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資金がなくても土地活用をする方法

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資金がなくても土地活用をする方法

何かしらの方法で土地活用を行ないたいものの、資金に余裕がないため一歩を踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。しかし、自己資金がゼロ円でも、投資額が少額でも、土地活用を始める方法はあります。

多くのビジネスは土地を必要としますので、土地活用は日本経済の活性化に直結すると言えるでしょう。そのことから国や企業は、土地活用を考えている土地オーナー様向けに、様々な土地活用法を用意しています。そして、自己資金がなかったり、少ないことが原因で土地活用が進まない事態を回避するために、自己資金がゼロでもできる土地活用法が生まれました。

今回は、土地オーナー様にいくつかの選択肢をご紹介します。ご自身の土地が置かれている状況と資金計画にマッチした土地活用法を見つけてみて下さい。

自己資金ゼロ円(もしくは少ない投資)で始められる土地活用

自己資金ゼロ円(もしくは少ない投資)で始められる土地活用

自己資金ゼロ円、もしくは少額投資でも始められる土地活用法としては、以下の3つが挙げられます。

  • 定期借地方式
  • 土地信託方式
  • 等価交換方式
  • 定期借地方式
  • 土地信託方式
  • 等価交換方式

それぞれの特徴や、メリットとデメリットを詳しくみていきましょう。

定期借地方式

定期借地とは、事前に契約期間を決めて土地を貸す方法です。かつては、借り手の借地権が強すぎたため「一度土地を貸してしまうと戻ってこない」と言われたこともありました。しかし、定期借地のルールができたことによって、契約期間が満了すれば土地は必ず返還されるようになったため、土地オーナー様は安心して土地を貸し、地代を得ることができるようになりました。

定期借地方式のメリット
土地を貸している間の地代収入で資金をつくり、賃貸マンション・アパートなどの収益物件を購入すれば、自己資金ゼロ円で賃貸マンション経営・アパート経営を始めることができるということです。しかも、その賃貸マンション・アパートにはすでに入居者様がいるため、土地オーナー様がゼロから入居者様を集める必要はありません。
建物譲渡特約付借地権を活用した方法もあります。契約期間は30年以上で設定します。仮に35年で契約した場合、土地オーナー様は、36年目からその賃貸マンション・アパートを買い取り、土地を取り戻すことができるようになります。借り手が借りた土地に建てた建物を土地の所有者が買い取るので、名称に「建物譲渡特約」と付いている訳です。
賃貸マンション・アパートを買い取ったら、土地オーナー様がその賃貸マンション・アパートのオーナー様になるため、地代の代わりに、より高額な賃貸マンション・アパートの家賃を手に入れることができるようになります。
定期借地方式のデメリット
定期借地方式のデメリットとしては、土地を貸している期間は地代しか入ってこないことや、土地を貸している期間中に自己資金ができても自身で賃貸マンション経営・アパート経営を始められないことなどが挙げられるでしょう。

土地信託方式

土地信託とは、土地オーナー様が自身の土地を土地活用のプロに託して収益を上げてもらい、その益金の一部を手に入れる方法です。土地活用の事業主体は土地オーナー様になります。土地信託を受けた土地活用のプロは、自身の資金で土地活用を始めるため、土地オーナー様が初期投資を負担することはありません。

土地信託方式のメリット
土地信託方式のメリットとしては、高い利回りが期待できることが挙げられるでしょう。土地を貸して地代を得るより、土地信託方式の方が土地オーナー様の収入が増える可能性があります。
土地信託方式のデメリット
土地信託方式には大きなデメリットもあります。それは、土地活用事業に失敗して損失が生じた場合、土地オーナー様がその損失を埋めなければならないという点です。これは土地オーナー様が事業主体になるからです。そのため、土地信託方式は、ハイリスク・ハイリターンの投資方法と言えるでしょう。

等価交換方式

等価交換方式での土地活用は、土地オーナー様と土地活用専門会社の共同事業になります。

土地オーナー様は自身の土地を提供し、土地活用専門会社が資金負担と事業運営を引き受けます。そして、土地活用で生まれた収入を、土地オーナー様と土地活用専門会社で分けるという仕組みです。

