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土地活用コンサルティングとは?正しい知識を得て土地活用に役立てよう

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土地活用コンサルティングとは?正しい知識を得て土地活用に役立てよう

土地活用を検討している土地オーナー様のなかには、「誰に相談すれば良いのか」「一人で考えなくてはならないのか」と言った疑問や不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

もし、賃貸マンション経営・アパート経営やトランクルーム経営、駐車場経営、売却など様々な方法の中からベストの選択をしたいと言う考えをお持ちの場合には、「土地活用コンサルティング」を受けることがひとつの手段として挙げられます。

土地を活用する方法は複数あり、それぞれに利点と欠点があります。土地活用コンサルティングを依頼すれば、それぞれの土地オーナー様にとって、利点が最大になり欠点が最小になる方法を土地活用コンサルタントに提案してもらうことが可能です。

ただし、土地活用コンサルタントを選定するときは、助言やアドバイスだけでなく、土地を使った事業が軌道に乗るまでの「トータルでの支援」が得られるかどうかを確認する必要があります。今回は、土地活用コンサルティングのメリットや流れなどをご紹介していきますので、ぜひ土地活用を検討する際の参考にして下さい。

土地活用コンサルティングとは?

土地活用コンサルティングとは?

土地活用コンサルティングには「狭い意味」と「広い意味」があります。

この2つの意味の違いは重要なので、詳しくみていきましょう。

「狭い意味」での土地活用コンサルティングとは「助言」のこと

狭い意味での土地活用コンサルティングとは、土地の使い方について「助言」や「アドバイス」を得ることを言います。

広さや地形、周辺の人口などの環境は土地によって様々であるため、土地と事業のベストマッチングを見つけ出すことは簡単なことではありません。

そのベストマッチングを見つけ出す上で、土地コンサルタントの「助言」を得ることは有効な方法と言えます。

例えば、土地オーナー様が賃貸住宅経営で土地活用をしたいと考えたとき、賃貸マンションとアパートでは、どちらのほうがメリットは大きいのでしょうか。その答えは、土地によって異なります。

リーズナブルな賃貸住宅を求める人が多い地域の土地には、アパートが適しています。

一方、高級感ある賃貸住宅を求める人が多い街に土地があれば、快適性と安全性をかね備えた賃貸マンションを経営したほうが有利なのです。

このような判断を下すには、周辺地域のリサーチが欠かせません。土地オーナー様の判断に必要な情報を提供したり、リサーチ結果を報告したりするのが、狭い意味での土地活用コンサルティングになる訳です。

「広い意味」での土地活用コンサルティングには「トータル支援」が含まれる

広い意味での土地活用コンサルティング(以下、広義のコンサルティング)では、助言などに加え土地活用全般のトータル支援を行ないます。

例えば、土地オーナー様が会社員で、副業として土地活用を考えているとき、「管理が大変なので、賃貸マンション経営・アパート経営は定年後に始めたい」と考えていたとします。

この希望は、裏を返せば「管理の手間が省くことができれば、すぐにも賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出したい」と言うことでもあります。

このようなとき、広義のコンサルティングが可能な土地活用専門会社に依頼すれば、副業で賃貸マンション経営・アパート経営を始めることができます。

また、土地活用専門会社によっては相続税や所得税などの節税方法の相談や、土地以外の資産活用も含めた相談をすることができます。

コンサルティングの基本的な内容と流れ

コンサルティングの基本的な内容と流れ?

土地オーナー様が土地活用コンサルティングを受けるときの流れをみていきましょう。

ここでは、「助言+トータル支援」が受けられる広い意味での土地活用コンサルティングのケースを解説します。

土地活用コンサルティングは、主に以下のような順で進んでいきます。

  • ①ヒアリング
  • ②土地の調査や分析
  • ③土地活用法の決定
  • ④企画提案
  • ⑤設計
  • ⑥コスト管理
  • ⑦事業全体のマネジメント

各項目で行なうことを詳しくみていきましょう。

1ヒアリング

ヒアリングとは、土地活用コンサルタントが土地オーナー様からご要望を伺うことを言います。土地活用に期待することや、お望みの事業形態をお聞きします。また、自己資金やローン、期待する収入といった資金計画、収支計画についても話し合います。

