集中していることや、人々の趣味が多様化して所有物が増えたことなどがあります。「日常生活に欠かせない訳ではないが、大切な思い出が詰まっている物を保管しておきたい」といった人の需要が高まっていると考えられるでしょう。

トランクルーム経営の運営方法

トランクルーム経営の運営方法

土地オーナー様がトランクルームを経営する場合、その運営方法には次の4種類があります。

パートナー企業と連携する

土地オーナー様が自力でトランクルーム経営に乗り出すことは得策とは言えません。パートナー企業を選び、様々なアドバイスや支援を受けながら経営する方法のほうが失敗のリスクを下げられるでしょう。

なお、パートナー企業の候補としては、土地活用専門会社やトランクルーム運営会社などが挙げられます。

トランクルーム経営を行なう企業に土地を貸す

土地オーナー様が企業に土地だけを貸し、その企業がトランクルームを建てて経営・運営する方法もあります。このとき土地オーナー様は、企業と「事業用定期借地権」を設定して契約することをおすすめします。そうすることで、借地期間を10年以上という範囲で設定することができます。

逆に「一般定期借地権」を設定して契約してしまうと、借地期間を50年以上に設定しなければならなくなり50年以上もの間、土地を貸し出すことになります。

リースバック方式

土地オーナー様は、リースバック方式でトランクルーム経営に乗り出すことも可能です。リースバック方式ではまず、土地オーナー様がトランクルームを建てます。そのあと、すぐにトランクルーム運営会社が、トランクルームを一括借り上げします。

トランクルームの経営、運営、管理は、トランクルーム運営会社が行ない、トランクルームオーナー様(土地オーナー様)は、トランクルーム運営会社から賃料を受け取ります。

業務委託方式

業務委託方式は、土地オーナー様が自分の土地に建てたトランクルームの運営や管理を、トランクルーム運営会社に任せる方法です。

トランクルームの利用者からの利用料は土地オーナー様が徴収し、その中から運営・管理費をトランクルーム運営会社に支払います。

土地活用でトランクルーム経営を行なうメリット

土地活用でトランクルーム経営を行なうメリット

土地オーナー様がトランクルーム経営を行なうメリットとしては、主に以下のような点が挙げられるでしょう。

初期費用が少ない(一般的な相場)

運営の方式によって初期費用は異なりますが、事業用定期借地方式であれば初期費用は一切かかりません。ただし、事業用定期借地方式で運営されているトランクルームは非常に少なく、その多くがコンテナタイプとなります。リースバック方式は初期費用が発生しますが、賃貸マンション・アパートと比較すると初期費用は少ないと言えるでしょう。

遊休地を有効活用できる

土地は活用してこそ価値が生まれます。また、需要が高い活用法を選択することで、地域社会に貢献できるでしょう。都会の人々が必要としているトランクルームを経営することは、社会の要請に応えることでもあるのです。

小さな土地や変形地でも経営でき、立地に左右されない

賃貸マンション・アパートなどにすることができない小さな土地、変形地でも、トランクルームであれば効率良く土地活用することができます。また、賃貸マンション・アパートのように人が住む訳ではないため、日当たりや騒音などの条件が悪くても特に問題ありません。

管理費用が少ない

トランクルームの経営と運営は、賃貸マンション経営・アパート経営と比べれば手間もコストもかかりません。実際に人が住む訳ではないという点は、管理費用が少なく済むことの要因と言えるでしょう。

高利回りが期待できる

また、トランクルームの利回りは、賃貸マンション経営・アパート経営と比べると低い傾向にありますが、駐車場経営よりは高くなる傾向にあります。

土地活用でトランクルーム経営を行なうデメリット

土地活用でトランクルーム経営を行なうデメリット

トランクルーム経営のデメリットとしては、主に以下のような点が挙げられるでしょう。

節税につなげにくい

トランクルーム経営による節税効果は、賃貸マンション経営・アパート経営ほど大きくはありません。

借り手を見つけるのに時間がかかる

一部の地域ではすでにトランクルームが過密状態になっており、借り手を見つけるのに苦労するかもしれません。

用途地域の制限

場所によっては、トランクルームなどの建築物を建てられないことがあります。例えば、土地が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域にある場合は、トランクルーム用の建物を建てることはできません。

