土地活用の流れ（工程）を解説

市場調査

賃貸マンション経営・アパート経営の市場調査では、土地オーナー様の土地の立地条件や周辺施設の状況、住環境、人口動向、賃貸住宅の入居需要、入居者様になり得る人たちのニーズなどを把握・分析します。

例えば、当初アパート経営を検討していた場合でも、市場調査の結果によって「高級賃貸マンションの需要が強い」と言うことが分かれば、賃貸マンション経営に切り替えたほうが良いと判断することができるわけです。

プラン設計

市場調査の結果に基づき、事業計画や資金計画、資金調達方法、建築計画といったプランを設計していきます。

土地オーナー様だけでプランを設計するのは難しいため、土地活用専門会社のサポートを受けるケースがほとんどです。実際は土地活用専門会社が土地オーナー様の要望を聞きながらプランの素案を作成し、それをもとに修正を繰り返していくことになります。

→プランをシミュレーションしてみましょう！

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本設計と契約

土地オーナー様がプランの内容に納得できた場合には、土地活用専門会社は本設計に入ります。本設計で作成するのは、役所に提出するような詳細な図面です。

そしてその後、土地オーナー様と土地活用専門会社との間で賃貸建物の工事請負契約を締結します。

行政への申請と建築

賃貸マンション・アパートを建てるには、行政への申請を行なわなければなりません。ただ、これも土地活用専門会社などに代行してもらうことができます。

そして、賃貸マンション・アパートを建てていきます。実際の建築工事に入る前には地鎮祭を行ないます。

完成、引渡し

建築工事が完成したら、役所の完了検査を受け、賃貸マンション・アパートが完成します。

物件は土地オーナー様に引渡され、この段階で土地オーナー様は賃貸マンション・アパートのオーナー様になります。

※建築に入った段階で入居者様の募集活動を始めますが、こちらは次の項目で解説します。

管理

入居者様が入居を開始すると、オーナー様の主な業務は管理になります。建物管理、入居者様管理、家賃回収管理など、どれも重要な仕事ばかりです。

ただし、こうした管理も、土地活用専門会社によるサブリース契約や管理委託契約によって、代行してもらうことができます。

完成後、不動産を貸すまでの流れ

入居者様の募集活動は、賃貸マンション・アパートの建築が始まった段階から取り掛かります。賃貸マンション・アパートが完成している段階で、全室の入居者様が決まっていることが理想的と言えるでしょう。

新築の賃貸マンション・アパートは注目度も高いため、一気に入居希望者様が現れるケースも少なくありません。そのような入居希望者様を集めるためにも、入居者様募集は最初が特に重要と言えるでしょう

入居希望者様はオーナー様にとって重要な「お客様」ですから、一人ひとり丁寧に対応する必要があります。こういった点に関しても、土地活用専門会社のサポートを受けることが可能です。

→賃貸マンション経営・アパート経営についての基礎知識を身に付ける

土地を貸すときの流れ

続いて、土地オーナー様が自身の土地を貸すときの流れを確認していきましょう。

土地を貸す際の主な流れは賃貸マンション・アパートと同じですが、「建物建築」と「入居者様募集」がない分、シンプルになります。

相談、市場調査

相談と市場調査は、賃貸マンション経営・アパート経営と同じです。土地オーナー様の希望と市場調査の結果をもとにして、地代などの賃貸条件を決めます。

また、現状のまま貸し出すのか、整地して貸し出すのか、といった詳細もこの段階で詰めていきます。

土地の借り手を探す

地代が決まったら、土地の借り手を探します。不動産会社の物件情報サイトに、貸し出す土地の条件を掲載したり、現地に看板を立てたり、チラシを配布したり、近隣の企業などに営業をかけたりします。

地代の交渉と借地契約締結

借り手が見つかったら、借地契約を締結します。しかし、契約前に借り手から地代の値下げを要請されるかもしれません。土地オーナー様が値下げに応じられれば契約を結びます。値下げに応じず、両者合意に至らなければ、借り手探しを再開します。

借地権の種類に注意を

借地権には、「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時使用目的の借地権」があります。

それぞれ、土地オーナー様によってメリットとデメリットが異なるため、土地活用専門会社と相談の上で、どの借地権を採用するかを決めます。

借地契約では、存続期間や更新について厳格に定めましょう。また、借地権の設定も慎重に行ないましょう。

事業開始と管理

借地契約を締結したら、いよいよ土地を貸す事業がスタートします。

土地オーナー様の主な業務は、地代の徴収、管理の他、土地の管理などになります。

まとめ
土地活用専門会社は「流れ」をしっかり解説します

土地活用を行なう際には、適切な流れで適切な手順を踏んでいく必要があることがお分かり頂けたのではないでしょうか。「土地活用の流れが知りたい」「賃貸マンション経営・アパート経営はどうやって始めるのか」といった疑問をお持ちの際には、ご自身で解決策を見つけるだけでなく、ぜひ土地活用専門会社も有効にご活用下さい。

土地活用の東建コーポレーションでは、蓄積されたノウハウを活用し、土地オーナー様にとって最適なプランをご提案させて頂いております。それぞれの工程の具体的な内容や注意すべき点など、担当者が実際に使用した計画書などを用いてサポートさせて頂きますので、ぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。