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ホテルを建設して土地活用する

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ホテルを建設して土地活用する

土地オーナー様のなかには、上手く土地活用できずに悩まれている方もいらっしゃるでしょう。また、「賃貸マンション・アパート」「駐車場」「トランクルーム」など、選択肢こそ思い浮かぶものの、どの土地活用法を選択すれば良いのか分からないと言う方もいらっしゃるかもしれません。

今回は、そんな土地活用の手段のひとつとして、「ホテル経営による土地活用」をご提案させて頂きます。とは言え、ホテル建設・経営にどのようなメリット・デメリットがあるのか分からなければ選択肢に加えることもできないでしょう。

本記事では、ホテル建設・経営のメリット・デメリットをご紹介した上で、ホテル建設に向いている土地の特徴などについても解説していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

ホテル建設をするメリット・デメリット

ホテル建設をするメリット・デメリット

土地活用を成功させるためには、いかに需要が高い事業を行なえるかどうかが重要なポイントと言えます。

ホテル建設による土地活用は、まさにその「需要の高さ」が大きなメリットとされています。ただし、メリットだけではなくデメリットも存在するため、それらをしっかりと把握した上で土地活用を検討してくことが大切です。

ここからは、ホテル建設をするメリット・デメリットについて、より詳しくみていきましょう。

メリット

土地オーナー様がホテル建設に乗り出すメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • 中長期的に安定した収入を得ることができる
  • 高まっている訪日外国人需要を取り込むことができる
  • 宿泊ニーズに合わせやすい

それぞれを詳しく見ていきましょう。

・中長期的に安定した収入を得ることができる

ホテル建設では、中長期的に安定した収入が期待できます。短期的な収入は期待できても中長期的な収入は期待できない場合には、土地オーナー様はホテル建設に乗り出すべきではないでしょう。

例えば、一時的なブームによって、客が押し寄せる観光地があります。そのような観光地は、これまで注目されてこなかったために宿泊施設が十分でなく、極度のホテル不足に陥っています。つまり、ホテル需要が急増するのですが、このような土地でのホテル建設は高いリスクを伴うでしょう。なぜなら、短期的な事業計画しか描けないからです。

逆に、世界遺産に認定されるような観光地であれば、中長期的な集客も期待できるので、その土地にホテルを建てることは賢明な投資と言える訳です。

・高まっている訪日外国人需要を取り込むことができる

近年、訪日外国人は確実に増加しており、JNTO(日本政府観光局)の統計データによれば、2018年の訪日外客数は約3,119万人となっています。2015年の訪日外客数が約1,973万人であったことを踏まえれば、急速に増加していることがお分かり頂けるでしょう。また、これは一過性のブームではない可能性が高いとも言われています。

したがって、外国人が泊まりやすいホテルを建てることは、成功が期待できる土地活用と言えそうです。

※参照:日本政府観光局「年別 訪日外客数, 出国日本人数の推移

・宿泊ニーズに合わせやすい

ホテル事業には、「その土地の宿泊ニーズに合わせやすい」と言う特徴もあります。例えば、観光客が多い土地であれば観光ホテルを、多くの企業が集まっている土地であればビジネスホテルを建てることができる訳です。こういった柔軟性は、ホテル建設の大きな魅力のひとつと言えるでしょう。

デメリット

土地オーナー様がホテル建設をするデメリットとしては、次の3点が挙げられます。

  • 初期投資が多額になる
  • 競争が激しい
  • 経営ノウハウがない
  • 初期投資が多額になる
  • 競争が激しい
  • 経営ノウハウがない

それぞれを詳しく見ていきましょう。

・初期投資が多額になる

ホテルの建物はある程度の規模が必要なので、建設費などの初期投資が多額になります。初期費用を抑えるためにホテルの質を下げてしまうと、それが集客力の低下を招く原因となってしまう可能性も否めません。そのため、少なからず初期費用が必要になることはあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

・競争が激しい

ホテル需要が高い地域の場合、大手のホテルチェーンもその地域へのホテル建設を計画している可能性があります。仮に、土地オーナー様の土地が偶然脚光を浴びるようになり、そこに最初のホテルを建てたとしても、その観光地が将来有望であることが明らかになれば、ホテルが林立することになるかもしれません。

つまり、そのホテル投資の条件が良くなるほど、競争が激化すると言うジレンマに陥りやすくなる訳です。

・経営ノウハウがない

土地オーナー様がホテルを建てて、自らがホテル経営を行なうと言う場合は、ホテル経営のノウハウもしっかりと備えておかなければなりません。

ホテル経営には、接客、営業、従業員教育、宣伝、観光地との連携、飲食など、様々な業務があります。こういった業務をホテル業務経験ゼロの土地オーナー様がこなしていくのは決して簡単なことではないでしょう。

ホテル建設に向いている土地

ホテル建設に向いている土地

次のような特徴がある土地は、ホテル建設に向いていると言えるでしょう。

  • ①駅の近く
  • ⑤観光地
  • ②大通り沿い
  • ⑥都市部
  • ③高速道路のインターチェンジ付近
  • ⑦大企業の近く
  • ④商業施設や遊園地などの近く
  • ⑧他のホテルがない空白地
  • ①駅の近く
  • ⑤観光地
  • ②大通り沿い
  • ⑥都市部
  • ③高速道路のインターチェンジ付近
  • ⑦大企業の近く
  • ④商業施設や遊園地などの近く
  • ⑧他のホテルがない空白地