2土地の調査や分析

土地オーナー様の土地が、どのような事業形態に向いているのかを調べるため、現地を視察したり周囲の不動産相場を調査したりします。

土地調査は、土地オーナー様が望む事業の実現可能性を見極めるために行なうものです。仮に、土地調査によって望まれる事業に不向きであることが分かった場合には、別の土地活用法を検討します。

3土地活用法の決定

土地調査・分析の結果や資金計画、収支計画などをもとに、土地オーナー様に土地活用法を決めて頂きます。

土地活用コンサルタントは助言、アドバイスをしますが、どの事業を行なうかは、最終的には土地オーナー様が決断します。

狭い意味での土地活用コンサルティングの業務は、この「土地活用法の決定」、もしくは次の「企画提案」で終了します。

4企画提案

土地活用コンサルタントが、土地オーナー様に決めて頂いた土地活用法を、実現可能な内容に組み立てます。この作業を「企画づくり」と言います。

企画に盛り込むのは事業内容の他、資金計画や収支計画などです。企画は土地オーナー様が納得いくまで、何度もつくり直します。

20年30年といった長いスパンでの家賃収入の見通しを立てることになります。

5設計

土地オーナー様が納得できる企画が完成したら、設計に入ります。

例えば、土地活用法が「賃貸マンション経営・アパート経営」に決まった場合には、建物の設計を行なうということです。

設計は、企画以上に土地オーナー様と綿密に打ち合わせをして確定します。建物は設計図通りにできあがるので、ここで妥協することはできません。

この設計は、「広い意味の土地活用コンサルタント」にしか行なえません。なぜなら、コスト管理やマネジメントができなければ設計を行なえないからです。

6コスト管理

企画や設計と同時進行で、コスト管理を行なっていきます。

土地を使った事業では、予想外の出費が出ることも珍しくありません。土地オーナー様がその出費に対応できるのか、対応できない場合はどこでコストを削るか、といったことを考えて実行します。

また、土地オーナー様の資金繰りに支障が出ることも珍しくありません。その場合も、土地活用コンサルタントが相談に乗ります。

7事業全体のマネジメント

マネジメントは、「管理」と言う意味の言葉です。賃貸マンション経営・アパート経営であれば建物建設の管理も含みますし、駐車場経営であれば外構工事(アスファルト舗装など)や管理システムの設置などの管理も含みます。

借り手の募集や賃貸料の徴収、物件の管理といった、実際の事業の管理も土地活用コンサルタントが行ないます。

土地活用コンサルタントを利用するメリット

土地活用コンサルタントを利用するメリット

土地活用を検討している土地オーナー様が土地活用コンサルタントを利用するメリットは、非常に大きいと言えるでしょう。特に「広い意味での土地活用コンサルタント」であれば、土地オーナー様の事業パートナーのような存在になります。具体的なメリットとして挙げられるのは、次の3点です。

正しい理解とプランを提案

土地オーナー様のなかには、「土地活用なら賃貸マンション経営・アパート経営しかない」と考えたり、「賃貸マンション経営・アパート経営はやることが多くて大変」と考えたりする方もいるかもしれません。ただ、これらの考え方はどちらも極端すぎるでしょう。

土地活用を成功に導くには、様々な選択肢を検討し、それぞれのメリット・デメリットを正しく理解した上で決断する必要があります。土地活用コンサルタントの助言を受ければ、誤った選択をしてしまうリスクを大幅に下げることが可能です。また、土地の活用方法が決まった際にも具体的なプランの提案を受けることができます。

土地活用は、当てずっぽうや直感で事業をするのではなく、正しい理解と実現可能なプランをもとに進めなければなりません。その際、土地オーナー様のそばに土地活用コンサルタントがいることは大きなメリットと言えるでしょう。

円滑な事業進行

賃貸マンション経営・アパート経営においては円滑な事業進行が重要です。そのためには、段取りが特に大切になります。

例えば、建物の完成予定日に工事が間に合わなければ入居者様が住めず大問題になりかねません。だからといって余裕を取りすぎてしまい、建物が完成しているのに入居者様がいなければ、オーナー様の収入に影響を及ぼします。

そのため、円滑な事業進行は土地活用コンサルタントの重要業務のひとつであり、土地オーナー様にとってはそれが大きなメリットになるのです。

迅速なトラブル対応

土地を使った事業は、仮にそれが土地オーナー様の副業であったとしても立派なビジネスです。そして、ビジネスには様々なトラブルが起こる可能性があることも念頭に置く必要があるでしょう。

