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保育園を建てて土地活用する

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保育園を建てて土地活用する

土地活用には「賃貸マンション経営・アパート経営」「駐車場経営」「トランクルーム経営」など様々な種類が存在しますが、それ以外にもたくさんの方法が存在しています。例えば、「保育園の建設」なども有効な土地活用法のひとつであり、土地によっては保育園が最適なケースも存在するのです。

もちろん、土地オーナー様のなかには保育士の資格をお持ちではない方が多いでしょう。しかし、土地オーナー様が保育士の資格を持っていなくても、保育園の経営に携わることは可能です。また、土地オーナー様が自身の土地を、保育園を経営する人に貸すという方法もあります。

そんな保育園の建設・経営ですが、具体的にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。また、保育園を建てるには、どのような条件を満たしておく必要があるのでしょうか。今回は、土地活用としての保育園建設・経営について詳しくみていきましょう。

保育園を建てるメリット・デメリット

保育園を建てるメリット・デメリット

これまで保育園事業にかかわったことがない土地オーナー様が、保育園を建てたり、保育園を経営したりする場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ詳しく説明していきます。

メリット

保育園を建てるメリットとしては、次のような点が挙げられます。

  • ①安定した収益が期待できる
  • ②社会貢献になる
  • ③補助金制度を使った事業ができる
  • ①安定した収益が期待できる
  • ②社会貢献になる
  • ③補助金制度を使った事業ができる

① 安定した収益が期待できる

すべての事業やビジネスは、世の中で不足していて人々が必要としているものが利益を上げやすくなります。保育園は地域において欠かせない施設であり、かつ数が不足しているため安定した収益が期待できるのです。

② 社会貢献になる

小さな子どもの面倒を保護者に代わって行なうことで、女性の社会進出に貢献できます。育児と仕事を両立したいと考えている女性は少なくないため、保育園事業は社会貢献になるでしょう。

③ 補助金制度を使った事業ができる

行政の補助金制度が充実しているという点も、保育園事業のメリットと言えるでしょう。補助金制度とは、事業を行なう企業や団体などに資金を援助して、経済的なサポートをする仕組みのことです。補助金の財源は税金です。税金を使って事業ができるということは、その分、自己資金を投入しなくて済む、ということです。

デメリット

土地オーナー様が、土地活用として保育園事業を行なうデメリットとしては、以下のような点が挙げられるでしょう。

  • ①保育園を設置するための基準が厳しい
  • ②保育園を必ず開設できる訳ではない
  • ③保育園を廃業したあとに建物を転用しづらい
  • ①保育園を設置するための基準が厳しい
  • ②保育園を必ず開設できる訳ではない
  • ③保育園を廃業したあとに建物を転用しづらい

① 保育園を設置するための基準が厳しい

保育園事業は小さな子どもの命を預かるということもあり、行政の規制が厳しく設けられています。そのため、行政が求める通りに建物を建てなければなりません。

そして、行政の審査に合格して初めて保育園を開設することができる訳です。したがって、土地オーナー様自身は現行の保育園の経営者と同じくらい、保育園事業について理解しておくことが大切になるでしょう。

② 保育園を必ず開設できる訳ではない

そして規制のひとつに、事業許可の下りにくさがあります。「保育園が不足しているのであれば、事業許可を下りやすくして保育園を増やせば良いのではないか」と感じるかもしれません。しかし、保育園を増やしすぎてしまうと多額の税金が必要になります。そのため、市区町村は事業許可を出す件数をコントロールしているのです。

必ずしもその土地で保育園を開設できるとは限らない点は、注意しなければならないでしょう。

③ 保育園を廃業したあとに建物を転用しづらい

もし保育園事業に行き詰まり、別の事業に転換することになった場合、保育園用の建物は転用しにくいでしょう。また、転用しにくいのは建物だけではありません。保育園には園庭がありますが、事業転換するとそれは「広い更地」になります。この更地の使い方にも悩むことになる可能性があります。

保育園を建てるための条件

保育園を建てるための条件

保育園で土地活用するメリット・デメリットを把握した上で、メリットのほうが大きいと感じることができたら、本格的に保育園の建設を検討していくことになるでしょう。しかし、保育園を建てるためにはいくつのかの条件を満たしていなければなりません。どのような条件を満たす必要があるのか、確認していきましょう。

安全な土地であること

崖のそばの土地や、海や川に近い土地など、園児たちを危険にさらすような土地は保育園には向きません。

安全で、通園に便利な土地であること

山岳地域や過疎地と言った通園に不便な土地も保育園に向きません。安全で、通園に便利な土地が保育園に最も適しているでしょう。

土地に余裕があること

狭い土地では、保育園を経営することができません。例えば福岡県では、以下のような基準を設けています。

  • 居室:乳幼児1人につき3.3平方メートル以上
  • ほふく室:乳幼児1人につき3.3平方メートル以上
  • 保育室または遊戯室:乳幼児1人につき1.98平方メートル以上
  • 園庭:満2歳以上の幼児1人につき3.3平方メートル以上

