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相続税対策なら土地活用(賃貸マンション経営・アパート経営)を検討すべき理由

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相続税対策なら土地活用(賃貸マンション経営・アパート経営)を検討すべき理由

相続税について考え始めた土地オーナー様のなかには、「土地活用をすると相続税対策になる」と言った話を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。また実際に、積極的に土地活用に乗り出している方もいらっしゃいます。

しかし、土地オーナー様のなかには、「相続税も土地活用も仕組みが難しい」と言う先入観から、検討すらしていない方がいるのも事実です。

自分の土地の活用法と自分の相続について知るだけなら、難しいことはありません。相続税の基礎知識や土地活用の基礎知識さえ押さえておけば、大きな節税効果が期待できます。

相続税対策を行なうのであれば土地活用を検討したほうが良く、その理由についてご紹介します。

そしてこの記事では、土地活用として賃貸マンション経営・アパート経営を例に取って解説します。

相続税額の算出方法

相続税額の算出方法

土地活用が相続税対策になるメカニズムを理解するために、まずは相続税額の算出方法(遺産総額の関係)を知っておく必要があります。

相続税の仕組みについては後段で詳しく解説しますので、まずは相続税額の算出方法からご紹介します。

相続税の額は、遺産総額から基礎控除額(※)を差し引き、法定相続分で割った各相続人の遺産額に税率をかけ、控除額(税率計算上の)を差し引いて算出します。

相続税の額
=(遺産総額-基礎控除額)×(遺産額÷法定相続分)-控除額(※)相続税の基礎控除額
=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

相続税の額
=(遺産総額-基礎控除額)×(遺産額 ÷ 法定相続分)-控除額(※)相続税の基礎控除額
=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

そのため、遺産総額を小さくすると、相続税の節税(相続税の額を小さくすること)につながることになります。

また、遺産総額を小さくすれば、税率も下がっていきます。つまり、遺産総額を小さくすることで、二重の節税効果が得られるという訳です。

土地活用が相続税対策になる理由

土地活用が相続税対策になる理由

土地活用には、遺産総額が小さくなるという特徴があります。そのため、土地活用が相続税対策になるとされているのです。その遺産総額は、以下の3つの仕組みによって小さくなります。

ここでは、土地活用として、賃貸マンション経営・アパート経営(賃貸住宅経営)を取り上げてみます。

  • 賃貸住宅は安く評価される
  • 借家権付によってさらに安く評価される
  • 小規模宅地等の特例

これらをひとつずつ詳しく見ていきましょう。

賃貸住宅は安く評価される

不動産は相続時に「相続税路線価」や「固定資産税評価額」で評価されるため、それぞれ実勢価格(実際の取引価格)の8割から7割で評価されることになります。そのため評価額が安くなります。

相続税路線価や固定資産税評価額が実勢価格より安くなるのは、1年に1回、もしくは3年に1回しか評価がなされないため、その間の納税者間の不公平をなくす必要があるからです。

賃貸住宅の場合、市区町村が定める固定資産評価が建築代金の60%ほどになります。つまり、1億円で賃貸住宅を建てても、その遺産総額は6,000万円ほどになるということです。

「相続税の額=1億円×税率」より「相続税の額=6,000万円×税率」のほうが安いため、節税になることがお分かり頂けるでしょう。

借家権付によってさらに安く評価される

賃貸マンション・アパートは、土地オーナー様自身が住む住宅ではないという点も大きなポイントで、さらに相続税の節税効果が得られます。

なぜなら、事業用資産に課せられる相続税は、納税が猶予されたり免除されたりするからです。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、200平方メートル以下の賃貸住宅建築地の評価額を50%減らすという内容の特例です。ただし、これは被相続人(亡くなった方)と相続人が同居していた場合に限ります。

この小規模宅地等の特例を利用することで、さらに相続税評価額を下げることができます。

土地活用による相続税対策例(計算式)

土地活用による相続税対策例(計算式)

土地活用をすると、相続税をどの程度減らすことができるのか計算してみましょう。

ここでは次の2つのケースで相続税額を算出しています。

A相続税の評価額1億円の土地を相続する(遺産総額1億円を相続する)

B相続税の評価額1億円の土地に、賃貸マンションを建て、それを相続する

  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れるとする
  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れるとする

A:相続税の評価額1億円の土地を相続したときの相続税の額

相続税の評価額1億円の土地を相続することは、遺産総額1億円を相続するのと同じことです。相続税の額の計算式は、以下のようになります。

相続税の額
=遺産総額-基礎控除額×税率-控除額

相続税の額=遺産総額-基礎控除額×税率-控除額

遺産総額「5,000万円超1億円以下」の税率は30%、控除額は700万円になります。

上の計算式に当てはめると、相続税の額は2,300万円になります。計算式は以下の通りです。

1億円(遺産総額)×30%(税率)-700万円(控除額)
=2,300万円(相続税の額)

