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120坪の土地を有効に土地活用する方法

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120坪の土地を有効に土地活用する方法

120坪(約396平方メートル)ほどの土地を所有しているものの、有効な活用方法を見出すことができていない土地オーナー様は決して少なくないでしょう。120坪は、個人が自宅用とは別に所有している土地としては、かなり広い部類に入ります。土地活用の方法には様々な種類が存在しますが、120坪という広さがあれば、そのほとんどを実施することができるでしょう。

しかし、選択肢が多いからこそ、どの土地活用法を選ぶべきか分からなくなってしまうケースも少なくありません。そこで今回は、120坪の土地を有効に土地活用する方法について詳しくご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

120坪の土地を土地活用するメリット

120坪の土地を土地活用するメリット

まずは、120坪の土地を活用するメリットについて考えてみましょう。

120坪もの広さがある土地であれば、その土地での事業は大規模なものになります。もし、土地オーナー様が地域住民のニーズにマッチした事業を展開できれば、大きな収益が期待できるということです。これが、120坪の土地活用のメリットに当たります。

120坪の土地の広さについて

120坪の土地広さについて

それでは次に、120坪の土地の性質について考えてみます。

広さはテニスコート2面分

120坪は約396㎡(平方メートル)なので、正方形であれば19.9m×19.9mの広さです。これはテニスコート2面分に当たります。

「広い、狭い」の感覚は個人的なものになるため一概には言えませんが、それでも個人が所有する土地として120坪はかなり広いと言えるのではないでしょうか。

固定資産税はいくらかかるか

土地が広いと聞くと、「固定資産税が高くなりそう」と言ったイメージを持たれるかもしれませんが、固定資産税は土地の面積で決まる訳ではありません。

そのため、120坪の土地でも固定資産税の額はそれぞれ異なるということです。

固定資産税は、地方自治体が決める「課税標準額」によって決まります。つまり、値段が高い土地は固定資産税の額が高くなると言うことです。固定資産税の額は、次のような式で算定されます。

固定資産税の額
= 課税標準額 × 標準税率

固定資産税の額 = 課税標準額 × 標準税率

この式からも、課税標準額が上がると、固定資産税の額が上がることがお分かり頂けるでしょう。なお、課税標準額と言うのは、「地方自治体が決めたその土地の金銭的な価値」のことです。

土地が売り買いされるときの金額も「その土地の金銭的な価値」になります。しかし、実際の売買価格と課税標準額(地方自治体が決めたその土地の金銭的な価値)は同じではありません。大抵は「売買価格×70%」が課税標準額になります。

120坪の土地に有効な土地活用法

120坪の土地に有効な土地活用法

120坪の土地には、次のような活用法がマッチしていると言えるでしょう。

  • ①賃貸マンション経営・アパート経営
  • ⑥貸店舗経営
  • ②戸建賃貸経営
  • ⑦コンビニなど商業施設経営
  • ③医療施設経営
  • ⑧借地事業
  • ④老人ホーム経営
  • ⑨太陽光発電経営
  • ⑤駐車場経営
  • ①賃貸マンション経営・アパート経営
  • ⑥貸店舗経営
  • ②戸建賃貸経営
  • ⑦コンビニなど商業施設経営
  • ③医療施設経営
  • ⑧借地事業
  • ④老人ホーム経営
  • ⑨太陽光発電経営
  • ⑤駐車場経営

「では、120坪の土地があれば、上記の土地活用はどれも成功するのか?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそのような訳ではありません。その土地に適した土地活用は、「土地の面積」「土地のある場所」「土地オーナー様のご意向」などによって決まるものだからです。

例えば、同じ120坪でも利便性の良い都市部と、自然の多い郊外では選択すべき土地活用法は異なります。また、土地オーナー様の意向による影響も少なくありません。リスクを取ってでも大きな事業をしたいのか、収入は少なくても良いので安定して稼ぎたいのか、興味のある事業を展開したいのか、地域ニーズにあった事業をしたいのか、と言った考え方次第でも土地活用法は変化するということです。

それでは、先ほどご紹介した9種類の土地活用について、「土地の面積(120坪)」と「土地のある場所」と「土地オーナー様の意向」の視点を持ちながら、メリットとデメリットを考えていきましょう。

