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土地活用でよくみられる悩みを解説

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土地活用でよくみられる悩みを解説

「土地活用をしよう」と思い立った土地オーナー様の中には、次のような悩みに直面された方もいらっしゃるのではないでしょうか。

  • 何から手を付けたら良いのか分からない
  • お金をいくら用意したら良いのか分からない
  • 本当に利益を上げることができるのか不安

このような悩みは、初めて土地活用を行なうオーナー様なら誰もが抱きます。しかし、土地活用に関する知識を養っていくことで、このような悩みは、次第に解消していくでしょう。

今回は、土地活用を思い立ったオーナー様の多くが抱く悩みを紹介した上で、その悩みを解決するための方法や、悩みを解決してくれる専門家について紹介していきます。

土地活用別にみられるお悩み

土地活用別にみられるお悩み

まずは、土地活用においてオーナー様がどのような悩みを持たれるケースがあるのか、みていきましょう。また、悩みの解決方法についても紹介します。

賃貸マンション経営・アパート経営での悩み

賃貸マンション経営・アパート経営を思い立った土地オーナー様の悩みを紹介します。

・資金調達

賃貸マンション経営・アパート経営を始める前に、資金調達に悩む方が少なくありません。

アパート建設には「千万円単位」のお金がかかりますし、賃貸マンション建設であれば「億円単位」になることもあります。

このような大金を自己資金だけでまかなえる方は少ないでしょう。そのため、多くの方は銀行などのアパートローンを利用しています。名称は「アパートローン」ですが、賃貸マンション建設の融資も対象となります。

・入居者様集め

次は「自分が建てるアパート(または賃貸マンション)を借りてくれる人が本当にいるのだろうか」といった悩みを土地オーナー様は持たれます。

この悩みに関しては、土地オーナー様が土地活用専門会社のサポートを受けることで悩みの大半を解消することができるでしょう。

・経営(収益)

「賃貸マンション経営・アパート経営で収益を上げることが本当にできるのか」といった悩みを持たれる土地オーナー様も少なくありません。

この悩みは、しっかりと市場調査を行ない、綿密な事業計画を立てることで解消可能です。

市場調査や事業計画づくりに関しても、土地活用専門会社がサポートしてくれます。

駐車場経営での悩み

駐車場経営を思い立った土地オーナー様は、「どうやって駐車場を始めれば良いのか」と悩まれるかもしれません。
その悩みには次のようなものがあります。

  • 何から始めれば良いのか
  • 誰を頼りにしたら良いのか

駐車場は、土地を更地にして整地をすればすぐに始めることができるビジネスです。土地活用の中でも比較的取り組みやすい方法と言えるでしょう。
地方であれば、土のままや砂利を敷いただけで月極め駐車場として経営できます。ただし、アスファルトを敷いていないと利用者が不便を感じてしまうため、舗装工事は行なったほうが良いかもしれません。

また、コインパーキングを始める場合には、専門業者に「設備の一式」を用意してもらうことで始められます。

トランクルーム経営での悩み

趣味や季節用品などを収納するスペースが欲しいという需要の高まりや、集合住宅などでは収納スペースが足りないという事情があることから、トランクルームの人気は確実に高まっています。土地オーナー様の中にも、トランクルームを利用したことがある方はいらっしゃるでしょう。ただ、いざ自分でトランクルーム事業に着手しようとすると、何から始めれば良いのか分からずに悩んでしまうものです。

そのような悩みがある場合でも、トランクルーム事業にはコインパーキング同様に専門業者がいますので、専門業者の支援を受けることで必要なノウハウを活用することができます。

高齢者施設経営での悩み

近年は多くの自治体で高齢者向け住宅が不足しているため、土地オーナー様が土地活用で高齢者施設経営に乗り出すことは社会貢献につながります。

ただし、高齢者施設を利用する方の多くは、病気やケガのリスクが高い方です。そのため、より安全・安心な建物を造らなければなりません。また、医療施設、介護施設との連携や高齢者をケアするスタッフも必要になります。

高齢者施設経営を始めるには、こういった壁を乗り越えなければなりませんので、市区町村の福祉関連の部署に相談する必要があるでしょう。もしくは、介護事業者に相談するのもひとつの手段と言えます。

太陽光発電経営での悩み

太陽光発電は、遊休地の活用法として注目されています。ただ、太陽光発電経営を思い立ったオーナー様は、事業の採算性を不安視するかもしれません。なぜなら、太陽光発電事業は、オーナー様がつくった電気を電力会社に買い取ってもらったときに初めて成立するからです。

電気の買い取りにおいては、固定価格買取制度が実施されており、搭載Kw数が10Kw以上であれば買取期間は20年、2019年度中の搭載であれば14円+税金/Kwとなっています。ただし、年度をまたいでしまうと買取金額や買取期間が変更される可能性があります。

太陽光発電は、他の土地活用法に比べると事業の採算性を可視化しやすいと言えますが、専門業者の話だけでなく、自治体のエネルギー関連部署の担当者の話もしっかりと聞いておくことが大切になるでしょう。

売却での悩み

土地活用とは少し離れますが、土地の売却で悩むオーナー様も少なくありません。特に「土地活用は手間がかかりそうだ」と思っていたり、「手持ちの資産を整理したい」と考えていたりするオーナー様は、土地の売却に気持ちが動く場合もあるでしょう。

しかし、土地を売却してしまうと、二度とその土地で土地活用することはできなくなります。

仮に、オーナー様の土地を購入した人がそこで賃貸マンション経営・アパート経営を始め、その事業が軌道に乗ったとしたら、「土地を売らずに自分で賃貸マンション経営・アパート経営をすれば良かった」と後悔することになるかもしれません。

