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土地活用における家賃保証とは?

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土地活用における家賃保証とは?

土地オーナー様が土地活用の選択肢として賃貸マンション経営・アパート経営を検討する際、「本当に入居者様が集まるのだろうか」と言った不安を持たれることもあるでしょう。

賃貸住宅経営は高い収益率が期待できるので土地活用として人気ですが、どうしても「空室リスク」は伴います。

空室、つまり入居者様がいない状態は、賃貸マンション・アパートのオーナー様(土地活用をしている土地オーナー様)の家賃収入の減少に直結するため、土地オーナー様としてはできる限り避けたいところでしょう。

そこで注目されているのが、空室が出たときでも家賃収入を確保できる「家賃保証」です。家賃保証は「サブリース」と言う契約方法のなかで使われるものなのですが、具体的にどのような仕組みなのかご存知ではない方も多いでしょう。

そこで今回は、サブリースと家賃保証について詳しくご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

家賃保証とは

家賃保証とは

サブリースと家賃保証の仕組みについて詳しくみていきましょう。

サブリースの種類・仕組み

一般的にサブリースと呼ばれている仕組みは、正しくは「マスターリース契約(一括賃貸契約)」と「サブリース契約(転貸借契約)」と言う2つの契約が組み合わさったものです。

ここでは、「土地オーナー様が賃貸マンションを建設し、土地活用専門会社がその賃貸マンションを一括借り上げした」と言う設定で説明していきます。

<マスターリース契約>

  • 土地オーナー様と土地活用専門会社の間でマスターリース契約を締結する
  • 賃貸マンションを土地活用専門会社が一括借り上げする
  • 土地オーナー様は貸し主になり、土地活用専門会社が借り主になる
  • 土地活用専門会社が土地オーナー様に賃借料を支払う

<マスターリース契約>

  • 土地オーナー様と土地活用専門会社の間でマスターリース契約を締結する
  • 賃貸マンションを土地活用専門会社が一括借り上げする
  • 土地オーナー様は貸し主になり、土地活用専門会社が借り主になる
  • 土地活用専門会社が土地オーナー様に賃借料を支払う

<サブリース契約>

  • 土地活用専門会社と入居者様の間でサブリース契約を締結する
  • 土地活用専門会社が入居者様に賃貸マンションの一室を貸す
  • 土地活用専門会社は貸し主になり、入居者様が借り主になる
  • 土地活用専門会社が土地オーナー様に代わり、入居者募集や入居者管理、建物点検といった賃貸管理業務を行なう
  • 入居者様が土地活用専門会社に家賃を支払う

<サブリース契約>

  • 土地活用専門会社と入居者様の間でサブリース契約を締結する
  • 土地活用専門会社が入居者様に賃貸マンションの一室を貸す
  • 土地活用専門会社は貸し主になり、入居者様が借り主になる
  • 土地活用専門会社が土地オーナー様に代わり、入居者募集や入居者管理、建物点検といった賃貸管理業務を行なう
  • 入居者様が土地活用専門会社に家賃を支払う
サブリースの種類・仕組み

これら2つの契約のポイントとしては、以下のような点が挙げられるでしょう。

  • 賃貸マンションの所有者は土地オーナー様
  • 土地活用専門会社は、土地オーナー様から借りた賃貸マンションを入居者様に「又貸し」する
  • 土地活用専門会社は、土地オーナー様との関係では「借り主」になり、入居者様との関係では「貸し主」になる
  • 土地オーナー様と入居者様は直接的には関与しない
  • お金は「入居者様→土地活用専門会社→土地オーナー様」と流れていく
  • 土地オーナー様は賃貸管理業務を行なわない

なお、サブリースには次の2種類が存在します。

・賃料固定型

実際の貸し出し賃料が変動しても、土地活用専門会社が土地オーナー様に支払う賃料を固定する方法です。

・実績賃料連動型

実際の貸出し賃料に連動して、オーナー様へ支払われる賃料も変動する方法です。

家賃保証の仕組み

土地活用専門会社は、マスターリース契約によって賃貸マンションを一括借り上げします。一括借り上げとは、賃貸マンションの場合であれば全室を借り上げるということです。要するに、実際の入居率に関係なく、土地活用専門会社は全室分の賃貸料を土地オーナー様に支払うことになる訳です。賃貸料は入居率に関係なく支払われるので、仮に1件も入居していない場合であっても、土地オーナー様には賃貸料が支払われます。