① 賃貸マンション経営・アパート経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪あれば、賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出すことが可能です。賃貸マンション経営・アパート経営は収益性が高いので、効率良く収益を上げたいと考える土地オーナー様に向いているでしょう。
また、120坪の広さを最大限利用して賃貸マンション・アパートを建てると、戸数を多く取ることができるため、常に満室にできれば相当大きな収入を得られます。 これらのメリットを分かりやすくまとめると、以下のようになるでしょう。
  • 収益性が高い(大きな収入を得られる)
  • 事業規模を大きくできる
  • 収益性が高い(大きな収入を得られる)
  • 事業規模を大きくできる
デメリット
先に述べたメリットはデメリットにつながってしまう可能性もあります。大規模な賃貸マンション・アパートを建てるには、多額の初期投資が必要です。
また、戸数が多くなると入居者様集めの手間と時間がかかります。そのため、空室のリスクも大きくなるということです。
これらのデメリットを分かりやすくまとめると、以下のようになるでしょう。
  • 初期投資が多額になる
  • 入居者様集めに手間と時間がかかる
  • 空室リスクが大きくなる
  • 初期投資が多額になる
  • 入居者様集めに手間と時間がかかる
  • 空室リスクが大きくなる
ただし、デメリットを警戒しすぎて賃貸マンション経営・アパート経営を断念するのは得策ではありません。土地活用の専門会社に相談すれば、対象となっている120坪の土地にどれほどのリスクが含まれているのか知ることは可能です。
また、土地活用の専門会社の中には、初期投資を抑える方法をアドバイスできたり、入居者様集めをサポートしたりと言った空室リスクを小さくするノウハウを持っている専門会社も少なくありません。そのような土地活用専門会社を利用すれば、120坪の土地で、安心安全に賃貸マンション経営・アパート経営を始めることができるでしょう。

② 戸建賃貸経営をするメリット・デメリット

メリット
戸建賃貸の経営は、住宅を貸すと言う点では賃貸マンション経営・アパート経営と同じです。ただし、戸建賃貸は1戸、賃貸マンション・アパートは複数戸と言う違いがあります。それによって次のようなメリットが生じます。
  • 初期投資を抑えられる
  • 入居者様管理が楽
  • 初期投資を抑えられる
  • 入居者様管理が楽
デメリット
対するデメリットは次の1点です。
  • 収益性が低い
  • 収益性が低い
120坪の土地の場合、このデメリットが大きな損失を生む可能性もあります。
例えば、120坪の土地における賃貸マンション経営・アパート経営の収益性は、50坪の土地での賃貸マンション経営・アパート経営の収益性をはるかに上回ります。なぜなら、戸数を増やすことができるからです。戸数の多さと家賃収入の多さは比例します。つまり、土地が広くなるほど、建物が広くなるほど、収益性が高くなるということです。
しかし、戸建賃貸経営の場合、50坪の土地を120坪にしたところで、戸建賃貸を建てられる棟数は、さほど増えません。土地を大きくしても、賃貸戸数が増えないので、家賃収入も増えないのです。
120坪の広さがあれば、豪華な戸建賃貸を建てることができ、家賃を上げることもできます。しかし、豪華な戸建賃貸では借り手を見つけるのに苦労するでしょう。空き家リスクも高くなってしまいます。
そのため、戸建賃貸経営にとって、120坪の土地は「広すぎる」と言えるかもしれません。 120坪の土地オーナー様が戸建賃貸経営を検討するときは、立地条件にもよりますが、120坪の土地を「30坪×4棟」「40坪×3棟」などと考えて、複数棟の戸建賃貸を建てることも視野に入れてみてはいかがでしょうか。
また、都市部の場合であれば「25坪×5棟」など、もう少し小さい土地での運用も視野に入れていくことをおすすめします。

③ 医療施設経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の広さがあれば、医療施設を建設し、独立開業を目指す医師に貸し出すことができます。120坪もあれば、駐車スペースも確保できるので、医師に喜ばれるでしょう。医療施設の経営をするメリットとしては、次のような点が挙げられます。
  • 医療事業は収益性が高いので、賃料を高く設定できる可能性がある
  • 医療施設は地域住民に歓迎されるので地域貢献になる
デメリット
医療と言う特殊な事業を扱うという点には注意しなければなりません。特に以下の注意点は極めて重要なので、土地活用を始める際の検討課題にして下さい。
  • 医療施設の建物は他の用途に転用しにくい
  • 人口密集地でなければ経営が安定しにくい
  • 新設の医療施設の診療科と、すでにある近隣の医療施設の診療科が被ると、経営を軌道に乗せにくい
  • 地域によってはクリニックが乱立しており、小規模医療施設は必ずしも安泰な事業と言えなくなりつつある

④ 老人ホーム経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地で老人ホームを経営するメリットとしては、以下のような点が挙げられます。
  • 地域貢献になること
  • 安定した経営が見込めること
  • 地域貢献になること
  • 安定した経営が見込めること
また、郊外や過疎地の土地であっても、老人ホームなら、むしろ静かさが喜ばれるかもしれません。
デメリット
ただし、老人ホーム経営のデメリットとしては、介護の知識や医療の基礎的な知識が必要になることが挙げられます。
老人ホームの入居者様は、病気を持っていたり体が著しく弱っていたりします。老人ホーム経営は命を預かる事業なので、経営者にも命や健康への深い理解が求められるでしょう。
ホームメイトシニア

⑤ 駐車場経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地で駐車場を経営するメリットとしては、初期投資が小さくて済み、管理に手間がかからないことが挙げられます。そのため、初めて土地活用に着手する土地オーナー様に人気の土地活用法です。
デメリット
ただし、駐車場経営には収益性が低いという大きなデメリットがあります。特に120坪もあれば、大規模な賃貸マンション経営・アパート経営に乗り出せるだけに、土地活用のアドバイザーからは「駐車場ではもったいない」と言ったアドバイスを受けるかもしれません。