したがって、不動産仲介会社に売却を依頼する前に、土地活用の専門会社に相談した上で売却するべきか判断することをおすすめします。

土地活用のお金に関するお悩み

土地活用のお金に関するお悩み

土地活用においては、お金に関する悩みを持つ方も少なくありません。どのような悩みがあるのか、お金の種類ごとにみていきましょう。また、解決法も併せて解説しますので参考にして下さい。

節税

固定資産税、都市計画税、所得税、確定申告、収入、経費、利益…。

税金と、税金にまつわるお金の問題は、土地を所有している限り、常に付きまといます。そのため、節税方法を考えることが頭痛の種になることもあるでしょう。

ただし、会社員をしている土地オーナー様であれば、土地活用が給与に対して課される所得税や住民税の節税につながることもあります。これは家計にも大きく影響することなので、しっかりと節税対策を講じたほうが良いでしょう。

節税に関しては、土地活用専門会社や税理士などに相談することで、最善策をアドバイスしてもらえます。

相続税

相続税対策として土地活用を行なうという方法は、有効な手段のひとつと言えるでしょう。なぜなら、現金1億円を相続するより、1億円で土地活用による事業を開始し、その事業を相続したほうが相続税の額は少額になるからです。

多額の相続税が見込まれる富裕層の方で、かつ、多くの土地を所有している方は、真剣に相続税と土地活用について検討していったほうが良いでしょう。

なお、相続税に関するお悩みを相談したい場合には、土地活用専門会社や税理士などが頼りになります。

初期費用や運転資金、維持費

土地活用の初期費用や運転資金、維持費について思い悩むオーナー様も少なくないでしょう。

この3つのお金の悩みについては、綿密な事業計画と確かな資金計画をつくることで軽減できます。

土地活用のお悩みは誰に相談すべきか

土地活用のお悩みは誰に相談すべきか

ここまで、土地活用を思い立ったオーナー様がどのようなことに悩むのかを確認してきました。これらの悩みは、専門家に相談することで解決の糸口をみつけられるでしょう。

ただし、ここで重要なのは「どの専門家に相談するか」と言う点です。ここからは、土地活用で頼りになる専門家たちのメリット・デメリットをみていきましょう。

土地活用専門会社(あらゆる土地活用の悩みに対応)

土地活用を検討する際には、まずは土地活用の専門会社に相談してみましょう。土地活用専門会社であれば「どの土地活用を採用するかは決めていないが、相談に乗ってほしい」と言った悩みにも対応できます。

また、土地活用専門会社は、土地オーナー様に様々な土地活用法を提案できる点もメリットと言えるでしょう。土地活用専門会社に相談することで、次のステップに進むときのサポートも受けられます。

なかには、実際の土地活用の着手から、その後の経営管理まで任せられる土地活用専門会社もあります。

税理士(税金)

相続税の悩みや節税の悩みに対しては、税理士が良いアドバイザーになるでしょう。ただし、税理士の中には、税全般については詳しいものの、土地活用に関連する税には特別詳しくない方もいます。土地活用はあくまでもビジネスなので、税とビジネスを関連付けて提案できる税理士を探すようにしましょう。

ハウスメーカーや工務店(建物)

賃貸マンション経営・アパート経営を考える場合には、ハウスメーカーや工務店が頼りになるでしょう。ただし、ハウスメーカーや工務店の場合、建物については詳しいものの、賃貸マンション経営・アパート経営については詳しくないことがあります。「建物+経営」で悩んでいるオーナー様の場合、ハウスメーカーや工務店に相談すると、「建物」の悩みしか解消できないかもしれません。

ファイナンシャルプランナーや銀行など(お金、運用)

資金繰りや資金調達の悩みは、ファイナンシャルプランナーや銀行などが頼りになるでしょう。銀行にファイナンシャルプランナーの資格保有者がいれば、一度に相談を済ませることができます。

ただし、銀行にお金の相談をするのは、土地活用の方向性が見えてきたあとのほうが良いでしょう。銀行は、「どの土地活用を採用するかは決めていないが、相談に乗ってほしい」といった具体性に欠ける相談は得意としていないからです。

そのため、まずは土地活用専門会社に相談して、方向性が見えてから銀行に相談することをおすすめします。

公的機関

市区町村や法務局などの公的機関に相談するのも、土地活用の方向性が定まったあとになるでしょう。土地活用の内容によって、市区町村の担当部署が変わってくるからです。

ただし、土地活用の内容が決まったら、必ず一度は公的機関の関係部署に足を運んだほうが良いでしょう。市区町村などは、土地オーナー様が行なおうとしている土地を活用した事業を規制する権限を持っているからです。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ~有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

土地活用を始めるにあたり、様々な悩みを持たれるケースがあることがお分かり頂けたのではないでしょうか。事前に「どのような悩みを抱える可能性があるのか」を把握しておくことで、よりスムーズに土地活用を検討していくことが可能になりますので、ぜひ今回ご紹介したケースを参考にしてみて下さい。

東建コーポレーションでは、土地活用の方法についてお悩みのオーナー様はもちろん、土地活用を始めるべきかどうかで悩まれているオーナー様の相談も受け付けています。

もちろん、ご自身で慎重に考えることも大切ではありますが、専門家のアドバイスを受けることでよりスムーズにメリットやデメリットを把握することが可能です。

土地活用専門会社は、土地活用の最初の相談窓口であり、土地活用がスタートしてからの相談相手でもあります。「この土地をどうするべきなのか」といった悩みをお持ちの際には、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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