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30坪の土地を有効に土地活用する方法

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30坪の土地を有効に土地活用する方法

狭い土地のことを狭小地と言います。狭小地は、一般的に20坪以下の土地を指すことが多い傾向にありますが、明確な定義が存在する訳ではありません。

30坪の土地は狭小地とまではいきませんが、土地の形状によっては決して余裕のある広さではありません。そんな30坪の土地をお持ちの土地オーナー様は、どのような方法で土地活用を行なえば良いか悩んでしまうことも多いでしょう。

そこで今回は、30坪の土地の有効な土地活用法についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

30坪の土地を土地活用するメリット

30坪の土地を土地活用するメリット

30坪の土地は、2階建ての戸建住宅などを建てるには十分なサイズです。しかし、賃貸マンションやアパートを建てるとなると、かなり厳しいサイズと言えます。

そのため、「もっと土地が広ければ賃貸マンション経営・アパート経営ができたのに」と言った気持ちになってしまっている土地オーナー様もいらっしゃるでしょう。

しかし、30坪の土地でも工夫すれば賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出すことは可能ですし、賃貸マンション経営・アパート経営以外でも、30坪の土地で可能な土地活用法はあります。

また、30坪の土地を更地のまま放置するよりも、賃貸マンション・アパートなどの建物を建設した場合のほうが固定資産税の負担は軽くなります。そのため、税負担という面においても土地活用には大きなメリットがあります。

ここからは、そんな30坪の土地が持つ多くの可能性についてみていきましょう。

30坪の土地に有効な土地活用法

30坪の土地に有効な土地活用法

30坪の土地には、次のような活用法があります。それぞれの概要を解説した上で、メリット・デメリットを紹介します。

賃貸マンション経営・アパート経営

賃貸マンション経営・アパート経営は広い土地のほうが、戸数を増やすことができて利益率も上がります。

30坪でも、「土地と道路の関係」「建ぺい率」「容積率」などの問題をクリアできれば、採算がとれる可能性は十分にあります。

・土地と道路の関係

これは、接道義務のことです。法律により、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。

・建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合です。

・容積率

敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。

建ぺい率と容積率は行政機関が定めており、これらの割合が高いほど賃貸マンション経営・アパート経営に有利になります。建ぺい率や容積率が高ければ、例えば30坪の土地でも3階建てにすることで6戸の賃貸マンション・アパートを建てることが可能です。6戸あれば、採算性も高くできるでしょう。

メリット
30坪の土地で賃貸マンション経営・アパート経営を行なうメリットとしては、利益率の高さが挙げられるでしょう。条件にもよりますが、以降に紹介する土地活用法よりも高い利益率を期待できます。
デメリット
一方、30坪の土地で賃貸マンション経営・アパート経営を行なうデメリットとしては、広い土地で行なう賃貸マンション経営・アパート経営よりも収益性が劣ってしまうことが挙げられるでしょう。
また、その割に初期投資がかさんでしまう点もデメリットと言えます。ただし、しっかりした土地活用専門会社のサポートを受ければ、このデメリットも最小限に抑えることができるでしょう。

戸建賃貸

日本人は戸建志向が強いため、30坪の土地に戸建てを建てて、それを賃貸物件にする事業も有効な手段と言えます。

メリット
30坪もあれば、駐車スペースやちょっとしたガーデニングスペースも確保できるでしょう。そんな戸建賃貸のメリットとしては、賃貸マンション経営・アパート経営よりも初期投資を抑えられることが挙げられます。
また、土地オーナー様の物件管理も入居者様管理も1件だけで済むので、手間がかかりません。
デメリット
一方、30坪の土地で戸建賃貸経営を行なうデメリットとしては、賃貸マンション経営・アパート経営に比べて収益性が落ちてしまうことが挙げられます。
また、30坪の土地で戸建賃貸住宅を建てる場合、一戸の住戸となるので、空き室リスクが高まります。集合住宅なら一戸が空室になっても、他の部屋でカバーできますが、一戸の戸建賃貸住宅は、入居がゼロか100%のどちらかになります。