1億円(遺産総額)×30%(税率)-700万円(控除額)
=2,300万円(相続税の額)

B:評価額1億円の土地に、賃貸マンションを建てたときの相続税の額

次に、評価額1億円の土地に、賃貸マンションを建て、それを相続したときの相続税の額を算出してみます。このケースの条件は以下の通りです。

  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れる
  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れる

土地の評価額は借家権割合30%と借地権割合50%によって、1億円から8,500万円にまで減ります。計算式は次の通りです。

1億円×(1-50%(借地権割合)×30%(借家権割合))
=8,500万円(土地の評価額)

1億円×(1-50%(借地権割合)×30%(借家権割合))
=8,500万円(土地の評価額)

そして借入金1億円で建てた賃貸マンションは、固定資産評価60%と借家権割合30%によって4,200万円にまで減ります。この計算式は次の通りです。

1億円×60%(固定資産評価)×(1-30%(借家権割合))
=4,200万円(建物の評価額)

1億円×60%(固定資産評価)×(1-30%(借家権割合))
=4,200万円(建物の評価額)

相続する遺産総額は、土地8,500万円と賃貸マンション4,200万円に加え、負の相続である1億円の借入金があるため、それらを相殺すると2,700万円になります。この計算式は以下の通りです。

遺産総額
=8,500万円(土地の評価額)+4,200万円(建物の評価額)-1億円(借入金)
=2,700万円

遺産総額
=8,500万円(土地の評価額)+4,200万円(建物の評価額)-1億円(借入金)
=2,700万円

遺産総額「1,000万円超3,000万円以下」の税率は15%、控除額は50万円なので、遺産総額2,700万円の相続税額は355万円になります。この計算式は以下の通りです。

2,700万円(遺産総額)×15%(税率)-50万円(控除額)
=355万円(相続税額)

2,700万円(遺産総額)×15%(税率)-50万円(控除額)
=355万円(相続税額)

「A:相続税の評価額1億円の土地を相続したときの相続税の額」が2,300万円でしたので、賃貸マンションを建てて土地活用したことで1,945万円(=2,300万円-355万円)も相続税を減らすことができました。

相続税の仕組み

相続税の仕組み

相続税の仕組みは複雑ですが、「相続税対策としての土地活用」を考えるときに必要なのは以下の5項目です。

  • 法定相続人(相続順位)
  • 遺留分
  • 基礎控除
  • 相続税の累進課税制度
  • 相続税増税
  • 法定相続人(相続順位)
  • 遺留分
  • 基礎控除
  • 相続税の累進課税制度
  • 相続税増税

それぞれを詳しく見ていきましょう。

法定相続人(相続順位)

法定相続人とは、民法で定めた相続人のことです。相続財産を遺す人(亡くなった人)のことを被相続人と言い、相続財産を受け取る人のことを相続人と言います。

法定相続人には順位があります。配偶者は常に法定相続人となり、第1順位は被相続人の子供です。子供が被相続人より先に亡くなっているときは孫やひ孫などが法定相続人になります。

第2順位は、被相続人に子や孫などがいない場合に採用されるもので、父母や祖父母が法定相続人になります。

遺留分

遺留分とは、兄弟姉妹を除く法定相続人に認められる最低限の権利のことです。

相続人が遺言を作成すれば、必ずしも法定相続人のルール通りに相続する必要はなくなります。しかし、それでは法定相続人の不利益があまりに大きくなってしまうので、法律で「最低限の遺産取得」を認めています。「最低限の遺産取得」が遺留分であり、これは遺言でも阻止することはできません。

基礎控除

控除とは、税金の額を減らす仕組みです。相続税には基礎控除があり、その計算式は次のようになります。

相続税の基礎控除額
=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

相続税の基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

例えば、法定相続人が3人いた場合、基礎控除額は4,800万円になります。この場合、遺産総額が4,800万円までは相続税がかかりません。

相続税の累進課税制度

累進課税とは、税金が課せられる対象の金額が高いほど、高い税率を課す仕組みのことです。お金を多く持っている人ほど多くの税金を支払わなければならないのは、この累進課税が導入されているためです。

この累進課税制度は、相続税にも導入されています。遺産総額(法定相続分に応ずる取得金額)と税率、控除額の関係は次の通りです。

課税価格 税 率
(月額)
控 除 額
1,000万円以下 10% 0円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円
課税価格 税 率
(月額)
控 除 額
1,000万円以下 10% 0円
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

相続税増税

相続税は、2015年に増税されました。

先程、現行の相続税の基礎控除額「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」を紹介しましたが、法定相続人が3人の場合、遺産総額が4,800万円までは相続税がかかりません。

しかし、相続税増税が実施される前の基礎控除額は「5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」でした。法定相続人が3人の場合、遺産総額が8,000万円までは相続税がかからなかったということです。