したがって、保育園をはじめるには十分に広い土地が必要です。

周辺住民の理解を得られていること

保育園の新設を嫌がる住民も少なくありません。保育園を建てる場所は、保育園を求めている人が多い地域である必要があります。

保育園建設後の経営(管理)方法

保育園建設後の経営(管理)方法

「保育園を建てて土地活用することで地域に貢献したい」と言う考えがあっても、自分で保育園を運営する自信はないと言う土地オーナー様は決して少なくないでしょう。そういった場合でも、土地オーナー様が保育園を建設し、運営を他の事業者に任せるという方法があります。

土地を借りて保育園を経営する場合、以前は「国・地方公共団体からの貸与」または「賃借権・地上権を登記した上での民間からの貸与」に限定されていました。また、建物を借りて保育園を設置・運営する場合も、以前は「国・地方公共団体からの貸与」に限定されていました。

しかし、2000年の規制緩和で、民間から土地や建物を借りて保育園を運営できるようになったのです。

リースバック方式(建設協力金方式)と事業用定期借地方式

土地オーナー様自身が保育園を建てて、他の事業者に運営を任せていく場合には、主に次の2つの方法が存在します。

・リースバック方式(建設協力金方式)

リースバック方式は、保育園を運営する事業者が、建築資金を「建設協力金」と言う名目で土地オーナー様に預け、その資金で土地オーナー様が保育園を建設します。そのあと、土地オーナー様は保育園(建物)を事業者に賃貸するという仕組みです。

・事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、保育園を運営する事業者に土地だけを貸す方法です。そのため、保育園の建設は土地を借りる保育園の事業者が行ないます。

保育園を検討する際の相談先

保育園を検討する際の相談先

土地オーナー様が保育園建設や保育園経営に興味を持った場合の相談先としては、主に次の3つが挙げられるでしょう。

市区町村

市区町村は監督官庁でもあるので、最初に相談に訪れる必要があります。

保育園建設の実績がある建設会社

保育園建設の実績がある建設会社は、関連法について詳しいので頼りになるでしょう。

土地活用の専門会社

土地活用の専門会社のなかにも、保育園建設による土地活用のノウハウを持ち合わせている会社は存在します。そのノウハウを有している土地活用の専門会社であれば、的確なアドバイスをもらうことができるでしょう。

保育園以外にも検討したい土地活用法

保育園を検討する際の相談先

ここまで保育園のメリット・デメリットや、具体的な経営(管理)方法などをご紹介してきましたが、「やはり保育園建設や保育園経営は、自分にはハードルが高そうだ」と感じた土地オーナー様もいらっしゃるかもしれません。その場合には、別の土地活用法を検討してみて下さい。

例えば、賃貸マンション経営・アパート経営の場合、以下のようなメリットが存在します。

  • 経営しやすい
  • サポートを受けやすい
  • 高い収益性が期待できる
  • 相続税対策になる
  • 経営しやすい
  • サポートを受けやすい
  • 高い収益性が期待できる
  • 相続税対策になる

賃貸マンション・アパートを借りる人は、成人または学生です。成人や学生であれば基本的に自分の身を守るための能力を備えているため、保育園経営における「小さい子どもの命を守らなければならない」と言った大きな責任を背負うことはありません。そのため、保育園のように「許可が下りにくい」と言う点に心配する必要もない訳です。

また、賃貸マンション経営・アパート経営には、土地活用の専門会社と言う心強いサポーターもいます。なかには、ニーズ調査や事業計画づくり、資金の相談、設計、建設、入居者様募集、管理まで、一手に引き受けている会社もいるのです。

そして何より、高い収益性や相続税対策になる点も、賃貸マンション経営・アパート経営の魅力と言えるでしょう。

まとめ
有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

まとめ 有効に土地活用したいならプロに相談しませんか

今回は、保育園を建てて土地活用するメリット・デメリットや、建てるための条件、そして具体的な経営(管理)方法などについてご紹介しました。ぜひ今回ご紹介した内容を参考に、ご自身の土地が保育園に向いているかどうかをご確認頂いた上で、土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。

土地活用のパイオニアである東建コーポレーションには、土地活用の実績とノウハウを蓄積しております。土地オーナー様のご意向を最大限に尊重しながらも、「経営の視点」や「事業の視点」を持ってサポートさせて頂きますので、ぜひお気軽にご相談下さい。

もちろん、「保育園も選択肢のひとつだけど、他の土地活用も検討したい」とお考えの土地オーナー様のご相談も歓迎致します。

※この記事は、201911月時点の情報に基づいて作成されています。

逆瀬川 勇造  
さかせがわ ゆうぞう
地方銀行にてリテール業務に従事後、不動産部門のある注文住宅会社にて新築住宅、不動産売買業務に携わる。 金融知識を活かした住宅ローン提案、綿密なヒアリングからのライフプランニング、税金や相続のアドバイスから税理士への橋渡しなど、新築住宅、不動産売買にまつわる金銭問題の解決を得意とする。

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