駐車場

駐車場経営も、30坪の土地に向いているでしょう。

メリット
土地の形にもよるため一概には言えませんが、30坪あればコインパーキング用の精算機を設置しても5台ほどは駐車できます。
駐車場経営のメリットとしては、初期投資の安さが挙げられるでしょう。月極め駐車場であれば、アスファルトを敷くだけで始めることが可能です。
デメリット
一方、30坪の駐車場経営のデメリットとしては、駐車場需要が低いところでは借り手が見つからないことが挙げられます。また、地方では駐車料金を高く設定できないため、収益性が低くなることもデメリットと言えるでしょう。
さらに、賃貸マンション経営・アパート経営に転換する際にはアスファルトを剥がす作業が必要になります。30坪分のアスファルトを剥がすとなると、ある程度の費用がかかってしまうでしょう。

看板(広告看板)

看板スペースとして30坪の土地を活用する方法もあります。

メリット
看板事業のメリットとしては、初期投資がほとんどかからないことが挙げられます。 また、看板は管理の手間がほとんどかかりません。
デメリット
一方、看板事業のデメリットとしては、どこでも始められるわけではないことが挙げられます。30坪もあれば広さ的には問題ありませんが、看板を見てくれる人が少ない土地では、広告主は現れないでしょう。
収益性の低さも、看板事業のデメリットです。多くの人に見てもらえる可能性がある土地であれば別ですが、そうでない場合は、看板事業よりも収益性が高い別の土地活用法を選択したほうが良いかもしれません。

コインロッカー

30坪の土地なら、コインロッカー経営を始めることもできます。

メリット
コインロッカー事業のメリットは、土地の面積に合わせられることです。狭い土地であれば、コインロッカーの本数を減らせば良いだけです。
デメリット
コインロッカー事業のデメリットは、駅前の土地以外は適さないことです。駅から離れてしまうと需要が急減してしまいます。
また、駅前の30坪の土地であれば、他にも収益性が高い事業を行なうことができます。コインロッカー経営は決して収益性が高い事業とは言えません。

貸農園

30坪の土地は、貸農園も選択肢に加えることができるでしょう。

メリット
貸農園のメリットとしては、利用が1年区切りになることが挙げられます。春に植物を植えて秋に収穫すれば、翌春までは空き地になります。つまり、より良い土地活用法が見つかったときに、時間をかけずに転用できるということです。
デメリット
ただし、利用が1年区切りになるという点は、言い換えれば「1年区切りで利用者が減っていく可能性もある」と言うことであるため、考え方によってはデメリットとも言えるでしょう。また、貸農園を使う人は趣味で野菜を植えているので、長年使い続けてもらえる保証もありません。
さらに、貸農園は他の事業と比べると高い利用料を設定しにくい事業と言えます。そのため、儲かる事業とは言えないでしょう。
したがって貸農園は、より有効な土地活用をするまでの繋ぎとしての土地活用と考えたほうが良いかもしれません。

借地

最もシンプルな30坪の土地活用は、借地にすることです。

メリット
30坪の土地が更地になっていれば、そのまま貸し出すことができ、翌月から収入が発生します。この手軽さは、副業で土地活用を考えているオーナー様にとって、大きなメリットになるでしょう。
デメリット
一方、借地のデメリットとしては、一度貸すと長年貸し続けなければならないことが挙げられます。契約内容によっては、50年以上貸さなければならないこともある訳です。
そのため、土地を貸している間に土地オーナー様が別の有効な土地活用を思いついても、土地を取り戻すことはできません。