建築基準法を満たしていることの証明が必要

最近は行政によるトランクルーム事業への監視も厳しくなっています。確認申請を行ない、確認済証の交付を受けなければなりません。つまり、建築基準法に則った造りにしなければトランクルームを運営することができないということです。

担保としての資産にならない

トランクルームの造りによっては、担保資産にならないこともあるので、事前に銀行やトランクルーム建設業者などに確認しておくことをおすすめします。

トランクルーム経営に向いている人

トランクルーム経営に向いている人

トランクルーム経営に向いている人は、次のようにトランクルームと相性の良い土地をお持ちの土地オーナー様です。

車での出入りがしやすい土地

トランクルームに荷物を搬入する人の多くは車を利用するため、車での出入りがしやすい土地はトランクルームと相性が良いと言えるでしょう。したがって、駐車場スペースや車止めが確保できる土地もトランクルームと相性が良いと言えます。

人が多い土地(住宅街の近く)

トランクルームを借りる人の多くは自宅付近に借りるため、人口の多いエリアのほうが借り手は見つかりやすいでしょう。ただし、人口が多いという理由だけでトランクルーム経営に成功するとは限らないため、セキュリティ面や清潔面なども整えることが大切です。

トランクルーム経営に向いていない人

トランクルーム経営に向いていない人

一方、次のような土地をお持ちの土地オーナー様は、トランクルーム経営には向いていない可能性があります。これらに当てはまる場合は、トランクルーム経営以外の土地活用を検討してみるのも良いでしょう。

土地の形が良く広さも十分あり賃貸住宅への需要が高い土地のオーナー様

土地の形が良く広さも十分あり、賃貸住宅需要が高い場所に土地を持っている土地オーナー様は、トランクルームよりも、賃貸マンション経営・アパート経営を検討したほうが良いでしょう。

広い敷地を持つ戸建住宅が多い住宅街に土地を持つオーナー様

広い敷地を持つ戸建住宅が多い住宅街は、外部のスペースを求める人が少ないと考えられるので、トランクルームには向いていません。また、過疎化が進んでいる地方も、トランクルームの借り手が見つからない可能性が高まるため不向きでしょう。

トランクルーム経営を開始するまでの流れ

トランクルーム経営を開始するまでの流れ

トランクルーム経営を始めるまでの流れを解説します。

業者選び、相談

土地オーナー様はまず、パートナー企業を選定する必要があります。その際、トランクルーム専門業者だけでなく、土地活用の専門会社にも声をかけてみましょう。

土地オーナー様によるトランクルーム経営は、土地活用の一環で行なうことになります。土地活用の視点を持っている会社でなければ、トランクルーム経営以外に、その土地にマッチしている土地活用法をアドバイスすることができません。

立地条件の調査

パートナー企業が決まったら、ニーズ調査に取り掛かります。近隣のマンションやアパートの数、ライバルのトランクルームの状況、今後のマンション建設の予定、企業の利用状況などを、パートナー企業が調べます。

トランクルーム建設

トランクルーム需要が高いことが分かれば、トランクルームの建設に入ります。

パートナー企業の選定から経営スタートまでの期間は、トランクルームの建物の造りによって大きく変わってきます。目安としては、半年から1年ほどになるでしょう。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

トランクルーム経営には、初期費用を抑えることができたり、立地に左右されなかったりと、多くのメリットがあることがお分かり頂けたかと思います。

ただし、デメリットも存在するため、土地オーナー様はご自身の土地がトランクルーム経営に向いているのかを事前に調査することが大切になるでしょう。

東建コーポレーションでは、土地オーナー様のトランクルーム経営を支援する「ホームメイト・トランクボックス」と言う仕組みを採用しています。

「ホームメイト・トランクボックス」なら、広告収入も得られる立体利用タイプや、1階を駐車場にして2階をトランクルームにする平面利用タイプなど、様々な形態のトランクルームを建てることができます。

ホームメイト トランクボックス

つまり、土地オーナー様は、その地域で必要とされ、収益性の高いトランクルームを建設することができる訳です。

また、土地オーナー様がトランクルーム経営を検討していたとしても、賃貸マンション経営・アパート経営のほうが向いている土地であれば、そちらを提案させて頂くことが可能です。

土地活用の東建コーポレーションでは、蓄積されたノウハウを活かし、土地オーナー様のご希望を踏まえた上での最適なプランを提案させて頂きます。トランクルーム経営に関してお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、2019年10月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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