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土地活用で戸建賃貸経営をするには?メリット・デメリットを解説

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土地活用で戸建賃貸経営をするには?メリット・デメリットを解説

土地オーナー様が遊休地の土地活用を考えるとき、その選択肢のひとつとして「戸建賃貸経営」を検討されることもあるでしょう。戸建賃貸経営とは、土地オーナー様が自分の土地に戸建住宅を建てて、それを賃貸して家賃を得る事業のことです。

しかし、戸建賃貸経営を検討していく上では、そのメリット・デメリットも事前にしっかりと把握しておかなければなりません。

そこで今回は、戸建賃貸経営のメリット・デメリットに加え、戸建賃貸経営のはじめ方や注意点などについて解説していきます。

戸建賃貸経営とは

戸建賃貸経営とは

「賃貸住宅」と聞くと、賃貸マンションやアパートと言った集合住宅を思い浮かべる方も多いかもしれません。しかし、賃貸住宅には戸建住宅も含まれています。

また、「戸建賃貸経営」と聞くと、使わなくなった自宅を他人に貸し出すというイメージが強いかもしれませんが、最初から賃貸経営の目的で戸建住宅を建てるケースもあるのです。

賃貸住宅と聞いたときに賃貸マンションやアパートを思い浮かべる人が多いのは、賃貸マンション経営・アパート経営のほうが土地活用としてはメジャーであることが理由として考えられます。また、戸建賃貸経営にはデメリットが存在することも、戸建賃貸経営がメジャーではない理由のひとつと言えるでしょう。

しかし、戸建賃貸経営には、賃貸マンション経営・アパート経営にはないメリットが存在するのも事実です。そのため、何らかの事情で賃貸マンション経営・アパート経営ができない土地オーナー様でも、戸建賃貸経営なら可能かもしれません。

では、戸建賃貸経営には具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

戸建賃貸経営のメリット

戸建賃貸経営のメリットとしては、以下の5つが挙げられるでしょう。

① 借り手の入居期間が長く安定する

公益社団法人日本賃貸住宅管理協会の発表(2019年度上期)によると、一般ファミリーの62.6%が「入居期間4~6年」と言う回答結果になっており、ファミリー層は入居期間が長いと言えます。また、「入居期間6年以上」と回答したのもトップは一般ファミリーで、17.0%と、他の学生や一般単身と比べて多い割合になっています。

間取りが充実している戸建住宅はファミリーの入居が多い傾向にありますから、これらのデータを踏まえれば「入居期間が長いため空室リスクを抑えられる」と言えるでしょう。

借り手の入居期間が長く安定する

※参照:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「市場データ(日管協短観)」

② 家賃が崩れにくい

戸建賃貸住宅には、家賃が崩れにくいと言うメリットもあります。そもそも戸建賃貸住宅は物件数が少なく、競争が起きにくい傾向にあるからです。競争が起きにくい市場は、売り手市場になりやすい特徴があります。戸建賃貸経営における売り手市場とは、家賃の決定権が土地オーナー様(戸建賃貸住宅のオーナー様)にある、と言う意味です。

もちろん、戸建賃貸経営でも家賃の値下げ圧力はゼロではありませんが、賃貸マンション・アパートと比べると景気の動向に左右されにくいでしょう。要するに家賃が崩れにくいということであり、それは経営が安定しやすいということでもあるのです。

③ 変形地、狭い土地でも可

変形した土地や狭い土地の場合、賃貸マンション・アパートは建てられなくても、戸建住宅であれば建設できるケースもあります。

土地オーナー様が、変形地や狭小地であることを理由に土地活用を諦めている場合でも、戸建賃貸住宅経営であれば有効活用できるかもしれません。

④ 節税効果を得られる

相続税や所得税などの節税効果では、賃貸マンションやアパートで受けられるものと同じ節税効果を得ることができます。例えば、高齢の土地オーナー様が現金を相続しようと考えているのであれば、その資金を使って戸建賃貸住宅経営をはじめ、戸建賃貸住宅経営を相続したほうが相続税を少なくすることができるでしょう。

⑤ 売却しやすい

戸建賃貸住宅の借り主は、次第にその家に愛着を持つようになるでしょう。その愛着の深さ次第では、家を買いたいと思うようになるかもしれません。

もしそのタイミングで、土地オーナー様(戸建賃貸住宅のオーナー様)が一時金を必要としていれば、戸建賃貸住宅を借り主に売却することで、現金を得ることができます。

したがって、賃貸マンション・アパートの買い手をみつける場合と比べれば売却しやすいと言えるでしょう。

戸建賃貸経営のデメリット

続いて、戸建賃貸経営のデメリットを4つ紹介します。

① 集合住宅に比べ空室リスクが大きくなる

戸建賃貸経営の空室リスクは、賃貸マンション経営・アパート経営より高いと言えるでしょう。

例えば、6戸の賃貸マンション・アパートの場合、1戸が空室になっても、家賃収入の減少は6分の1で済みます。

しかし、戸建賃貸経営の場合、1戸の空室は100%の家賃収入減になります。つまり、空室のリスクを分散させられる賃貸マンション・アパートと比べて、戸建賃貸は空室リスクが大きくなるということです。