また、現行の最高税率は55%ですが、増税前は50%でした。

相続税対策を目的として土地活用する際の注意点

相続税対策を目的として土地活用する際の注意点

相続税対策で土地活用するときは、以下の点に注意する必要があります。

不動産は分割しづらい

この問題は、法定相続人が複数人いる場合に起きます。現金や株式などは比較的容易に分割できますが、土地や建物を分割してそれぞれの相続人に分けるには、専門的な知識や法務局での手続きなどが必要になります。

二次相続

二次相続とは、相続を受けた配偶者が亡くなったあとに発生する2回目の相続のことです。

例えば、夫が亡くなって妻が相続したあと、さらにその妻が亡くなったときの相続が、二次相続に該当します。

相続税対策での土地活用で賃貸マンション・アパートを建てた場合、二次相続が発生すると名義を「被相続人→その配偶者→その相続人」と変更していかなければなりません。

また、賃貸マンション・アパート事業の継承も複雑になります。

建物を建てないと相続税対策にはならない

先程もご紹介した通り、賃貸マンション・アパート事業を行なって初めて大きな節税効果が得られるため、建物を建てなければ相続税対策にはなりません。

資金が必要

土地活用で賃貸マンション・アパート事業を始める場合には、資金が必要になります。そのため、相続税対策で土地活用する場合においても自己資金を準備する必要があります。

中長期的な管理(運用)

賃貸マンション・アパート事業は、短期的に損得が決まるタイプの投資ではありません。

土地活用は「10年単位」で考えていく必要があります。

生前贈与の相続税対策

生前贈与の仕組みでも、相続税対策になります。相続は死亡後に財産を移動させますが、生前贈与は生前に財産を移動させる仕組みです。

相続人になる人が、生前に自身の財産を贈与すれば、死亡時に遺産総額を減らすことができます。遺産総額が減ることで、相続税の額が減るということです。

ただし、脱税目的で生前贈与が行なわれる可能性も否めないため、生前贈与には厳格なルールが定められています。したがって、生前贈与を検討する場合には、土地活用の専門会社などに相談することをおすすめします。

相続税対策に適した土地活用

相続税対策に適した土地活用

ここからは、相続税対策に適した土地活用について紹介します。

賃貸マンション経営・アパート経営

富裕層の方の相続税対策で人気がある土地活用は、賃貸マンション経営・アパート経営です。 先ほど、以下のような事例を紹介しました。

評価額1億円の土地に、賃貸マンションを建て、それを相続したときの相続税の額

  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れる
  • 借家権割合30%
  • 借地権割合50%
  • 賃貸マンションの固定資産評価6,000万円
  • 賃貸マンションの建設費は1億円として、全額借り入れる

これはまさに「賃貸マンション経営・アパート経営を使った相続税対策」と言えるでしょう。

先ほどこの手法は、「相続税の評価額1億円の土地を相続したときの相続税の額」より、1,945万円も相続税を減らすことができることを確認しました。

高齢者施設経営

高齢者施設の経営も、「建物を建てる」ことと「建物で事業を行なう」ことが賃貸マンション経営・アパート経営と同じであるため、賃貸マンション経営・アパート経営と同じ相続税対策効果を得ることができます。また、高齢者施設を経営する場合、社会の要請に応えることもできます。そのため、社会貢献にもつながるでしょう。

買い替え(買換え)

住宅を買い替えることも相続税対策につながります。なぜなら、相続する現金を減らし、相続する不動産を増やすことになるからです。

相続する不動産を増やすと、この記事の前半で紹介した「固定資産評価」による節税効果を得ることができます。

売却

土地活用とは逆行しますが、土地オーナー様が土地を売却して、現金を得て相続する方法もあります。

土地を売却すると相続税の節税効果は得られませんが、現金にすると将来の相続人たちが分割しやすくなるため、相続をめぐるトラブルを回避することができるでしょう。ただし、一度土地を売却してしまうと他の方法で土地活用することはできなくなるため、慎重に判断する必要があります。

まとめ 
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

相続税対策の一環として土地活用を行なうことには多くのメリットがあることがお分かり頂けたのではないでしょうか。最後に、「相続税対策での土地活用」の事例を紹介します。

その土地オーナー様は現金1億円と2億円相当の土地を所有されており、現金1億円を使って土地にアパートを建てました。そして、その土地オーナー様が亡くなったときに、遺産総額は1億7,600万円にまで減らすことができています。この対策を取ったことにより、相続税額は1,310万円になったのです。

仮に現金1億円と2億円相当の土地をそのまま相続していれば、相続税の額は3,460万円になっていたと考えられるので、このケースでは相続税を2,150万円減らしたことになります。

土地活用の東建コーポレーションでは、蓄積されたノウハウを活かし、相続税対策として土地活用を行なうオーナー様のサポートもさせて頂いておりますので、土地活用をご検討の際はぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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