では、なぜこれらの土地はホテル建設に向いているのでしょうか。その理由を詳しくみていきましょう。

① 駅の近く

駅の近くは、ホテル建設に最も向いている土地のひとつと言えます。多くの人は、目的地に最も近い駅の近くに泊まりたいと考えるからです。

駅前は、地域の公共交通機関の要所になっており、交通の利便性が高いと言う魅力があります。そのため、目的地に行く交通手段も確保しやすいのです。また、駅の近くのホテルに泊まれば、帰る際にも移動の手間がかからないと言うメリットがあります。

したがって、駅の近くに土地をお持ちの土地オーナー様は、ホテル建設も選択肢に加えていったほうが賢明と言えるでしょう。

② 大通り沿い

大通り沿いの土地もホテル建設に向いています。大通りは自動車でのアクセスが良いため、駅近くのホテルが満室の場合には、大通り近くのホテルが次のターゲットになると考えられるからです。

また、地方都市の場合、駅前が繁盛していなくても、市内で最も大きな通りは繁盛していることがあります。そこにホテル需要が生まれやすくなるのです。

③ 高速道路のインターチェンジ付近

高速道路のインターチェンジ付近にあるホテルも、自動車を使って目的地に向かう人の宿泊需要を取り込むことができます。

④ 商業施設や遊園地などの近く

商業施設や遊園地などの近くにあるホテルは、それらの施設目当ての客を取り込むことができます。また、商業施設や遊園地と言った施設と連携すれば、シナジー(相乗効果)を生み出すこともできるでしょう。

⑤ 観光地

観光地は遠方から多くの人が訪れる場所のため、ホテル建設に向いていると言えるでしょう。また、観光地にホテルを建てた場合、そのホテルの利用者の大半は娯楽としての利用になることが予想されます。そのため利用単価が高くなり、プラスアルファの収益も期待できるでしょう。

⑥ 都市部

都市部の土地も、ホテルのベストスポットのひとつと言えるでしょう。東京、横浜、名古屋、大阪は言うに及ばず、札幌や福岡、金沢と言った地方都市も、観光地とビジネス街をかねています。つまり、そこに建つホテルは観光客とビジネスパーソンの両方の需要を取り込める可能性が高いということです。

⑦ 大企業の近く

大企業付近の土地は、まだ他にホテルがなければ狙い目かもしれません。特に大きな工場を構える大企業の近くは、出張者の宿泊需要を取り込むことができます。大きな実験や開発を行なう企業の場合は、長期滞在が期待できるでしょう。

⑧ 他のホテルがない空白地

他のホテルがない空白地でのホテル建設は、勇気が要る投資になるかもしれません。しかし、当たれば安定経営が期待できます。「ここにホテルが欲しかったんだ」と言う地域の声は意外に見過ごされがちな傾向にあるからです。

もちろん、ホテル空白地の場合は、大都市圏のホテルほどの売上は上げられませんが、ライバルの進出が少ないため、オーナー様のペースで経営することができるでしょう。

ホテル建設後の経営・管理方法

ホテル建設後の経営・管理方法

ホテル事業に携わったことがない土地オーナー様の場合、ご自身の土地にホテルを建てたあと、ホテル経営を他の事業者に任せるという方法を検討することもあるかもしれません。 その場合の主な方法としては、次の2つが挙げられます。

一括借上(サブリース)方式

一括借上(サブリース)方式は、土地オーナー様がホテルを建てて、ホテルの所有者になり、それをホテルの運営を専門にしている会社に貸す形態です。ホテル運営会社は利益のなかから賃料を土地オーナー様(ホテルオーナー様)に支払います。

この方法の場合、土地オーナー様は「従業員の雇用」「集客」「営業」と言った業務を行なう必要がありません。

また、契約内容によっては、ホテルの売上に応じた賃料設定にすることも可能です。そのため、ホテルの繁盛ととともに、土地オーナー様の収入を増やしていくこともできるでしょう。

定期借地方式

定期借地方式は土地だけをホテル運営会社に貸す方法です。そのため、ホテルの建設はホテル運営会社が行ないます。定期借地方式は土地を貸すだけなので、借地事業と変わりありません。

ホテル建設以外にも検討したい土地活用法

ホテル建設以外にも検討したい土地活用法

ここまで、土地活用としてのホテル建設について解説しました。土地オーナー様のなかには、「ホテル経営は難しそうだ」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、現段階で難しさを感じている場合でも、土地活用することを断念せずに検討していくことをおすすめします。ぜひ、この機会にホテル建設とその他の土地活用法も比較してみて下さい。

主な土地活用法としては、「賃貸マンション経営・アパート経営」「貸店舗経営」「駐車場経営」「トランクルーム経営」「太陽光発電事業」などが挙げられるでしょう。土地オーナー様が土地活用の専門会社に相談すれば、これらの土地活用法を比較して検討することもできます。

ひとつでも多くの選択肢を土地オーナー様に提示することが土地活用専門会社の責務とも言えますので、ぜひ積極的に土地活用専門会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

今回は、土地活用でホテル建設・経営を行なうメリット・デメリットや、ホテル建設に向いている土地などについてご紹介しました。ご自身の土地がホテル建設に向いているかどうか、ご確認頂けたのではないでしょうか。

土地活用の東建コーポレーションは、土地活用のパイオニアとして、多くの土地オーナー様の土地活用をサポートさせて頂いております。また、ゴルフ場に隣接したリゾートホテルの経営も行なっており、今後は、都市部でのホテル建設、ホテル経営も計画しています。

こう言った経験をもとに得たノウハウを活用し、土地オーナー様のご希望を聞いた上で最適なプランをご提案させて頂きますので、土地活用についてお悩みの際はぜひ土地活用の東建コーポレーションにご相談下さい。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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