② メンテナンス費用が必要

メンテナンス費用は、賃貸マンション経営・アパート経営のほうが多額になりますが、戸建賃貸住宅でも一定程度必要になります。

ただ、考え方によっては「賃貸マンション経営・アパート経営のメンテナンス費用より安く済む」と言うメリットとして考えることもできるでしょう。

③ 入居者様とトラブルになると深刻化しやすい

土地オーナー様(戸建賃貸住宅のオーナー様)と戸建賃貸住宅の借り主が揉めたときは、深刻化しやすいため注意しなければなりません。と言うのも、土地オーナー様と戸建賃貸住宅の借り主は1対1の関係になるため、関係性が濃密になりやすいからです。濃密な関係は、平時には意思疎通がうまくいきメリットになりますが、トラブルになると感情的になりやすいというデメリットになってしまいます。

④ 家賃を上げにくい

先程、戸建賃貸経営では「家賃が崩れにくい」と言うメリットを紹介しましたが、その裏返しとして、「家賃を上げにくい」と言うデメリットがあります。

また、賃貸マンション・アパートであれば、入居者様が変わるタイミングで値上げすることができますが、戸建賃貸住宅は一世帯が長く使うことも多いため、なかなか入居者様が入れ替わりません。そのため、値上げタイミングを作りにくいのです。

もちろん、土地オーナー様(戸建賃貸住宅のオーナー様)が借り主に対して「周囲の家賃相場が上がっているので、うちの家賃も値上げしたい」と要請することは可能です。

しかし、長年の付き合いの借り主に「値上げを応諾してほしい」と強く要請することは難しい場合がほとんどでしょう。

また、賃貸マンション・アパートであれば、入居者様が変わるタイミングで値上げすることができますが、戸建賃貸住宅は一世帯が長く使うことも多いため、なかなか入居者様が入れ替わりません。そのため、値上げタイミングを作りにくいのです。

戸建賃貸経営をする際の流れ

戸建賃貸経営をする際の流れ

土地オーナー様が戸建賃貸経営をはじめるまでの流れは、次の7ステップになります。

  • ① 相談
  • ⑤ 調査
  • ② プラン設計/提案
  • ⑥ 契約
  • ③ 建築
  • ⑦ 完成、引渡し
  • ④ 入居者様の募集・管理
  • ① 相談
  • ⑤ 調査
  • ② プラン設計/提案
  • ⑥ 契約
  • ③ 建築
  • ⑦ 完成、引渡し
  • ④ 入居者様の募集・管理

各ステップの内容を詳しくみていきましょう。

1相談

土地オーナー様が土地活用として戸建賃貸経営を考えはじめたら、まずは土地活用の専門会社に相談することをおすすめします。

これまで土地活用をしたことがない土地オーナー様がひとりで戸建賃貸経営に乗り出すのは、大きなリスクを伴うからです。

土地活用専門会社に相談すれば、そのリスクを減らすことができるでしょう。

2プラン設計/提案

土地オーナー様が調査結果に納得され、戸建賃貸経営を前向きに検討することになったら、土地活用専門会社は収支プランや建設スケジュール、戸建賃貸住宅の建物の設計などを作成・ご提案します。

プランや建物の設計の提案は、土地オーナー様が納得するまで何度でも作り直します。

3建築

契約内容に基づいて戸建賃貸住宅を建築、施工していきます。

4入居者様の募集・管理

入居者様の募集は、戸建賃貸住宅が完成する前に着手します。完成する前に入居者様が決まり、完成・引渡しと同時に入居者様が入居できることが理想的です。

入居者様は完成したての家に住むことができますし、土地オーナー様(戸建賃貸住宅のオーナー様)も空室期間を作らずに済ませることができます。

このような段取りも入居者様の募集活動も、土地活用専門会社が代行します。入居者様が住みはじめたら、土地オーナー様は定期的に戸建賃貸住宅を管理し、毎月家賃を回収します。

5調査

土地オーナー様の要請を受け、土地活用専門会社は「調査」に入ります。調査する内容は、地域の戸建賃貸住宅需要や家賃相場、人口特性、建設費の相場などです。

この調査がしっかりしていなければ、戸建賃貸経営を軌道に乗せるのに苦労するでしょう。

そのため、土地活用専門会社はこの「調査」によって十分採算が取れると予測できたときのみ、土地オーナー様に戸建賃貸経営を勧めるのが一般的です。

6契約

土地オーナー様が収支プランや建物の設計などにすべてに納得できたら、土地活用専門会社と工事請負契約を締結します。

7完成、引渡し

戸建賃貸住宅が完成したら、土地オーナー様に引き渡します。ここではじめて、土地オーナー様は戸建賃貸住宅オーナー様になる訳です。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

今回は、土地活用で戸建賃貸経営をするメリット・デメリットについて詳しくご紹介しました。戸建賃貸経営はリスクも伴いますが、事前にメリットやデメリットを把握しておくことで、より確実に土地活用で収益を上げることも可能なのです。

実際に、駐車場だった土地の税金対策を行なうために戸建賃貸経営を選択したという事例も存在します。この事例の土地オーナー様は、将来的に相続することも念頭に置いており、分筆できるようにしておきたいという考えがあったことから、一棟のアパートではなく戸建賃貸を選択しました。戸建賃貸経営であれば、こう言った将来的な相続を見据えた土地活用にも対応することができるのです。

なお、土地活用のパイオニアである東建コーポレーションでは、「シェルルTP ファミリーフラット」と言う戸建賃貸住宅商品をご用意させて頂いております。

シェルルTP ファミリーフラット

「シェルルTP ファミリーフラット」は、戸建ての魅力を余すところなく実現した戸建賃貸住宅です。オーナー様には安定経営を、入居者様にはゆとりのある快適な生活をご提供させて頂きます。

土地活用での戸建賃貸経営についてお悩みの土地オーナー様は、ぜひお気軽に土地活用の東建コーポレーションへご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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