土地活用/賃貸マンション・アパート経営なら、土地活用のパイオニア東建コーポレーションへ!

土地活用の東建コーポレーション

資料請求 ご相談 支店検索

土地活用が分かる、土地活用の図書館。

土地活用ライブラリー

公開日:

成功&失敗事例から土地活用を学ぶ

  • 文字サイズ
成功&失敗事例から土地活用を学ぶ

土地活用とは、所有している土地から金銭的な利益を得ることです。土地を使って営利目的の事業を行ない、継続的に黒字化できていれば「土地活用に成功している」と言うことができるでしょう。

この考え方は、プロの専門会社による土地活用でも、サラリーマンが親から相続した土地を活用する場合でも共通しています。つまり、土地活用をする土地オーナー様は、プロと同じ土俵で競争しなければならないということです。

そこで今回は、土地活用の成功事例や失敗事例をご紹介していきますので、ぜひそれらの事例をご自身の土地活用に活かしてみて下さい。

失敗しないために!土地活用をするときの心構え

失敗しないために!土地活用をするときの心構え

事例を紹介する前に、まずは土地活用を成功に導くための心構えをみていきましょう。土地オーナー様は、次の7点を念頭に置いておく必要があります。

心構え1:短期的に儲けようとせず、長期的な視点を持つ

土地活用は、初期投資と賃貸収入から成り立っています。例えば、自身の土地で賃貸マンション経営・アパート経営をする場合、初期投資をして賃貸住宅を建て、入居者様に住んでもらって、家賃収入を得る訳です。

土地活用では、初期投資の資金を回収してから本当の利益が生まれます。つまり、ローンを完済したとき初めて、家賃収入が土地オーナー様の利益になるということです。

もちろん税務会計上は、建築費用は減価償却していくので、ローン完済前から「帳簿上の黒字」にはなります。しかし、個人で土地活用をしている場合は、ローンを完済しないと安心できないでしょう。

したがって、土地活用は長い時間をかけて利益を得る事業と言えます。土地オーナー様は、簡単に「利益が出ない」と嘆いたり、簡単に「大儲けできた」と喜んだりしないようにすることが大切になるでしょう。

土地活用では、月または年ごとに儲けや損失が出ます。そのたびに一喜一憂するのではなく、10年20年という長いスパンで事業を捉えるようにしましょう。

心構え2:不労所得と考えない

「土地活用すれば労働せずに儲けられる」といった考えを持つべきではありません。土地活用で上がる利益は、けして不労所得ではないからです。

確かに、土地活用事業は一般的な労働とは異なりますが、土地活用でも市場調査に行ったり、事業見通しを立てたり、戦略を練ったり、土地や建物の管理をしっかり行なわなければ失敗することもあり得ます。

心構え3:自分で情報を入手する

個人が土地活用をする際には、土地活用の専門会社をパートナーにすることをおすすめします。土地活用専門会社が蓄積してきたノウハウを活用することができるからです。

ただし、パートナーの会社に任せっきりにしてしまうのは得策ではありません。仮に土地活用専門会社の担当者から「この方法なら儲かりますよ」と言う提案を受けても、ただそれを鵜呑みにするのではなく、儲かると判断する根拠を尋ねた上で「なぜその方法なら儲かるのか」をしっかり理解することが大切です。

仮に損失が出ても、「儲かりますよ」と言った担当者が補填してくれる訳ではありませんので、自身でも知識を養っていくことが大切と言えます。

心構え4:自分ひとりでやらない

土地活用をしたことがない土地オーナー様は、自分が土地活用の素人であることを自覚しておく必要があります。そして、素人が始めて簡単に儲けられるほど、土地活用の世界は甘くないということも理解しておく必要があるでしょう。

決して甘い世界ではないからこそ、土地活用専門会社のノウハウを活用することが有効と言えます。土地活用の素人でもプロと同じ手法を採れるようアドバイスすることが土地活用専門会社の役割と言っても過言ではありませんので、土地活用を自分ひとりでやろうとせず、土地活用専門会社の利用も視野に入れておいたほうが良いでしょう。

心構え5:利回りの評価はシビアに

土地活用専門会社を利用した場合、土地オーナー様は利回りの説明を受けるでしょう。利回りとは、投資額に対する儲けの割合のことで、例えば5,000万円投資して1年で150万円の利益が出たら、利回りは3%となります。つまり、利回り3%なら約33年で投資を回収できるということです。

仮に、土地オーナー様が2社の土地活用専門会社の話を聞き、一方が「この土地なら利回り20%の土地活用ができる」と言い、他方が「利回りは3%」と答えたとします。

このような提案を受けた場合、土地オーナー様のなかには20%の土地活用を提案する会社をパートナー会社にしたいと思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、この時代において20%の利回りは現実的ではありません。利回りの数値を信じすぎないようにしましょう。

