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10坪、20坪の狭小地(狭い土地)を有効に活用する方法

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10坪、20坪の狭小地(狭い土地)を有効に活用する方法

10~20坪ほどの狭い土地のことを、「狭小地」と呼びます。狭小地のオーナー様のなかには、「これだけ狭いと使いようがない」と言った先入観を持ってしまい、放置している方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、建築技術の進化により、最近では狭い土地でもアパートを建てたり貸駐車場を作ったりすることができるようになっているのです。逆に、狭さが生み出すユニークさに注目する人も少なくありません。

今回は、狭小地であっても収益を生む土地活用の方法についてご紹介していきます。

狭小地とは

そもそも、どのような土地が狭小地に該当するのか分からない、と言う方もいらっしゃるかもしれません。狭小地には「何坪以下が狭小地」と言った定義はありませんが、20坪以下の土地のことを狭小地と呼ぶのが一般的です。

では、なぜ狭小地が発生してしまうのでしょうか。土地の単位を「筆」と言い、1個の土地のことを「1筆」と表記します。広い土地を何筆かに分けることを「分筆(ぶんぴつ)」と言います。

分筆を続けているうちに「余り」として、狭い土地が生じてしまうことがあるのです。これが「狭小地」となります。

また、土地は一般的に正方形や長方形が使いやすいとされていますが、狭小地は三角形などの変形地になっていることが多く、それも狭小地を使いにくくしている理由と言えるでしょう。

さらに、細い路地を通らなければ自分の土地にたどり着けない「旗竿地(はたざおち)」なども狭小地になりやすくなります。

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)の
メリット、デメリット

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)のメリット、デメリット

狭小地の土地活用を行なうためには、まず狭小地にどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておくことが大切になります。オーナー様自身がメリットとデメリットを押さえておけば、土地活用の提案を受けたときにも正しい判断を下しやすくなるでしょう。

メリット

狭小地のメリットには次のようなものがあります。

  • 狭小地は比較的安価に土地を取得できる
  • 狭小地は固定資産税が安くなる
  • 狭小地で土地活用すると話題になる
  • 狭小地の一等地はさらにメリットが大きくなる

これらのメリットを、ひとつずつ解説します。

狭小地のメリットとしては、比較的安価に土地を取得できることが挙げられるでしょう。それに加え、固定資産税が安いこともメリットとして挙げられます。狭小地はその名の通り狭いため、土地の資産価値も低くなるからです。

また、狭いというユニークさがメリットとして捉えられるケースも少なくありません。狭小地を活用する場合、建築家や建築会社などが狭小地を最大限に活用するためのアイディアを出して工夫することがあります。その工夫が人々の注目を集め、テレビ番組や建設雑誌が「逆転の発想で有効活用している」事例として取り上げることもあるのです。

また、一等地の狭小地も大きなメリットがあります。一等地は狭くても経済的価値が高いため、「狭小地でも良いから使いたい」と言う人や会社も少なくありません。

デメリット

狭小地のデメリットには次のようなものがあります。

  • 狭小地では建物の床面積が狭くなりがちで、階数を多くせざるを得ない。階数が多くなると建築コストが高くなる
  • 狭小地は建物が建てづらく、建築コストも高くなる
  • 狭小地では建物の床面積が狭くなりがちで、階数を多くせざるを得ない。階数が多くなると建築コストが高くなる
  • 狭小地は建物が建てづらく、建築コストも高くなる

これらのデメリットを、ひとつずつ解説します。

狭小地の最大のデメリットとしては、そこに建てる建物の床面積が狭くなることが挙げられるでしょう。3階建にすれば容積を広くすることは可能ですが、2階建と比べて建築費用が高額になってしまいます。

また、周囲が他の建物で囲まれている狭小地は、建物を建てづらいというデメリットもあります。建てづらさはさらに建築コストを押し上げてしまいます。

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)に有効な土地活用

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)に有効な土地活用

狭小地の有効な活用方法について考えていきましょう。それぞれの土地活用法のメリット・デメリットも併せて紹介していきます。

アパート経営

狭小地のオーナー様は「アパート経営なんて無理」と考えていないでしょうか。さすがに20坪以下の土地に賃貸マンションを建てることは無理があるかもしれません。しかし、アパートであれば可能です。

実は「狭小アパート」と言う概念が存在します。狭小地でのアパート経営には、他の土地活用と比べて収益率が高いというメリットがあるのです。また、長期間にわたって安定した収入が得られることも大きなメリットと言えるでしょう。

また、都市部では、狭小地に建てたアパートでも入居率は高くなります。

ただし、狭小アパートは、広い土地でのアパート経営に比べて収益率が落ちてしまうことがデメリットと言えます。狭小アパートは部屋を狭くしなければならないため、家賃の額を抑える必要があるからです。

戸建賃貸

狭小地に戸建住宅を建てて、それを賃貸物件にするという方法もあります。土地面積が狭くても、3階建ての戸建住宅を建てれば、建物面積(床面積)を広く確保することができます。狭小地での戸建賃貸のメリットとしては、狭小アパートと同じく利益率が高いことが挙げられるでしょう。また、アパートに比べ、戸建賃貸の方が管理がシンプルになるため、オーナー様の手間が少なくなるというメリットもあります。