家賃保証のメリット・デメリット

家賃保証のメリット・デメリット

家賃保証と聞くと、土地オーナー様に大きなメリットがあるように聞こえるかもしれません。しかし、家賃保証にはメリット・デメリットの両面が存在しますので、それぞれ詳しくみていきましょう。

メリット

まずは、土地オーナー様にとっての家賃保証のメリットを紹介します。

・空室リスクをヘッジできる

空室が生じても土地オーナー様の収入が減らないことから、家賃保証の仕組みはリスクヘッジと言えるでしょう。

・管理業務を行なわなくて良い

家賃保証を伴うサブリース契約を結べば、土地オーナー様は面倒な賃貸管理業務から解放されます。賃貸管理業務を土地活用専門会社に委託できることは、大きなメリットと言えるでしょう。

・確定申告が簡単

サブリース方式ではなく、土地オーナー様がご自身で賃貸マンション・アパートを建てて経営に乗り出した場合、確定申告が複雑になります。なぜなら、入居者様ひとりずつの家賃を計算して申告しなければならないからです。

一方、サブリース方式で賃貸マンション経営・アパート経営をすれば、収入が一定になります。そのため確定申告もシンプルになり、確定申告の負担軽減につなげられる訳です。

・入居者様とのトラブルにも心配がない

サブリース方式を採用すれば、土地オーナー様は入居者様とのトラブルに巻き込まれることはありません。なぜなら、入居者様と賃貸借契約(サブリース契約)を締結しているのは土地活用専門会社だからです。

土地オーナー様は、家賃の回収や賃貸契約締結、苦情の受付などを行なう必要がありません。こう言った入居者様の管理は、すべて土地活用専門会社に任せることができます。

そのため、入居者様管理の負担を減らしたい土地オーナー様にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

続いて、サブリースならびに家賃保証方式のデメリットについてみていきましょう。

・免責期間がある

賃料の免責期間が設定されることがあります。例えば、賃貸建物が完成してから一定の期間は入居者様を集めるための準備期間として、土地活用専門会社から土地オーナー様に支払う賃料が免除される、と言ったものです。

そのため、免責期間が長く設定されていたり、多く設定されていたりすると、土地オーナー様の賃料収入は減ってしまうことになります。

・家賃の減額リスクがある

空室が多くなり、その期間が長期化した場合、土地活用専門会社が土地オーナー様に賃料の減額を要請することがあります。これも、土地オーナー様の収入を押し下げてしまう要因となるでしょう。

・契約解除のリスク

契約の内容次第ですが、土地活用専門会社からサブリースや家賃保証の契約の解除を要請されることがあります。そのリスクを伴っている点はデメリットと言えるでしょう。

デメリットの緩和

ここで紹介したデメリットは、事前にデメリットを防ぐことができるような契約内容にしておくことで緩和することができます。

まとめ 
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

今回は、空室が出た場合においても家賃収入を確保できる「家賃保証」の仕組みや、メリット・デメリットについてご紹介しました。

家賃保証を付けて賃貸マンション経営・アパート経営をしたい、と考えている土地オーナー様は、経営リスクや空室リスクのことをしっかり考えている方と言えるでしょう。そう言った堅実な考え方は、賃貸マンション経営・アパート経営ではとても大切です。

土地活用の東建コーポレーションでは、土地オーナー様の賃貸マンション・アパートを最長35年一括して借り受ける「サブリース経営代行システム」を採用しております。

東建の7つの強み「保証システム」

蓄積された土地活用のノウハウを活かし、土地オーナー様のご希望をお聞きしながら「サブリース経営代行システム」などの最適なプランを提案させて頂きますので、家賃保証を利用した土地活用についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、2019年11月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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