心構え6:ローンの借入額は無理のない程度に

土地活用をするには初期投資が必要で、そのためにローンを組むことがあります。そのときの借入額は、土地オーナー様に無理がかからない範囲に設定して下さい。

無理がかかるかどうかは個人の資産や収入によって異なりますが、土地活用の利回りによっても変化します。そのため、利回りはシビアに考える必要があります。

心構え7:常に「管理する」意識を持って

土地活用には、様々な管理が必要になります。例として、土地管理、建物管理、入居者様管理、収入管理、支出管理、ローン返済の管理、パートナー企業の管理などが挙げられるでしょう。

土地活用で賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出したら、定期的に物件を確認しに行くことが大切です。また、建物管理や家賃徴収を管理会社に委託している場合は、少なくとも月1回は収支を確認したほうが良いでしょう。

土地活用を始めたら、土地オーナー様は「管理する」意識を持たなければなりません。企業の社長と同じ管理意識を持ち、社長と同じようにすべてを管理することで、土地活用事業が軌道に乗るようになるでしょう。

土地活用の失敗事例

土地活用の失敗事例

それでは、土地活用の事例を見ていきましょう。まずは失敗事例を紹介します。

ここに登場する過ちを繰り返さないようにするためにも、ぜひ参考にして下さい。

入居者様がいない、利益が出ない

土地活用で賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出したら、まずは入居者様を集めなければなりません。賃貸住宅の需要がないところに賃貸マンション・アパートを建てて失敗した事例は山ほどあります。

また、入居者様の募集活動が間違っていても、入居希望者は集まりません。賃貸業は、借り手がいないと利益は出ませんので、入居者様が集まらないという事態だけは避けるようにしましょう。

初期投資を抑えすぎた、出しすぎた

初期投資を抑えすぎると、適切なサービスを提供できずに借り手が現れないことがあります。例えば、老朽化している空き家があり、古家を撤去する投資を節約して、古家付きで土地を貸し出すと、土地だけを借りたいと思っている人からの申込みはなくなってしまうでしょう。

このようなケースでは、初期投資を惜しまず、老朽空き家を撤去し更地にしてから貸し出したほうが借り手は見つかりやすくなると言えます。

また、初期投資の額を多くしすぎても失敗することはあります。例えば、人口が減っている地方の街で、格安アパートが求められている傾向にあるとします。このようなところに、オーナー様のこだわりによって高級賃貸マンションを建ててしまうと、初期投資を回収できず資金繰りが悪化することになります。

家賃を高くしすぎた、低くしすぎた

賃貸マンション経営・アパート経営においては、家賃設定に注意が必要です。

家賃を高くしすぎて、入居者様が集まらなかったという事例は枚挙にいとまがありません。逆に、家賃を安くしすぎて、常に満室になっているのに儲けが出ないという事例も数多く存在します。

また、適正な家賃を設定し、賃貸マンション経営・アパート経営が軌道に乗っても、家賃査定は定期的に行なうようにしましょう。家賃査定とは、地域の家賃相場を調査して、適正な家賃の額を割り出す作業のことです。

賃貸マンション・アパートの築年数が経過して相場家賃が下がってきたのに家賃を下げなかったことで、空き部屋が多くなってしまうケースも少なくありません。逆に、近隣に大企業が移転してきて賃貸住宅需要が高まっているのに家賃を上げなかったことで、適正な利益を獲得し損なった事例もあります。

契約条件を確認しなかった

土地活用では、土地をそのまま貸すときも、賃貸マンション・アパートを建てるときも、入居希望者に入居してもらうときも、必ず契約が発生します。契約書の文面は、必ずすべてをしっかりと読み、すべての条項について理解しておきましょう。

土地を貸すときに契約期間を設定せず、土地オーナー様自身がその土地を使いたくなったときに取り戻すことができなかった、という事例も珍しくありません。

自主運営にこだわりすぎてしまった

パートナー会社と提携せず自主運営にこだわると、土地活用の失敗リスクが高まってしまいます。

例えば、自力で賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出したところ、適正な家賃の設定でなかったり、家賃回収に手間取ったり、不良入居者様への対応が遅れて他の部屋の入居者様や近隣住民からクレームを受けた、と言った事例があります。そのため、必要に応じて土地活用専門会社の利用なども検討していくことは大切と言えるでしょう。

設備の劣化を放置してしまった

賃貸マンション経営・アパート経営では、設備の劣化を放置すると入居者様の不満が募り、退去につながってしまいます。特に劣化しやすい水まわり設備には注意しましょう。

違法駐車を放置してしまった

土地管理を怠ると、違法駐車が横行してしまうことがあります。土地オーナー様自身で管理ができない場合には、管理会社に委託したほうが良いでしょう。土地管理を怠ると、違法駐車が横行してしまうことがあります。土地オーナー様自身で管理ができない場合には、管理会社に委託したほうが良いでしょう。