⑥ 貸店舗経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地で貸店舗経営を始めるメリットとしては、収益性の高さが挙げられるでしょう。「歩合賃料」で貸店舗の借主に貸した場合、その店舗の売上が大きくなると土地オーナー様が得る賃料も高くなります。なお、歩合賃料とは、固定の賃料に加え、売上に比例した賃料が得られる仕組みのことです。
また、貸店舗は、店の経営が軌道に乗れば長く借りてもらうことができます。ヒットする店を誘致できれば、借主を探す手間も大幅に減らすことができるでしょう。
デメリット
一方、120坪の土地で貸店舗経営を始めるデメリットとしては、店舗数が多くなるため借主を集めるのに手間がかかることが挙げられます。ヒットする店を誘致することも決して簡単ではありません。
ワンショップ

⑦ コンビニなど商業施設経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地でコンビニなどの商業施設を経営するメリットとしては、土地オーナー様自身が店舗経営に乗り出せるという点が挙げられます。また、コンビニ経営の場合、コンビニの本部がしっかりとサポートしてくれるため、商売をしたことがない土地オーナー様でも始めやすいでしょう。
デメリット
しかし、大手コンビニ各社が出店攻勢をかけすぎたため、閉店を余儀なくされてしまったコンビニも少なくありません。そのため、商業施設の経営に乗り出す場合には、コンビニ以外も選択肢に加えた上で検討していったほうが良いでしょう。

⑧ 借地事業をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地は様々な用途に使えるため、その土地を求める企業も多いでしょう。そのため、借地事業は120坪の土地オーナー様にとって始めやすい事業と言えます。
デメリット
ただし、借地事業は土地を貸すだけなので高い賃料収入は期待できません。また、一度借地として土地を貸し出すと数十年に亘って貸し続ける必要があります。契約期間中は土地を取り戻すことができませんので、貸している間に土地活用したいという考えに至っても、それを実行することができないのです。
そのため、将来のことをしっかりと考えた上で借地の事業を検討していくことが大切になるでしょう。

⑨ 太陽光発電の経営をするメリット・デメリット

メリット
120坪の土地であれば、それなりの規模の太陽光発電事業を展開できます。
太陽光発電は、地球規模の環境問題に寄与できるので、意義ある事業と言えるでしょう。また、安定的な収益が期待できるという点は大きなメリットと言えます。
デメリット
しかし、国の太陽光発電政策が揺らいでいる点は、大きなデメリットと言えるかもしれません。太陽光発電事業の成否と収益性は電気の買取価格によって大きく左右されますが、政府は買取価格を下げる方向で動いています。つまり、太陽光発電事業の失敗リスクと収益性の悪化リスクも決して低くないということです。

120坪の土地を売却してしまうことで生まれる損失

120坪の土地を売却してしまうことで生まれる損失

120坪の土地を売却しても、そこから収入が得られるので、土地活用と言えなくもありません。しかし、土地の売却による土地活用は一度きりであり、永続的なものではないのです。

先ほどもご紹介した通り、120坪の土地には様々な土地活用の選択肢が存在します。そして、それらの多くは永続的な土地活用法です。土地売却はそのチャンスを放棄することを意味します。

だからこそ、まずは土地オーナー様自身で、売却以外の120坪の土地活用を試してみてはいかがでしょうか。

例えば、120坪の土地のオーナー様が、賃貸マンション経営・アパート経営をするか、土地を売却するかで悩んだ末、売却を選択したとします。そして、その120坪の土地を購入した人が賃貸マンション経営・アパート経営を始めて大きな収益を上げたら、少なからず後悔してしまわないでしょうか。そのような後悔をしないようにするためにも、まずは土地活用の専門会社に相談することをおすすめします。

まとめ
120坪の土地を有効活用したいなら、プロに相談しませんか

まとめ 120坪の土地を有効活用したいならプロに相談しませんか

今回は、120坪の土地を有効に土地活用する方法についてご紹介しました。具体的にどのような方法が存在するか、お分かり頂けたのではないでしょうか。なかには、まだご自身の土地を有効に土地活用できるか不安に思われている土地オーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、実際に120坪の土地を有効活用した事例も数多く存在するのです。

その一例として、所有する土地の隣接地に立つ店舗のオーナー様から土地交換の申し入れを受け、駅前の一等地を手に入れた土地オーナー様のケースがあります。

その土地オーナー様は、駅前の土地に近隣住民がステータスを見出していることに気が付き、豪華な賃貸マンションを建設しました。ターゲットはずばり「エグゼクティブな単身者」です。エントランスのデザインを凝り、インテリアもハイセンスな物でまとめました。

そのコンセプトで1LDKの部屋を12戸つくったところ、地域でたちまち話題になり経営もすぐに軌道に乗り始めたのです。

これだけの規模感を出すには、それなりの広さの土地が必要です。まさに、120坪の土地にマッチした土地活用と言えるでしょう。

土地活用の東建コーポレーションでは、蓄積されたノウハウを活用し、土地活用のサポートをさせて頂いております。土地オーナー様のご希望をお聞きしながら、より最適なプランをご提案させて頂きますので、120坪の土地の土地活用についてお悩みの際はぜひお気軽にご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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