太陽光発電

太陽光発電事業は、30坪の土地では少し狭いかもしれませんが、決して不可能ではありません。

メリット
太陽光発電事業のメリットとしては、地球環境の保全に貢献できることが挙げられるでしょう。もちろん、地球環境の保全に貢献するだけでなく、売電によって収入を得ることが可能です。
デメリット
一方、30坪の土地での太陽光発電事業のデメリットとしては、効率良く利益を上げられないことが挙げられます。太陽光発電事業はスケールメリット(規模によるメリット)が大きい事業であるため、土地が狭くなるほど不利になるからです。
また、政府のエネルギー政策が不透明であるため、太陽光発電事業には「政治の事情」と言うリスクも伴います。そのため、売電価格が現行より下がる可能性も否めないでしょう。

トランクルーム

トランクルームは、言わば貸し物置です。趣味の物や思い出の品を保管する場所を求めている人は少なくありません。そのため、最近はトランクルームの需要が高まっています。

メリット
トランクルーム経営には、賃貸マンション経営・アパート経営と比べて初期投資が小さくて済み、事業開始後の管理の手間がさほどかからない、というメリットがあります。
デメリット
一方、30坪の土地でのトランクルーム事業のデメリットとしては、賃貸マンション経営・アパート経営よりも収益性が劣ることが挙げられるでしょう。また、トランクルームの建物は、他の用途に転用しにくいという欠点があります。

コインランドリー

コインランドリーも、比較的狭い土地でも始めることができる事業です。

メリット
コインランドリー事業のメリットとしては、簡素な建物を造れば良いため、初期投資を低く抑えることができる点が挙げられるでしょう。また、機械を設置すれば事業をスタートできる手軽さもメリットと言えます。
デメリット
一方、コインランドリー事業のデメリットとしては、管理システムを導入しようとすると、それなりの出費が必要になる点が挙げられるでしょう。もちろん、管理システムがなくてもコインランドリーを運営することはできますし、それによって初期投資を抑えることも可能です。しかし、管理システムを導入しないと集金作業に手間がかかるため、結局コスト高になってしまうことになります。
また、コインランドリーは人気の土地活用法なので、近くにライバル店ができる可能性もあります。その場合、顧客が新しいコインランドリー店に流れてしまう可能性があり、収益が落ち込んでしまうかもしれません。

30坪の土地は売却すべきか

30坪の土地は売却すべきか

ここまでご紹介した通り、30坪の土地を有効活用するにはひと工夫する必要があります。土地オーナー様によっては「いっそのこと売ってしまったほうが楽かもしれない」と考えるかもしれません。

例えば、30坪の土地に隣接している他人の土地が20坪の場合、その20坪の土地の所有者は、30坪の隣接地を買うことに積極的な姿勢を見せる可能性もあるでしょう。合わせて50坪になれば、より大きな事業を展開できるからです。

しかし、当然のことではありますが、30坪の土地を一度手放してしまうと、二度と土地活用をすることはできなくなります。だからこそ、売却を検討する前に、30坪の土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ 
30坪の土地を有効活用するならプロにご相談を

まとめ 30坪の土地を有効活用するならプロにご相談を

今回は、30坪の土地を土地活用するメリット・デメリットについてご紹介しました。土地活用によって確実に収益を得るためにも、様々な土地活用法のメリット・デメリットを事前に把握しておくことが大切です。

なかには、「30坪の土地で収益性の高い土地活用なんてできるのだろうか」と言った疑問をお持ちの土地オーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、現在は様々な土地活用の手段が存在しており、なかには戸建賃貸よりも収益性の高い「戸建風アパート」によって2世帯賃貸住宅を建設し、収益性を高めた事例も存在します。

都市部(市街地)での土地活用

土地活用のパイオニアである東建コーポレーションでは、30坪の土地を有効に活用するためのノウハウも蓄積しており、土地オーナー様のご希望をお聞きしながら最適なプランの提案をさせて頂いております。

狭くはないが広くはないという「微妙な広さ」の土地の取り扱いにお困りの際は、ぜひ土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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