等価交換方式のメリット
等価交換方式のメリットとしては、土地活用専門会社の豊富なノウハウを使って土地活用ができる点が挙げられるでしょう。また、その道のプロである土地活用専門会社との共同事業であるため、高い収入も期待できます。
等価交換方式のデメリット
一方、等価交換方式のデメリットとしては、提供した土地を手放すことになってしまうことが挙げられるでしょう。また、土地活用事業は、土地活用専門会社の主導で行なわれることが多いので、土地オーナー様が事業に積極的に参画できないことがあります。

土地の売却について

土地の売却について

土地オーナー様が「自己資金がない」「自己資金が不足している」といった問題を抱えている場合や、「土地活用をするのは手間がかかる」とお考えの場合には、所有している土地を売却するという方法もあります。

これも決して悪い方法ではありません。大きな収入を得ることができるかもしれませんし、わずらわしさがなくなります。しかし、当然ですが、一度土地を手放してしまえば二度とその土地で土地活用はできなくなります。

先ほど紹介した通り、自己資金がなくても、自己資金が不足していても、土地活用をすることは可能です。まずは、それらの選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

また、「土地活用は手間がかかる」とお考えの土地オーナー様には、土地活用を専門にしている会社に相談することをおすすめします。土地活用専門会社は、自己資金ゼロ円の土地活用を支援するプログラムを多数用意しているため、「それだけで良いのなら手間ではない」と感じられるプログラムに出会える可能性もあるでしょう。

自己資金がない!資金に関するお悩み(Q&A)

自己資金がない!資金に関するお悩み(Q&A)

「自己資金がないけど土地活用はしたい」といった悩みをお持ちの土地オーナー様に、Q&A方式で解決方法をご紹介します。

Q:自己資金なしで賃貸マンション経営・アパート経営はできるのでしょうか?

A:できます。

「定期借地方式」「土地信託方式」「等価交換方式」は、いずれも土地オーナー様の自己資金を必要としません。この3つの方式を賃貸マンション経営・アパート経営に使えば、自己資金ゼロ円で賃貸マンション経営・アパート経営を実現できます。

そしてもうひとつ、自己資金なしで賃貸マンション経営・アパート経営をする方法があります。それは、アパートローンを利用する方法です。アパートローンは、金融機関がアパート経営を始める人にお金を貸す仕組みです。住居用の住宅を買うときに借りる住宅ローンとは違い、アパートローンでは事業内容が審査されます。また、基本的には住宅ローンより金利が高く、借入期間は短いのが特徴です。

「ローン」と言う名前ではありますが、「事業融資」と言えます。

Q:自己資金が少額で済む(初期費用がかからない)土地活用はありますか?

A:あります。

例えば、駐車場経営があります。駐車場経営は、土地に外構工事をして、囲い(フェンス)や看板、精算機を取り付けるだけで始めることができます。外構工事とは、整地やアスファルト舗装などのことです。

また、土地活用の専門会社の中には「自己資金ゼロ円でも始められる駐車場経営」を提案しているところもあります。

まとめ 
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

自己資金ゼロ円でも土地活用することは可能です。その一例として、相続で実家を取得したものの空き家の状態だったため、自己資金ゼロ円で賃貸アパートを建設し、収益化を実現したというケースがあります。このケースでは、駐車場付賃貸アパートを建設し、その建設資金は全額ローン(30年返済)にてまかないました。このローン返済や税金などで年間約190万円の支出があったものの、家賃収入は400万円に上ったため、年間200万円以上の収益化に成功しています。

ただ、こういった自己資金ゼロ円の土地活用は、土地活用の中でも特殊な事業になるので、土地活用の専門会社に相談するなどして慎重に検討していくことをおすすめします。

東建コーポレーションでは、蓄積された土地活用のノウハウを活かし、土地オーナー様の自己資金ゼロ円土地活用を全面的にサポートさせて頂きます。

「お金がないけど、この土地を無駄にしたくない」とお考えの際は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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