一方、狭小地での戸建賃貸のデメリットとしては、建築コストが上がってしまうことが挙げられるでしょう。同じ建物面積の戸建住宅を建てる場合、2階よりも3階のほうがコスト高になってしまいます。

自動販売機

自動販売機事業は、まさに狭小地向けのビジネスと言えるでしょう。土地の面積に合わせて、設置する台数を柔軟に変えることができるからです。人口密集地にある狭小地に自動販売機を置けば、売上も期待できるでしょう。

また、自動販売機事業には事業形態をシンプルにできるというメリットもあります。自動販売機事業を展開している企業に土地を貸すだけであれば、自動販売機の売上に関係なく、毎月一定の収入が得られます。

一方、自動販売機事業のデメリットとしては、アパートや戸建賃貸より利益率が落ちてしまうことが挙げられるでしょう。

看板

看板の設置も、自動販売機と同様に、狭小地向けのビジネスと言えます。看板事業には次のようなメリットがあり、これも自動販売機事業とほぼ同じです。

狭小地のデメリットには次のようなものがあります。

  • 土地の面積に合わせて看板の大きさを変えられる
  • 交通の要衝に看板を置けば視認率が高まり、賃料を高く設定できる
  • 事業形態がシンプル
  • 土地の面積に合わせて看板の大きさを変えられる
  • 交通の要衝に看板を置けば視認率が高まり、賃料を高く設定できる
  • 事業形態がシンプル

看板事業のデメリットも自動販売機事業と同様に、利益率が高くないことが挙げられます。

貸駐車場

都会の狭小地であれば、貸駐車場経営も視野に入れることができるでしょう。土地の形状にもよりますが20坪もあれば、精算機を含めても4台分のスペースを確保できるでしょう。

そんな貸駐車場経営は、ビジネスとして確立しているため、オーナー様がサポートを受けやすいと言うメリットがあります。また、アパートや戸建賃貸に比べ管理業務が少ないこともメリットと言えるでしょう。

一方、狭小地での貸駐車場経営のデメリットとしては、節税効果が得られないことが挙げられます。

トランクルーム

トランクルームの設置も狭小地に向いています。トランクルームは人が住む訳ではないため、建物を住宅より簡素にしても特に問題はありません。つまり、オーナー様には初期投資を抑えられるメリットがあるということです。

ただし、トランクルームのデメリットとしては、建物管理をしなければならないので貸駐車場経営より煩雑になることが挙げられるでしょう。また、初期投資額も小さくはないため、自動販売機事業と比べるとリスクは大きくなってしまいます。

コインランドリー

コインランドリーは、簡易な建物に洗濯機と乾燥機を置くだけで良いため、狭小地でも始めることができます。また、自動販売機や貸駐車場と同じように専門会社によるサポート体制がしっかりしているので、土地活用が初めてのオーナー様でも始めやすいでしょう。

デメリットとしては、最近、コインランドリーが増えていることが挙げられます。これは「コインランドリー人気」の裏返しとも言えるので、それだけ魅力が大きい事業を考えることもできるかもしれません。ただ、競合が増えることは決して喜ばしいことではないでしょう。

コインロッカー

コインロッカー事業は、乗降客が多いJR駅や地下鉄駅に近い狭小地に向いています。

メリットとしては、毎日売り上げが出る「現金商売」であることが挙げられるでしょう。キャッシュフローが良くなるので、会社員の副業にも向いていると言えます。

一方、デメリットとしては、「百円単位のビジネス」であるため大きな売り上げは期待できないという点が挙げられるでしょう。

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)は売却すべき?

10坪、20坪の狭小地(狭い土地)は売却すべき?

狭小地の土地活用を考える中で、オーナー様が「工夫しても大きな売り上げが期待できないのであれば、手放したほうが良いのかもしれない」といった考えをお持ちになることもあるかもしれません。その場合、狭小地は活用せずに売却すべきなのでしょうか。

仮に、狭小地に隣接している土地の所有者がその狭小地を手に入れて、自分の土地を広くしたいと考えているのであれば、「理想的な価格」で売却できる可能性もあるでしょう。

しかし、売却するのは、先程紹介した狭小地の有効活用を試してからでも遅くはありません。一度売ってしまったら、もう二度と土地活用はできないからです。

せっかくご自身の土地を所有されている訳ですから、まずは土地活用の専門会社に相談して、使い方を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ
プロは狭小地を有効活用する方法を知っています

まとめ プロは狭小地を有効活用する方法を知っています

一見、狭小地は土地活用が難しいように感じられるかもしれませんが、今回ご紹介したように狭小地であっても様々な形で有効活用することができます。

一例を挙げると、自社ビルの隣に10坪の土地を購入し、3台の駐車が可能な貸駐車場として活用したケースがあります。本来は自社ビルの増築を目的に土地を購入されたそうですが、着工までに3年の期間があったため、繋ぎとして貸駐車場経営を行なったそうです。そのように期間が限られていたとしても、土地活用が可能なケースはたくさんあります。

東建コーポレーションは土地活用の専門会社として長年、狭小地の有効活用を考え、オーナー様にとって最適なプランをご提案させて頂いてきました。その中でオーナー様から「これだけ狭い土地だから、有効活用なんて諦めていた。こんな使い方があることを知って驚きました」といった声も頂いております。

都市部(市街地)での土地活用

狭小地の土地活用についてお悩みの際は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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