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旗竿地で有効な土地活用方法

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旗竿地で有効な土地活用方法

旗竿地(はたざおち)は変形敷地の一種で、使いにくい土地と考えられています。細い路地部分と広いメイン部分で形成されていて、メインの土地が「旗」に、路地が「竿」に見えることから、「旗竿地」と呼ばれるようになりました。

土地オーナー様のなかには「うちの土地は旗竿地だから使いようがない」と諦め、放置してしまっている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、最近では土地の変形具合を「ユニーク」と捉え、あえて旗竿地を買い求める人もいるのです。

旗竿地であっても有効な活用方法は数多く存在しますので、旗竿地に関してお悩みのオーナー様は、ぜひ今回ご紹介する土地活用方法を参考にしてみて下さい。

旗竿地とは

典型的な旗竿地の例としては、以下のような土地が挙げられるでしょう。

旗竿地とは

上記の旗竿地の北側(上部)は他人の土地Bで塞がれており、東側(右側)は土地C、西側(左側)は土地Aで塞がれています。

そのため、旗竿地から道路に出るには土地Aと土地Dの間に挟まれた狭い路地の部分を通らなければなりません。こういった旗竿地は「路地状敷地」と呼ばれることもあります。

また、旗竿地はメインの土地へのアクセスが悪いだけでなく、法律でも不利に扱われています。建築基準法では「接道義務」が定められており、建物を建てる土地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。

旗竿地とは

つまり、旗竿地の路地部分の幅が2メートル未満の場合、旗竿地のメイン部分に住宅を含む建物を建てることはできないということです。

接道義務が設定される前に建てられた家は、接道義務の条件を満たしていなくても違反ではなく取り壊す必要はありませんが、その家を撤去した場合には、新たに家を建てることができなくなります。

そのため、旗竿地は購入希望者が少なく「人気のない土地」とみなされているのです。

旗竿地のメリット・デメリット

旗竿地のメリット・デメリット

旗竿地には様々なメリット・デメリットがありますので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット

旗竿地には次のようなメリットがあります。

・プライバシーを確保しやすい

道路に面している土地に建つ家は、外出や移動には便利ですが、常に道路を通る車や人から家が見られることになります。その点、旗竿地は奥のほうにあるので、他人の目にさらされにくくなる訳です。そのため、プライバシーが守られやすいと言えるでしょう。

・防犯性が高い

空き巣は、逃げ道が1箇所しかない旗竿地を敬遠する傾向にあります。そのため、旗竿地の土地の形状は防犯性が高いと言えます。

・騒音を避けられる

旗竿地は必ず道路から離れているので、自動車等の騒音などが届きにくいこともメリットのひとつです。

・「路地の向こうの家」がドラマチック

旗竿地の路地部分を「ドラマチック」と考える人もいます。「細い路地の向こうに家がある」というシチュエーションが魅力的に感じられる方も多いのではないでしょうか。また、路地部分も自分の土地なので、花を植えたりして装飾を施せば、家に帰ることが楽しくなるかもしれません。

デメリット

一方、旗竿地のデメリットとしては主に次の3つが挙げられるでしょう。

・売却しにくい

売却しにくいという点は、旗竿地の最大のデメリットと言えるでしょう。旗竿地が接道義務に違反している場合、新築住宅の建設や古い家の建替えができないので、その土地を求める人は少なくなってしまうでしょう。

・日当たりが悪い

旗竿地は、周囲が他人の土地(住宅)に囲まれているため、日当たりが悪くなりがちです。日当たりの悪い土地は、日当たりの良い土地と比べると人気が落ちる傾向にあります。

・工事費がかかる

旗竿地の路地部分の幅が2メートル以上あり、建築基準法に定める接道義務の条件をクリアして住宅を建てられる場合であっても、大型トラックや大型重機がメイン部分まで辿り着けないことがあります。

大型トラックや大型重機を使えない場合、小型トラックや小型重機を使ったり、人手に頼ったりしなければなりません。そのため、手間と労力と時間がかかり、建設コストを押し上げてしまうのです。

同じ家を建てる場合でも、旗竿地だからという理由で建設費が上昇してしまうため、人気が落ちる傾向にあります。

旗竿地に有効な土地活用

旗竿地に有効な土地活用

最近では旗竿地を有効に土地活用するケースも多くなっています。具体的にどのような方法があるのか、見ていきましょう。

アパート経営

建物を建てられる旗竿地であれば、通常の土地活用が可能です。通常の土地活用ができるのであれば、アパート経営がひとつの選択肢として挙げられるでしょう。

アパート経営には、主に以下のようなメリットがあります。

  • 収益率が高い
  • 節税効果がある
  • 長期間継続できる
  • 収益率が高い
  • 節税効果がある
  • 長期間継続できる

住宅地として人気のあるエリアの旗竿地であれば、さらにアパート経営のメリットが大きくなります。

また、アパートの建設は賃貸マンションの建設よりも工事の規模が小さいため、旗竿地への建築資材の搬入のしにくさは問題にならないでしょう。

ただし、旗竿地でアパートを建てる場合は、建築基準法に注意する必要があります。道路と敷地が2メートル以上接していなければならない、などといったルールがありますので、アパートを建てる前にしっかり確認しておきましょう。