税金に関する失敗事例

土地活用における失敗事例のなかには、税金関連の事例も少なくありません。その一例として相続税対策の失敗例があります。

一般的に現金の相続よりも、賃貸マンション・アパートを建てて相続したほうが相続税は抑えることができますので、相続前に土地活用を考える土地オーナー様は多いです。しかし、土地を貸し出してしまっていると、賃貸マンション・アパートなどを建設しようとしても、土地を返してもらわないと相続税対策をすることはできません。

これは贈与税も同じことが言えます。例えば現金1,000万円を贈与するよりも、1,000万円の価値がある土地を贈与したほうが贈与税を節税できます。しかし、土地を貸してしまっていると、借地人が土地を返還してくれない限り、この方法を選択することはできません。

その他の失敗事例

その他にも、太陽光発電で失敗した事例、トランクルームで失敗した事例、テナントビルで失敗した事例、駐車場で失敗した事例、医療施設建設で失敗した事例などがあります。

これらはいずれもニーズを読み違えたり、市場を見誤ったりしたために失敗しています。

なかには、十分な日照時間が得られず、太陽光発電事業に失敗したという、初歩的なミスによる失敗もあります。

こういった失敗を避けるためにも、事前にしっかりと調査を行なった上で土地活用を行なっていくことが大切なのです。

土地活用の成功事例

土地活用の成功事例

それでは、土地活用の成功事例を見ていきましょう。

木造アパートを賃貸マンションに建替えて利益アップ

まず紹介する成功事例は、古くなった木造アパート2棟を、高級感あふれる賃貸マンションに建替え、利益を上げたというケースがあります。

このオーナー様は、賃貸マンションにすることで家賃を高く設定することができました。その地域は都心に近いので、高めの家賃でも質の高い賃貸住宅に住みたいと言う人が多かったのです。

そして、敷地内に住人用駐車場に加えてコインパーキングも設置しました。その副収入も、土地オーナー様の収入を安定させることに成功しています。

この土地オーナー様は、土地活用専門会社と何十回も打ち合わせを重ねて、賃貸マンションへの建替えを決意したと言います。

ビジネスホテルを「テナント付き」「自宅併設」賃貸マンションにして成功

また、別の事例では、オーナー様が経営されていたビジネスホテルをテナント付き賃貸マンションに建替え、利益を上げ、なおかつ自宅も併設して新居に住まれているケースがあります。

長年に亘り経営してきたビジネスホテルでしたが、固定資産税の高騰や建物老朽化のため、修繕費やコストが上がり、収益が年々圧迫されてきたことから思い切って建替えを決断。しかし、このホテルには飲食店などのテナントが入っていたことから、一時的に各テナントを移転し、建替え後に再入居してもらうことに合意が取れてから建替え工事がスタートしました。
さらにマンション完成後の収益性を上げるために、テナント賃料が高額なコンビニエンスストアを誘致することにも成功。建替え後の現在は賃貸マンションの家賃に加えて各テナントの賃料が入ってくることにより、固定資産税や相続税の問題も目途が立ったと言います。

まとめ
失敗リスクを減らすなら、東建コーポレーションにご相談を

まとめ 失敗リスクを減らすなら東建コーポレーションにご相談を

ちなみに、最後にご紹介したアパート2棟を賃貸マンションに建替えた土地オーナー様とビジネスホテルを賃貸マンションに建替えた土地オーナー様の2つの事例は、東建コーポレーションが全面的にサポートさせて頂きました。いずれもハードルの高いケースでしたが、土地オーナー様にご満足して頂く結果を出すことができました。

東建コーポレーションでは土地活用のノウハウを蓄積しており、きめ細やかなサービスで土地オーナー様の土地活用をサポートさせて頂きます。

「土地活用で失敗したくない」とお考えの際は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにお問合せ下さい。その土地に合った活用法や、その土地でしかできない使い方をご提案させて頂きます。

※この記事は、2019年10月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

ページの先頭へ

ページの先頭へ

土地活用、アパート経営・賃貸経営に関するご相談

  • ホームページからのお問合せ
    土地活用に関するお問合せ
  • ホームページからの資料請求
    ホームページからの資料請求
  • お近くの支店でのお問合せ
    支店情報
お電話でのお問合せ
フリーダイヤル 0120-51-8200
[受付時間]
  • 平日:9~12時、13~17時
  • ※土・日・祝日、夏季・年末年始休暇は休業
土地活用
建築商品一覧
東建の高耐震技術
お部屋探し
求人・採用情報
最新のパブリ情報
企業情報
IR情報
The President