しかし、土地活用コンサルタントが土地オーナー様のそばにいれば、トラブルに迅速に対応することができるので、損害を最小限にすることができます。損害が小さければ、復旧までの時間も最小に留めることができるのです。

相性の良いコンサルタントの見つけ方

相性の良いコンサルタントの見つけ方

土地オーナー様と土地活用コンサルタントの相性が良いかどうかという点も、土地活用を成功させる上で非常に重要な要素と言えます。なぜなら、土地活用において、相談(ヒアリング)から事業が軌道に乗るまでの期間は短くても1年、長ければ数年かかるからです。

そのため、土地活用を考えている土地オーナー様と、土地活用をトータル的にサポートする土地活用コンサルタントの相性は、とても重要と言えるでしょう。

相性というのは、単に「気が合う」だけでは不十分です。土地活用コンサルタントは、土地オーナー様に寄り添い、オーナー様の立場に立って適切な助言や事業支援ができる人でなければなりません。

土地活用コンサルタントを探す際に注目すべきポイント

では土地オーナー様は、どのようにして相性が良い土地活用コンサルタントを探せば良いのでしょうか。鍵となるのは「過去の実績」「土地と会社との距離」「担当者の信頼性」「親身さ」の4項目です。

① 過去の実績

土地オーナー様が土地活用コンサルタントを選考するとき、過去の実績は必ず調べるようにしましょう。実績調査と言っても、決して難しく考えることはありません。初めて会った土地コンサルタントが様々な土地活用法を熟知している場合、その土地コンサルタントは実績が多い人かもしれません。

土地オーナー様は遠慮なく「この事例はご自身で担当されたのですか」と尋ねてみましょう。それだけで実績について多く知ることができます。

② 土地と会社との距離

土地オーナー様の土地と、土地活用コンサルタントが勤務する会社は、近くにあったほうが良いでしょう。会社の場所は、本社だけではなく支店や営業所なども含みます。

土地活用の対象となる土地に近い会社の土地コンサルタントであれば、その土地をすでに知っているかもしれません。その土地を取り巻く経済状況も熟知しているでしょう。

土地をよく知ることは、土地活用の成功に欠かせません。

③ 担当者の信頼性

土地活用コンサルタントと初めて話したときに「信頼できそう」と感じられるかどうかはとても重要なポイントです。

一例ではありますが、「清潔な身なりをしている」「言葉遣いが丁寧」「土地オーナー様の話をさえぎらない」「不動産事業に精通している」「専門用語を極力使わずに分かりやすい説明をする」といった要素を備えた土地活用コンサルタントは、信頼できる担当者と言えるでしょう。

また、土地活用コンサルタントの質問力と回答力にも注目しましょう。土地活用コンサルタントが土地オーナー様の希望に沿った提案をするためには、必要な情報を土地オーナー様から引出す力が欠かせません。

また、土地オーナー様が抱く疑問を解消するためにも、ひとつひとつの質問に分かりやすく回答する力は欠かせないでしょう

④ 親身さ

土地活用の着手から完了までは、長い道のりです。したがって、土地活用コンサルタントには、土地オーナー様に寄り添って進めていく親身さが求められます。

親身さとは、土地オーナー様の立場に立って物事を判断することに他なりません。会社の利益以上に、土地オーナー様の利益を優先する態度がみられたら、その土地活用コンサルタントは信頼のおける人と考えて良いでしょう。

まとめ
相談、助言から事業支援まで行なう土地活用コンサルタントがいます

まとめ 相談、助言から事業支援まで行う土地活用コンサルタントがいます

土地活用コンサルタントは数多く存在しますが、その多くは助言やアドバイスにとどまっている「狭い意味での土地活用コンサルタント」です。

助言やアドバイスに加えて、土地の調査・分析、企画提案、設計、コスト管理、事業全体のマネジメントまで行なう「広い意味での土地活用コンサルタント」は少数派と言えるでしょう。

しかし、土地オーナー様にとって真に頼りになる存在は、トータルでの支援が受けられる土地活用コンサルタントです。

東建コーポレーションでは、自社の土地活用コンサルタントによる「土地オーナー様にとことん寄り添ったサポート」を行なっております。

蓄積されたノウハウを活かし、土地オーナー様にとってベストの提案をさせて頂きますので、土地活用の相談から事業支援までトータルでの支援をお求めの土地オーナー様はぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、201910月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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