トランクルーム

旗竿地は住宅に囲まれているため、トランクルーム経営にも向いているでしょう。周辺の家庭から自宅の物置感覚で使ってもらえます。

トランクルームは、家が狭くて荷物が入らない家庭や、書類の置き場に困っている企業などに重宝されています。そのためトランクルームは、立地場所にもよりますが、安定して高い利用率を期待することができます。

駐車場

旗竿地の路地部分が車1台通れるのであれば、駐車場経営も可能です。戸建てが多い住宅街では、2台目の車が欲しくても駐車場がないため諦めている家庭があるかもしれません。旗竿地の駐車場は、そのような需要を取り込むことができます。

旗竿地は住宅密集地にできることが多いという特徴があります。「住宅密集地=駐車場需要が高い」と考えられるので、旗竿地のオーナー様にとって、重要な選択肢になり得るでしょう。

旗竿地をさらに有効活用する方法(テクニック)

旗竿地をさらに有効活用する方法(テクニック)

オーナー様自身がひと工夫加えるだけで、旗竿地はさらに有効活用しやすくなります。その具体的な方法を見ていきましょう。

隣の家が見えないようにする

隣接地との境に壁や塀を建てて、隣の家から見られないようにすると良いでしょう。旗竿地は、メインの部分が道路に面していないため、道路にいる第三者から見られる心配はありません。しかし、四方が他人の土地や他人の住宅で囲まれているため、その四方の近隣住人から見られてしまう可能性があります。

そのため、壁や塀を作るなどして、視線をさえぎるようにすることが大切です。ちなみに、壁や塀は自分で作ると当然自己負担になりますが、隣地の方が設置した壁や塀がすでにあれば、新たに設置する必要はありません。状況に応じて、話し合いをしながら進めていくと良いでしょう。

窓の位置を考慮する

旗竿地にアパートを建設するときは、窓の位置に注意しましょう。壁や塀で敷地を囲っても、完全に視線をさえぎることはできません。そのため、周囲の視線が届かない場所に窓を設置する工夫が必要になります。また、旗竿地の路地部分を駐車場にすることでも、視線をさえぎることができるでしょう。

旗竿地の土地は売却すべき?

旗竿地の土地は売却すべき?

旗竿地の有効活用法を見てきましたが、ひと工夫やひと手間が必要になることがお分かり頂けたかと思います。オーナー様の中には、「面倒だからいっそのこと売ってしまいたい」とお考えになる方もいらっしゃるでしょう。

確かに、旗竿地の売却は悪いアイデアではありません。隣接地の所有者が旗竿地を購入すれば、それはもう旗竿地ではなくなるからです。もしかしたら、すでにその旗竿地を購入したいと考えている隣接地所有者がいるかもしれません。そのような人がいるのであれば、商談はスムーズに進むでしょう。

しかし、オーナー様自身が旗竿地のまま有効活用することも十分可能です。

土地活用の専門会社に旗竿地の活用法を相談し、良いアイデアが得られれば土地活用に乗り出し、出てきたアイデアに賛同できなければ売却を検討する、という二段構えで臨んでいくことも有効な戦略と言えるのではないでしょうか。

まとめ
旗竿地の有効活用はお任せ下さい

まとめ 旗竿地の有効活用はお任せ下さい

旗竿地は使いにくい土地と考えられている傾向にあるため、実際にそのような先入観を持たれていた方も多いかもしれません。しかし今回ご紹介したように、旗竿地でも様々な方法で土地を有効活用することができるのです。

実際に、約70坪の旗竿地に9戸のアパートを建て、年間580万円の収益を達成したという事例も存在します。

土地活用のパイオニアである東建コーポレーションは、これまでに何度も旗竿地のオーナー様の相談に乗り、有効活用の道を提案してきました。

旗竿地は使いにくい土地ですが、決して活用の余地がない訳ではありません。旗竿地は住宅密集地にできる傾向にあるため、むしろ多くの人が有効活用したがっている場所とも言えるのです。

蓄積されたノウハウを活かし、土地オーナー様のご希望も踏まえた上で最適なプランをご提案させて頂きますので、旗竿地の土地活用についてお悩みの際はお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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